Wypowiedzenie najmu w Walonii — okres, odszkodowanie i forma

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Walonii i chcesz się wyprowadzić, możesz wypowiedzieć umowę w każdej chwili z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia. Okres ten zwykle zaczyna się 1. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie. W pierwszych latach najmu płacisz właścicielowi odszkodowanie, którego wysokość zależy od rodzaju umowy. Wypowiedzenie trzeba złożyć w jednej z form przewidzianych w dekrecie — e-mail wystarczy tylko wtedy, gdy przewiduje to twoja umowa.

Poradnik jest dla najemcy mieszkania, które od początku najmu jest jego głównym miejscem zamieszkania — FR: bail de résidence principale — w Walonii. Zasady wynikają z walońskiego dekretu o najmie mieszkań — FR: décret du 15 mars 2018 relatif au bail d'habitation. Nie opisuje najmu studenckiego (bail étudiant), umowy kolokacji (bail de colocation), mieszkań socjalnych ani zasad obowiązujących we Flandrii i w Brukseli.

Najkrótsza odpowiedź

• Okres wypowiedzenia — FR: préavis (dekret używa też słowa congé) — wynosi dla najemcy 3 miesiące, zarówno w umowie dziewięcioletniej, jak i krótkoterminowej.
• Gdy wypowiadasz umowę przed jej końcem, okres wypowiedzenia biegnie od 1. dnia następnego miesiąca, a umowa kończy się ostatniego dnia trzeciego miesiąca.
• Umowa dziewięcioletnia: odszkodowanie płacisz tylko wtedy, gdy umowa kończy się w pierwszych 3 latach — 3, 2 albo 1 miesiąc czynszu.
• Umowa krótkoterminowa (do 3 lat): przy wcześniejszym wypowiedzeniu płacisz 1 miesiąc czynszu odszkodowania, niezależnie od roku najmu.
• Wypowiedzenie składasz listem poleconym, przez komornika albo do rąk własnych właściciela, który podpisuje i datuje kopię.
• Umowa najmu mieszkania głównego nie kończy się sama — także na koniec okresu umowy trzeba złożyć wypowiedzenie w terminie.

Jaką masz umowę?

Sprawdź w umowie, na jaki czas została zawarta.

Każda umowa najmu mieszkania głównego jest z mocy dekretu traktowana jako dziewięcioletnia, chyba że strony zawarły umowę krótkoterminową, długoterminową albo dożywotnią.

Umowę krótkoterminową można przedłużyć najwyżej dwa razy, tylko na piśmie i na tych samych warunkach, a łączny czas najmu nie może przekroczyć 3 lat. Jeżeli nikt nie złoży wypowiedzenia w terminie albo najemca mieszka dalej bez sprzeciwu właściciela, umowa jest traktowana jako dziewięcioletnia od dnia rozpoczęcia pierwotnej umowy — z tym samym czynszem (z zastrzeżeniem indeksacji i rewizji) i na tych samych warunkach.

Uwaga: zasady umowy krótkoterminowej z dekretu dotyczą umów zawartych lub odnowionych od 1 września 2018 r. Pozostałe zasady opisane niżej dekret stosuje także do umów zawartych wcześniej.

Od kiedy liczy się okres wypowiedzenia?

Liczenie zależy od tego, czy wypowiadasz umowę przed jej końcem, czy na koniec okresu najmu.

Wypowiedzenie przed końcem umowy

Jeżeli możesz wypowiedzieć umowę w każdej chwili, okres wypowiedzenia zaczyna się 1. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym wypowiedzenie złożono (art. 30 dekretu).

Przykład:

1. Chcesz się wyprowadzić z końcem czerwca 2027 r.
2. Właściciel musi otrzymać wypowiedzenie najpóźniej w marcu 2027 r.
3. Okres wypowiedzenia trwa od 1 kwietnia do 30 czerwca 2027 r.

Droits Quotidiens wyjaśnia, że za dzień złożenia wypowiedzenia uważa się zwykle dzień, w którym właściciel je otrzymał, choć niektórzy przyjmują dzień wysłania. Dlatego wysyłaj pismo kilka dni roboczych przed końcem miesiąca. Możesz też wysłać je wcześniej i wpisać, od kiedy biegnie okres wypowiedzenia — na przykład w lutym ze wskazaniem, że zaczyna się 1 kwietnia.

Jeżeli źle obliczysz daty, wypowiedzenie złożone przed końcem umowy pozostaje według Droits Quotidiens ważne, ale jego początek przesuwa się na prawidłowy dzień. Przykład: pismo wysłane 4 listopada, w którym wpisano okres od 1 listopada do 31 stycznia, zacznie działać od 1 grudnia i zakończy umowę z końcem lutego.

