Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu we Flandrii — kto płaci i jak zgłosić usterkę?

Coś się zepsuło w wynajmowanym mieszkaniu we Flandrii? Awaria nie oznacza automatycznie, że za naprawę płacisz ty. Flamandzkie prawo najmu dzieli naprawy między najemcę i właściciela, a dużo zależy od tego, czy usterkę szybko zgłosisz.

Ten poradnik dotyczy prywatnego najmu mieszkania, które jest twoim głównym miejscem zamieszkania we Flandrii, przy umowie zawartej od 1 stycznia 2019 r. Obowiązuje wtedy flamandzki dekret o najmie mieszkań — NL: Vlaams Woninghuurdecreet. Nie dotyczy najmu studenckiego, mieszkań socjalnych, Brukseli ani Walonii. Starsze umowy opisujemy krótko na końcu.

Kto płaci za naprawy — w skrócie

Podstawa: art. 25 i 26 Vlaams Woninghuurdecreet oraz strona rządu flamandzkiego o konserwacji i naprawach.

Za co odpowiada właściciel?

Właściciel — NL: verhuurder — musi utrzymywać mieszkanie w takim stanie, by mogło służyć do celu, w jakim zostało wynajęte. W czasie najmu wykonuje wszystkie potrzebne naprawy, z wyjątkiem tych, które prawo przypisuje najemcy.

Na koszt właściciela są zawsze naprawy, które są potrzebne wyłącznie z powodu wieku rzeczy (zużycie, NL: slijtage, ouderdom) albo siły wyższej (NL: overmacht). Jeżeli więc stary piec, instalacja albo okno po prostu „dożyły” swojego wieku, a ty używałeś ich normalnie, naprawa nie powinna obciążać ciebie.

Za co odpowiada najemca?

Najemca — NL: huurder — płaci za:

• drobne naprawy, NL: kleine herstellingen;
• naprawy potrzebne dlatego, że mieszkanie było używane niezgodnie z przeznaczeniem albo niestarannie (prawo mówi o używaniu „jak dobry ojciec rodziny”, NL: als een goede huisvader);
• naprawy potrzebne dlatego, że nie zgłosiłeś właścicielowi usterki, która była po jego stronie.

Strona Vlaanderen podaje jako przykłady drobnych napraw m.in. koszenie trawy, wymianę stłuczonej szyby i wymianę gniazdek elektrycznych.

Czy istnieje oficjalna lista drobnych napraw?

Tak. Rząd flamandzki ustalił listę drobnych napraw — NL: lijst van kleine herstellingen — jako załącznik do rozporządzenia wykonawczego do dekretu. Lista jest też przedrukowana w oficjalnej broszurze „Het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019” (od strony 81).

Praktyczne przykłady bieżącej konserwacji po stronie najemcy podaje też flamandzka broszura dla najemców „ZieZo!”, np.:

• utrzymywanie drożności odpływów;
• nieblokowanie otworów wentylacyjnych i wietrzenie mieszkania;
• odkamienianie kranów;
• czyszczenie rynien w zasięgu zwykłej drabiny;
• wymiana zgubionych kluczy.

Zanim zapłacisz za naprawę, sprawdź konkretną pozycję na oficjalnej liście. Jeżeli czegoś na niej nie ma, nie oznacza to automatycznie, że płaci najemca.

Czy umowa może przerzucić na mnie więcej napraw?

Przepisy dekretu o najmie mają co do zasady charakter bezwzględnie obowiązujący. Art. 26 pozwala natomiast, żeby strony w umowie ograniczyły albo całkowicie wyłączyły obowiązek napraw po stronie najemcy — czyli zmiana jest możliwa na twoją korzyść.

Jeżeli w umowie widzisz zapis typu „wszystkie naprawy na koszt najemcy”, nie zakładaj, że jest on wiążący. Skonsultuj go z doradcą (patrz niżej).

Dlaczego zgłoszenie usterki jest tak ważne?

Najemca ma obowiązek zgłoszenia właścicielowi napraw, które są potrzebne i należą do właściciela (art. 28 § 2 dekretu).

Jeżeli tego nie zrobisz, a szkoda się powiększy, za naprawy wynikające z braku zgłoszenia możesz odpowiadać ty. Wyjątek: wykażesz, że właściciel i tak wiedział o problemie na czas.

Przykład: przecieka dach, ale nie mówisz o tym właścicielowi przez kilka miesięcy. Woda niszczy sufit i podłogę. Sam przeciek był sprawą właściciela, ale za szkody, które narosły przez brak zgłoszenia, właściciel może próbować obciążyć ciebie.

Jak zgłosić usterkę krok po kroku?

