Indeksacja czynszu w Brukseli — rejestracja, PEB i korekta podwyżki

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Regionie Stołecznym Brukseli, właściciel może raz w roku podnieść czynsz o wskaźnik inflacji. To indeksacja czynszu — FR: indexation du loyer. Nie dzieje się jednak automatycznie i nie zawsze jest dozwolona. W Brukseli zależy m.in. od tego, czy umowa została zarejestrowana, czy dostałeś świadectwo energetyczne — FR: certificat PEB — i jaką klasę energetyczną ma mieszkanie.

Poradnik wyjaśnia, kiedy właściciel może zindeksować czynsz, jak sprawdzić wyliczenie, kiedy stosuje się współczynnik korekty i co zrobić, gdy podwyżka jest błędna. Opisujemy najem mieszkaniowy w Brukseli. We Flandrii i w Walonii obowiązują inne przepisy.

Kiedy właściciel może zindeksować czynsz?

Według Regionu Stołecznego Brukseli i Droits Quotidiens właściciel może żądać indeksacji tylko wtedy, gdy spełnione są wszystkie warunki:

• umowa najmu jest pisemna;
• umowa nie wyklucza indeksacji;
• umowa jest zarejestrowana;
• właściciel przekazał ci ważne świadectwo PEB.

Wymogi rejestracji i świadectwa PEB obowiązują od 14 października 2022 r. Świadectwo musi być ważne w chwili żądania indeksacji. Jeżeli wygasło, właściciel musi najpierw przekazać ci nowe.

Przy umowie ustnej indeksacja co do zasady nie jest możliwa. Droits Quotidiens wymienia wyjątek dla umów ustnych sprzed 31 maja 1997 r.

Co, jeśli nie dostałeś świadectwa PEB albo umowa nie jest zarejestrowana?

Wtedy właściciel nie może indeksować czynszu. Droits Quotidiens pisze wprost: jeśli nie ma świadectwa PEB, właściciel nie może indeksować.

Nie może też żądać od ciebie zaległości z tytułu indeksacji za okres, w którym warunki nie były spełnione.

Region podkreśla, że rejestracja jest niezbędnym warunkiem indeksacji. Obowiązek rejestracji ma właściciel, ale najemca może zarejestrować umowę sam. Szczegóły podaje strona regionu o rejestracji umowy najmu mieszkaniowego.

Uwaga: nie przenoś na Brukselę zasad z Walonii ani z Flandrii. Skutki braku PEB i rejestracji różnią się między regionami.

Kiedy i jak właściciel musi o nią poprosić?

• Indeksacja nie jest automatyczna. Właściciel musi o nią poprosić na piśmie.
• Może to zrobić raz w roku, najwcześniej w rocznicę najmu.
• Rocznica to coroczna data rozpoczęcia najmu (wejścia umowy w życie), a nie zawsze data podpisania.

Dopóki nie dostaniesz pisemnego żądania, płacisz dotychczasowy czynsz.

Za ile miesięcy wstecz właściciel może żądać indeksacji?

Żądanie działa wstecz tylko za 3 miesiące poprzedzające miesiąc, w którym je złożono. Starsze kwoty przepadają.

Przykład z Droits Quotidiens: rocznica najmu przypadała w listopadzie 2023 r., ale właściciel poprosił o indeksację dopiero w marcu 2024 r. Może żądać wyrównania tylko za grudzień 2023, styczeń i luty 2024 r. oraz wyższego czynszu na przyszłość.

Przy spóźnionym żądaniu właściciel stosuje indeks, który obowiązywałby w rocznicę najmu, a nie indeks z miesiąca, w którym się zorientował.

Jak oblicza się zindeksowany czynsz?

Region podaje wzór:

czynsz bazowy × nowy indeks / indeks wyjściowy

• Czynsz bazowy — kwota czynszu z umowy.
• Indeks wyjściowy — indeks z miesiąca poprzedzającego podpisanie umowy.
• Nowy indeks — indeks z miesiąca poprzedzającego rocznicę najmu.

Zawsze stosuje się indeks zdrowia — FR: indice santé, NL: gezondheidsindex. Publikuje go co miesiąc Statbel, belgijski urząd statystyczny. Aktualne wartości sprawdzisz na stronie Statbel — indice santé.

Do sprawdzenia wyliczenia możesz użyć kalkulatora czynszu Statbel. Statbel zaznacza jednak, że w Brukseli kalkulator nadaje się do mieszkań z klasą PEB A–D. Przy niższych klasach odsyła do strony regionu.