Uwaga: umowa trwa do końca okresu wypowiedzenia, więc do tego dnia płacisz czynsz i opłaty zgodnie z umową.

Wypowiedzenie na koniec okresu najmu

Gdy chcesz zakończyć najem dokładnie w dniu wskazanym w umowie (albo na koniec kolejnego 3-letniego przedłużenia umowy dziewięcioletniej), właściciel musi otrzymać wypowiedzenie co najmniej 3 miesiące przed tym dniem. Tu nie stosuje się zasady „od 1. dnia następnego miesiąca”.

Według Droits Quotidiens spóźnione wypowiedzenie na koniec okresu najmu nie kończy umowy, chyba że właściciel zgodzi się na piśmie na krótszy termin.

Umowa dziewięcioletnia — ile zapłacisz?

Jako najemca możesz wypowiedzieć umowę dziewięcioletnią w każdej chwili, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, bez podawania powodu. Według Droits Quotidiens możesz to zrobić nawet wtedy, gdy umowa tego nie przewiduje albo tego zakazuje.

Jeżeli umowa kończy się w pierwszym okresie trzyletnim — FR: premier triennat — płacisz właścicielowi odszkodowanie — FR: indemnité:

Decyduje dzień, w którym kończy się okres wypowiedzenia, a nie dzień wysłania pisma. Droits Quotidiens zaznacza, że odszkodowanie płaci się na koniec najmu, a nie w chwili składania wypowiedzenia.

Przykład

Umowa dziewięcioletnia zaczęła się 1 marca 2025 r.

• Wypowiedzenie dotarło do właściciela w październiku 2025 r. Okres wypowiedzenia trwa od 1 listopada 2025 r. do 31 stycznia 2026 r. Umowa kończy się w 1. roku najmu — odszkodowanie wynosi 3 miesiące czynszu.
• Wypowiedzenie dotarło w styczniu 2026 r. Okres wypowiedzenia trwa od 1 lutego do 30 kwietnia 2026 r. Umowa kończy się w 2. roku najmu (od 1 marca 2026 r.) — odszkodowanie wynosi 2 miesiące czynszu.

Koniec dziewięciu lat

Jeżeli chcesz odejść z końcem 9 lat, złóż wypowiedzenie co najmniej 3 miesiące przed tym dniem — wtedy nie płacisz odszkodowania. Bez wypowiedzenia umowa przedłuża się za każdym razem o 3 lata na tych samych warunkach. Dekret pozwala najemcy wypowiedzieć umowę w każdej chwili, więc także w okresie przedłużenia możesz odejść z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia — bez odszkodowania, bo pierwsze 3 lata już minęły.

Umowa krótkoterminowa — jak ją zakończyć?

Chcesz odejść z końcem umowy

Złóż wypowiedzenie tak, aby właściciel otrzymał je co najmniej 3 miesiące przed końcem okresu wskazanego w umowie. W takim przypadku nie płacisz odszkodowania. Jeżeli umowa była zawarta na najwyżej 3 miesiące, wypowiedzenie uważa się za złożone już przy podpisaniu umowy lub jej przedłużenia.

Przykład: umowa trwa od 1 września 2025 r. do 31 sierpnia 2026 r. Wypowiedzenie musi dotrzeć do właściciela co najmniej 3 miesiące przed 31 sierpnia 2026 r. Bezpieczniej jest wysłać list polecony z zapasem, na przykład na początku maja.

Jeżeli przegapisz termin i nadal mieszkasz w lokalu bez sprzeciwu właściciela, umowa zamienia się w dziewięcioletnią liczoną od 1 września 2025 r.

Chcesz odejść wcześniej

Możesz wypowiedzieć umowę krótkoterminową w każdej chwili z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, liczonym od 1. dnia następnego miesiąca. Właścicielowi należy się wtedy odszkodowanie równe 1 miesiącowi czynszu. Dekret nie uzależnia tej kwoty od roku najmu.

Przykład: umowa na 2 lata zaczęła się 1 września 2025 r. Wypowiedzenie dociera do właściciela 10 lutego 2026 r. Okres wypowiedzenia trwa od 1 marca do 31 maja 2026 r., a odszkodowanie wynosi 1 miesiąc czynszu.

Co z czynszem podczas wypowiedzenia?

Do końca okresu wypowiedzenia umowa nadal obowiązuje, więc wykonujesz zwykłe obowiązki najemcy:

• płacisz czynsz i opłaty zgodnie z umową — także wtedy, gdy wyprowadzisz się wcześniej; samo wywiezienie mebli nie kończy najmu;
• odszkodowanie za wcześniejsze wypowiedzenie, jeżeli się należy, jest osobną kwotą i nie zastępuje czynszu za okres wypowiedzenia;
• nie licz na to, że ostatnie czynsze pokryje gwarancja najmu — FR: garantie locativei; oficjalny wzór umowy Regionu Walońskiego zabrania najemcy przeznaczania jej na czynsz lub opłaty.