1. Zrób zdjęcia lub nagranie usterki z datą. Zanotuj, kiedy ją zauważyłeś.
2. Zabezpiecz mieszkanie przed większą szkodą, jeżeli możesz to zrobić bezpiecznie (np. zakręć wodę, wyłącz bezpiecznik).
3. Powiadom właściciela od razu, najlepiej na piśmie (e-mail lub wiadomość, którą możesz zachować). Opisz usterkę, miejsce, datę i dołącz zdjęcia.
4. Wyznacz rozsądny termin na reakcję i zaproponuj terminy, w których możesz wpuścić fachowca.
5. Jeżeli właściciel nie reaguje, wyślij wezwanie listem poleconym — NL: aanmaning per aangetekende brief. Gmina Brugia wprost zaleca zgłaszanie usterek w wynajmowanym mieszkaniu listem poleconym.
6. Zachowaj kopie całej korespondencji, potwierdzenia nadania i rachunki.

Porównaj usterkę z opisem stanu mieszkania z początku najmu. Jeżeli problem był w nim odnotowany, łatwiej wykazać, że nie powstał z twojej winy. Więcej: Opis stanu mieszkania we Flandrii — jak przygotować plaatsbeschrijving i chronić kaucję?

Uwaga: nie zlecaj na własną rękę kosztownej naprawy, która należy do właściciela, licząc na późniejszy zwrot. Bez jego zgody albo orzeczenia sądu odzyskanie pieniędzy może być trudne.

Co jeśli właściciel nie chce naprawić?

Według strony rządu flamandzkiego najemca może:

• wysłać wezwanie listem poleconym;
• zażądać przed sądem, by właściciel wykonał swoje obowiązki;
• zwrócić się do sędziego pokoju — NL: vrederechteri — o rozwiązanie umowy;
• domagać się odszkodowania.

Właściwy jest sędzia pokoju dla miejsca położenia mieszkania. Zanim złożysz pozew, możesz poprosić sąd pokoju o bezpłatne postępowanie pojednawcze — NL: verzoening. Jest dobrowolne i nie wymaga adwokata.

W niektórych gminach, gdy nie dojdziecie do porozumienia, usterki można też zgłosić do gminnej służby kontroli jakości mieszkań — tak robi np. Brugia. Sprawdź to w swoim woonloket (gminnym punkcie informacji mieszkaniowej).

Uwaga: nie wstrzymuj czynszu na własną rękę. Zaległość w płatnościach może osłabić twoją pozycję w sporze. Przed takim krokiem skorzystaj z porady prawnej.

Pilne naprawy w czasie najmu

Jeżeli mieszkanie wymaga pilnej naprawy, której nie da się odłożyć do końca najmu, musisz ją tolerować — także wtedy, gdy jest uciążliwa (art. 27 dekretu).

• Jeżeli prace trwają dłużej niż 30 dni, czynsz zmniejsza się proporcjonalnie.
• Jeżeli prace uniemożliwiają normalne mieszkanie, możesz rozwiązać umowę.

Gdzie szukać pomocy?

• Woonloket w gminie — bezpłatny pierwszy punkt kontaktu dla najemców i właścicieli.
• Huurdersbond — związek najemców z biurami w całej Flandrii; porada prawna dla członków (płatna składka roczna, zależna od oddziału).
• Juridische eerstelijnsbijstand — bezpłatna pierwsza porada prawna adwokata, m.in. w domach sprawiedliwości i OCMWi.
• Helpdesk Private Huur agencji Wonen in Vlaanderen — odpowiada na pytania o zasady najmu przez formularz kontaktowy.
• Mediacja najmu w gminie — wiele gmin oferuje ją bezpłatnie.

A co z umowami sprzed 2019 r.?

Dla umów zawartych przed 1 stycznia 2019 r. strona Vlaanderen opisuje podobny podział: właściciel odpowiada za utrzymanie mieszkania, z wyjątkiem drobnych napraw najemcy i szkód z jego winy, a zużycie i siła wyższa zawsze obciążają właściciela. Różni się m.in. próg przy pilnych naprawach: obniżka czynszu przysługuje przy pracach trwających dłużej niż 40 dni.

Lista kontrolna

• sprawdź, czy umowa jest z 2019 r. lub późniejsza i czy to twoje główne miejsce zamieszkania;
• ustal, czy usterka to drobna naprawa, twoja szkoda, czy zużycie lub siła wyższa;
• zgłoś usterkę właścicielowi od razu i na piśmie, ze zdjęciami;
• przy braku reakcji wyślij list polecony;
• nie wstrzymuj czynszu i nie zlecaj dużych napraw bez porady;
• przy sporze skorzystaj z woonloket, Huurdersbond albo postępowania pojednawczego u sędziego pokoju.

Przy wyprowadzce stan mieszkania wpływa na rozliczenie kaucji: Kaucja we Flandrii — ile wynosi, gdzie ją wpłacić i jak odzyskać?