Indeksacja czynszu w Walonii — jak uwzględnić wcześniejsze ograniczenie PEB?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Walonii, a twoja umowa zaczęła się przed 1 listopada 2022 r., wcześniejsze ograniczenie indeksacji zależne od świadectwa energetycznego nadal może wpływać na twój czynsz. Koniec tego ograniczenia 31 października 2023 r. nie oznacza automatycznego powrotu do pierwotnego sposobu liczenia.

Poradnik wyjaśnia, jak działała indeksacja czynszu — FR: indexation du loyer — w okresie ograniczenia, jak właściciel powinien liczyć ją teraz i co możesz zrobić, jeśli wyliczenie budzi wątpliwości. Opisujemy najem mieszkania w Regionie Walońskim. W Brukseli i we Flandrii obowiązują inne przepisy. Poradnik nie rozstrzyga indywidualnych przypadków.

Kogo dotyczy problem?

Sprawa dotyczy ciebie, jeśli jednocześnie:

• wynajmujesz mieszkanie w Walonii na podstawie umowy najmu mieszkaniowego — FR: bail d'habitation;
• najem rozpoczął się przed 1 listopada 2022 r.;
• rocznica najmu przypadła w okresie od 1 listopada 2022 r. do 31 października 2023 r.;
• mieszkanie ma świadectwo energetyczne — FR: certificat PEB — klasy D, E, F lub G albo nie ma go wcale.

Jeżeli najem zaczął się 1 listopada 2022 r. lub później, opisane tu ograniczenie cię nie dotyczy. Trybunał Konstytucyjny wskazał, że dekret z 19 października 2022 r. stosuje się do umów najmu, które weszły w życie przed 1 listopada 2022 r.

Uwaga: liczy się dzień rozpoczęcia najmu, czyli dzień, w którym najemca wchodzi do mieszkania, a nie dzień podpisania umowy. Tak wyjaśnia to Droits Quotidiens.

Kiedy właściciel w ogóle może zindeksować czynsz?

Według Walonii i Droits Quotidiens właściciel może żądać indeksacji, gdy:

• umowa najmu jest pisemna;
• umowa nie wyklucza indeksacji;
• umowa jest zarejestrowana (wymóg dla umów od 1 września 2018 r.);
• właściciel poprosił o indeksację na piśmie. Według Walonii nie musi to być list polecony; wystarczy np. e-mail lub SMS.

Indeksacja jest możliwa raz w roku, najwcześniej w rocznicę rozpoczęcia najmu. Jeżeli właściciel spóźni się z żądaniem, może żądać wyrównania najwyżej za 3 ostatnie miesiące.

Jak wyglądało ograniczenie w latach 2022–2023?

Ograniczenie objęło każdą indeksację, której rocznica najmu przypadła między 1 listopada 2022 r. a 31 października 2023 r. Według Walonii zależało od klasy PEB:

Przy klasie D i E ograniczenie dotyczy kwoty podwyżki, a nie całego czynszu. Walonia podaje wzór: (czynsz po pełnej indeksacji – czynsz należny) × 75% albo × 50%.

Czy po 31 października 2023 r. wracasz do pierwotnej podstawy?

Nie, jeśli mieszkanie nadal ma klasę D, E, F lub G. Od 1 listopada 2023 r. indeksacja jest znowu możliwa, ale według zmienionej podstawy:

• czynsz bazowy — FR: loyer de base — to czynsz ustalony (zindeksowany częściowo albo wcale) w okresie od 1 listopada 2022 r. do 31 października 2023 r.;
• indeks wyjściowy — FR: indice de départ — to indeks zdrowia z miesiąca poprzedzającego rocznicę najmu, która przypadła w tym okresie.

W praktyce wzrost indeksu z lat 2022–2023 „przepada” dla tej umowy. Trybunał Konstytucyjny opisał to tak, że indeksacja od 1 listopada 2023 r. nie uwzględnia wzrostu indeksu w okresie od 1 listopada 2022 r. do 31 października 2023 r. Według Droits Quotidiens zmieniona formuła obowiązuje do końca umowy najmu.

Dla klas A, B i C właściciel stosuje zwykły wzór z pierwotnym czynszem i indeksem wyjściowym z umowy.

Co, jeśli mieszkanie nie ma świadectwa PEB?

W okresie od 1 listopada 2022 r. do 31 października 2023 r. bez świadectwa PEB indeksacja była niedozwolona. Przepis dotyczący okresu od 1 listopada 2023 r. wymienia wprost tylko klasy D, E, F i G. Droits Quotidiens wyjaśnia jednak, powołując się na wyrok Trybunału Konstytucyjnego nr 64/2024 z 20 czerwca 2024 r., że brak świadectwa traktuje się tak jak klasę F lub G. Oznacza to stosowanie zmienionej podstawy.