Na koniec najmu oddajesz mieszkanie w stanie z opisu wejściowego, z wyjątkiem zużycia i szkód wynikłych z siły wyższej. Każda strona może zażądać wspólnego opisu stanu przy wyprowadzce — FR: état des lieux de sortiei — z kosztami podzielonymi po połowie. Sporządza się go po opróżnieniu mieszkania, a przed oddaniem kluczy (art. 27–28 dekretu).

Co, jeśli umowa nie jest zarejestrowana?

Rejestracja umowy najmu — FR: enregistrement — jest obowiązkiem właściciela i powinna nastąpić w ciągu 2 miesięcy. W Walonii brak rejestracji nie zwalnia cię jednak automatycznie z okresu wypowiedzenia ani odszkodowania. Musisz najpierw wezwać właściciela do rejestracji.

1. Sprawdź, czy umowa rzeczywiście nie jest zarejestrowana — właściciel mógł to zrobić bez informowania cię.
2. Wyślij właścicielowi wezwanie do rejestracji umowy — FR: mise en demeure — listem poleconym, przez komornika albo do rąk własnych za podpisem i datą na kopii.
3. Jeżeli od podpisania umowy minęły ponad 2 miesiące, a właściciel nie zarejestrował jej w ciągu 1 miesiąca od wezwania, możesz zakończyć najem bez okresu wypowiedzenia i bez odszkodowania — tak długo, jak umowa pozostaje niezarejestrowana.
4. Droits Quotidiens radzi poinformować właściciela o zakończeniu najmu listem poleconym, uzgodnić opis stanu mieszkania i zachować dowód zwrotu kluczy.

Uwaga: jeżeli właściciel zarejestruje umowę po wezwaniu, ale zanim zakończysz najem, obowiązują zwykłe zasady: 3 miesiące wypowiedzenia i ewentualne odszkodowanie.

Jak złożyć wypowiedzenie?

Dekret przewiduje trzy sposoby:

• list polecony — FR: envoi recommandé;
• doręczenie przez komornika — FR: exploit d'huissier de justice;
• przekazanie do rąk własnych — właściciel podpisuje kopię, wpisuje datę otrzymania i oddaje ci ją.

Droits Quotidiens wskazuje, że strony mogą w umowie uzgodnić inny sposób, ale musi on być w niej zapisany. Jeżeli umowa nic nie mówi, nie polegaj na e-mailu ani SMS-ie — to ważna różnica wobec Flandrii.

1. Sprawdź datę rozpoczęcia i rodzaj umowy.
2. Policz okres wypowiedzenia i rok najmu, w którym umowa się skończy.
3. Napisz krótkie pismo: twoje dane i dane właściciela, adres mieszkania, data umowy, informacja o wypowiedzeniu, początek i koniec okresu wypowiedzenia.
4. Podpisz pismo. Według Droits Quotidiens wypowiedzenie muszą podpisać wszyscy najemcy, którzy podpisali umowę, a także twój małżonek albo osoba, z którą zawarłeś kohabitację prawną (FR: cohabitation légalei), nawet jeżeli nie podpisywała umowy.
5. Wyślij list polecony kilka dni roboczych przed końcem miesiąca albo przekaż pismo właścicielowi za potwierdzeniem.
6. Zachowaj kopię pisma i dowód nadania lub odbioru.

Umowa kolokacji i sprzedaż wynajmowanego mieszkania rządzą się dodatkowymi zasadami, których ten poradnik nie omawia.

Checklista przed wysłaniem pisma

• Ustal, czy masz umowę dziewięcioletnią czy krótkoterminową.
• Policz okres wypowiedzenia od 1. dnia następnego miesiąca albo — jeśli kończysz umowę w terminie — 3 miesiące przed jej końcem.
• Ustal ewentualne odszkodowanie według dnia, w którym kończy się okres wypowiedzenia.
• Sprawdź, czy umowa jest zarejestrowana.
• Wyślij pismo w jednej z form z dekretu i zachowaj kopię oraz dowód nadania lub odbioru.
• Płać czynsz do końca okresu wypowiedzenia.
• Uzgodnij opis stanu przy wyprowadzce, zwrot kluczy, odczyty liczników i zwrot gwarancji.

Co, jeśli to właściciel wypowiedział umowę?

Właściciel ma mniej możliwości niż najemca i zawsze musi zachować dłuższy termin. Te możliwości wyglądają tak:

Tabela dotyczy umowy dziewięcioletniej. Umowa może wyłączyć albo ograniczyć prawo właściciela do wypowiedzenia z powodu zamieszkania, remontu lub bez powodu. Przy zamieszkaniu właściciel musi podać w piśmie, kto zamieszka w lokalu i jakie jest pokrewieństwo; na twoją prośbę musi to udowodnić w ciągu 2 miesięcy. Jeżeli w lokalu ma zamieszkać dalszy krewny (krewny w trzecim stopniu linii bocznej, np. wujek, ciotka, bratanek), okres wypowiedzenia nie może skończyć się przed końcem 1. okresu trzyletniego. Lokal ma być zajęty w ciągu roku od końca wypowiedzenia i przez co najmniej 2 lata. Przy remoncie musi chodzić o prace, które dotyczą twojego mieszkania i kosztują ponad 3 lata czynszu (przy kilku wynajmowanych mieszkaniach w budynku obowiązują inne progi). Właściciel kilku mieszkań w jednym budynku może je wypowiedzieć z powodu remontu także w innym momencie, ale nie w pierwszym roku najmu. Odszkodowanie 18 miesięcy czynszu nie należy się, jeżeli właściciel wykaże wyjątkowe okoliczności. Jeżeli właściciel nie przedstawi dowodu pokrewieństwa albo dokumentów remontu, możesz żądać unieważnienia wypowiedzenia przed sądem najpóźniej 2 miesiące przed końcem okresu wypowiedzenia.

Kontrwypowiedzenie

Jeżeli właściciel wypowiedział umowę dziewięcioletnią z jednego z powodów z tabeli przed jej końcem, możesz odpowiedzieć kontrwypowiedzeniem — FR: contre-préavis — z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia i bez odszkodowania, także w pierwszych 3 latach. Właściciel nadal musi zrealizować podany powód i zapłacić należne ci odszkodowanie. Według Droits Quotidiens kontrwypowiedzenie wysyłasz listem poleconym, a miesiąc liczy się od 1. dnia następnego miesiąca. Nie przysługuje ono, gdy właściciel wypowiedział umowę na koniec 9 lat, ani przy umowie krótkoterminowej.

Umowa krótkoterminowa

Właściciel może wypowiedzieć umowę krótkoterminową przed końcem dopiero po pierwszym roku najmu, tylko w celu zamieszkania jego lub rodziny (na tych samych warunkach co przy umowie dziewięcioletniej), z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia i odszkodowaniem dla ciebie w wysokości 1 miesiąca czynszu.

Potrzebujesz więcej czasu?

Jeżeli umowa kończy się przez wypowiedzenie albo upływ czasu, a możesz wykazać wyjątkowe okoliczności, możesz poprosić o przedłużenie najmu — FR: prorogation pour circonstances exceptionnelles. Prośbę wysyłasz właścicielowi listem poleconym najpóźniej miesiąc przed końcem najmu, inaczej jest nieważna. Jeżeli właściciel się nie zgodzi, decyduje sąd: bierze pod uwagę interes obu stron, np. podeszły wiek, i ustala, na jak długo przedłuża najem. O ponowne przedłużenie można wystąpić tylko raz.

Co zrobić, gdy nie zgadzasz się z właścicielem?

• Zbierz dokumenty: umowę, datę rozpoczęcia najmu, kopię wypowiedzenia, dowód nadania lub odbioru i informację o rejestracji umowy.
• Zapisz swoje wyliczenie: początek i koniec okresu wypowiedzenia, rok najmu, w którym umowa się kończy, i kwotę odszkodowania.
• Spróbuj porozumienia — zakończenie najmu za zgodą obu stron spisz na piśmie.
• Zapytaj Info-Conseils Logement Służby Publicznej Walonii (SPW) o zasady najmu — kontakt znajdziesz na stronie wallonie.be o najmie mieszkań.
• Jeżeli porozumienie się nie uda, możesz wnioskować o postępowanie pojednawcze albo o rozprawę przed sędzią pokoju — FR: juge de paixi — właściwym dla miejsca położenia mieszkania.

Przed wyprowadzką zaplanuj końcowy opis stanu mieszkania i zwrot kaucji — zobacz poradnik Kaucja mieszkaniowa w Walonii. Gdy właściciel chce wejść do mieszkania przed twoją wyprowadzką, sprawdź poradnik o wizytach właściciela w Walonii. Po przeprowadzce zgłoś nowy adres w gminie — Zmiana adresu po przeprowadzce. Jeżeli wynajmujesz we Flandrii, obowiązują inne zasady: Wypowiedzenie najmu we Flandrii.

Uwaga: ten poradnik wyjaśnia ogólne zasady. Nie zastępuje oceny konkretnej umowy, zwłaszcza gdy była przedłużana, zmieniana albo zawarta przed 1 września 2018 r.