Uwaga: jeśli twoja sytuacja dotyczy mieszkania bez świadectwa PEB, a właściciel liczy indeksację od pierwotnej podstawy, skonsultuj wyliczenie z Info-Conseils Logement lub prawnikiem.

Co, jeśli właściciel poprawi klasę energetyczną?

Trybunał Konstytucyjny wskazał, że gdy właściciel przeprowadzi remont i uzyska korzystną klasę energetyczną, może od tego momentu w pełni dostosować czynsz do indeksu, łącznie ze wzrostem indeksu z okresu od 1 listopada 2022 r. do 31 października 2023 r. Dotyczy to przyszłych indeksacji, a nie wyrównania wstecz za okres, gdy mieszkanie miało słabszą klasę.

Jeżeli właściciel powołuje się na nowe świadectwo, poproś o jego kopię i sprawdź klasę oraz datę wystawienia.

Jak oblicza się indeksację?

Podstawowy wzór podaje Walonia:

czynsz bazowy × nowy indeks / indeks wyjściowy = nowy czynsz

Zawsze stosuje się indeks zdrowia — FR: indice santé, NL: gezondheidsindex — publikowany co miesiąc przez Statbel. Czynsz bazowy liczy się bez opłat dodatkowych (FR: hors charges).

Kalkulator czynszu Statbel nadaje się w Walonii tylko do mieszkań z klasą A, B lub C. W pozostałych przypadkach Statbel odsyła do stron regionu, a Walonia udostępnia własny kalkulator na stronie Indexer un loyer.

Jak sprawdzić podwyżkę krok po kroku?

1. Ustal datę rozpoczęcia najmu (wejścia do mieszkania). Jeżeli to 1 listopada 2022 r. lub później, ograniczenie cię nie dotyczy.
2. Sprawdź, czy umowa jest pisemna, zarejestrowana i nie wyklucza indeksacji.
3. Ustal, jaką klasę PEB miało mieszkanie w okresie 1.11.2022–31.10.2023 i jaką ma teraz. Poproś właściciela o kopię świadectwa, jeśli jej nie masz.
4. Sprawdź, ile wynosił czynsz po rocznicy przypadającej w tym okresie — to twój nowy czynsz bazowy przy klasach D–G.
5. Sprawdź, czy właściciel użył właściwego indeksu wyjściowego: z miesiąca przed tamtą rocznicą, a nie z miesiąca przed podpisaniem umowy.
6. Przelicz kwotę kalkulatorem regionu albo samodzielnie, korzystając z indeksu zdrowia Statbel.
7. Sprawdź, czy wyrównanie wstecz nie obejmuje więcej niż 3 miesięcy.

Co zrobić, gdy wyliczenie jest błędne?

1. Napisz do właściciela i wskaż konkretny błąd: zła podstawa, zły indeks wyjściowy, brak zarejestrowanej umowy albo zbyt długie wyrównanie.
2. Poproś o korektę i — jeśli płaciłeś za dużo — o zwrot nadpłaty. Wyślij pismo w sposób, który pozwoli udowodnić wysyłkę.
3. Zachowaj umowę, świadectwo PEB, pisemne żądania indeksacji i potwierdzenia przelewów.
4. Zapytaj o swoją sytuację Info-Conseils Logement Walonii: tel. 081 33 23 10, e-mail [email protected].
5. Jeżeli nie dojdziecie do porozumienia, spory z najmu rozstrzyga sędzia pokoju — FR: juge de paixi — właściwy dla miejsca położenia mieszkania.

Uwaga: nie myl indeksacji z rewizją czynszu — FR: révision du loyer. Rewizja to rzeczywista zmiana wysokości czynszu w trakcie umowy, o którą może wystąpić właściciel lub najemca, i rządzi się innymi zasadami.

Najważniejsze w skrócie

• Ograniczenie dotyczy najmu w Walonii, który zaczął się przed 1.11.2022 r., i rocznic w okresie 1.11.2022–31.10.2023.
• Przy klasach D, E, F i G (a według Droits Quotidiens także bez świadectwa PEB) od 1.11.2023 r. podstawą jest czynsz i indeks z okresu ograniczenia, a nie pierwotne wartości z umowy.
• Zmieniona formuła obowiązuje do końca umowy, chyba że właściciel uzyska korzystną klasę energetyczną — wtedy może od tego momentu indeksować w pełni.
• Przy klasach A, B i C obowiązuje zwykły wzór.
• W razie wątpliwości skontaktuj się z Info-Conseils Logement.

Jeżeli przy tej samej umowie sprawdzasz też gwarancję najmu, przeczytaj poradnik Kaucja mieszkaniowa w Walonii — ile wynosi, jak ją zabezpieczyć i odzyskać?.