Co zmienia klasa PEB E, F lub G?

Okres zamrożenia

Według Droits Quotidiens przy umowach rozpoczętych przed 14 października 2022 r. i mieszkaniach z PEB F lub G indeksacja była zakazana od 14 października 2022 r. do 13 października 2023 r. Jeżeli właściciel mimo to podniósł czynsz w tym okresie, możesz żądać zwrotu nadpłaty.

Współczynnik korekty od 14 października 2023 r.

Po zamrożeniu indeksacja jest znowu możliwa, ale w części przypadków wynik mnoży się przez współczynnik korekty — FR: facteur de correction. Według regionu dotyczy to sytuacji, gdy jednocześnie:

1. najem wszedł w życie przed 14 października 2022 r.;
2. mieszkanie ma świadectwo PEB klasy E, F lub G;
3. mieszkanie jest wynajmowane na rynku prywatnym albo publicznym (np. przez CPASi, gminę, agencję najmu społecznego, Régie foncière).

Współczynnika nie stosuje się do mieszkań SISP i Fonds du Logement.

Współczynnik obniża wynik indeksacji. Jest różny dla klasy E i dla klas F–G oraz zależy od miesiąca rocznicy najmu. Region udostępnia tabelę współczynników i arkusz kalkulacyjny na stronie o indeksacji z korektą.

Uwaga: region aktualizuje arkusz 5. dnia każdego miesiąca. Obecna wersja służy do obliczeń do 31.10.2026 r. Zawsze pobierz aktualną wersję, zamiast korzystać z zapisanego wcześniej pliku.

Data podpisania czy data rozpoczęcia najmu?

To ważne rozróżnienie. Przy współczynniku korekty liczy się data wejścia najmu w życie (rozpoczęcia), a nie data podpisania umowy. Jeżeli umowę podpisano przed 14 października 2022 r., a najem zaczął się później, sprawdź swoją sytuację dokładnie albo poproś o poradę.

Jeżeli najem rozpoczął się 14 października 2022 r. lub później, współczynnik korekty według regionu nie ma zastosowania. Nadal jednak muszą być spełnione warunki z pierwszej sekcji, w tym przekazanie ważnego świadectwa PEB.

Jak sprawdzić podwyżkę krok po kroku?

1. Sprawdź, czy umowa jest pisemna i czy nie wyklucza indeksacji.
2. Sprawdź, czy umowa jest zarejestrowana.
3. Sprawdź, czy dostałeś świadectwo PEB i czy było ważne w chwili żądania. Zanotuj jego klasę.
4. Ustal datę rozpoczęcia najmu i datę podpisania umowy.
5. Sprawdź, czy dostałeś pisemne żądanie i kiedy.
6. Przelicz kwotę: przy klasach A–D kalkulatorem Statbel, przy klasach E–G i najmie sprzed 14.10.2022 r. — arkuszem regionu.
7. Sprawdź, czy wyrównanie nie obejmuje więcej niż 3 miesiące przed miesiącem żądania.

Co, jeśli podwyżka jest błędna albo niedozwolona?

1. Napisz do właściciela i wyjaśnij, którego warunku brakuje (np. brak PEB, brak rejestracji, zły indeks, brak współczynnika korekty).
2. Poproś o korektę kwoty i — jeśli płaciłeś za dużo — o zwrot nadpłaty. Wyślij pismo listem poleconym albo w inny sposób, który pozwoli udowodnić wysyłkę.
3. Zachowaj umowę, świadectwo PEB, pisemne żądanie indeksacji i potwierdzenia przelewów.
4. Jeśli nie dojdziecie do porozumienia, spory z najmu rozstrzyga sędzia pokoju — FR: juge de paixi, NL: vrederechter — właściwy dla miejsca położenia mieszkania. Przed tym krokiem warto skorzystać z porady prawnej.

Czy możesz po prostu nie płacić podwyżki?

Tylko gdy indeksacja jest niedozwolona. Jeżeli właściciel spełnił warunki i prawidłowo zażądał indeksacji na piśmie, a ty dalej płacisz stary czynsz, powstają zaległości i musisz je zapłacić.

Według Droits Quotidiens właściciel musi dochodzić takich zaległości najpóźniej 1 rok od dnia, w którym poprosił o zindeksowany czynsz. Po tym terminie zaległości z indeksacji się przedawniają.

Najważniejsze w skrócie

• Indeksacja w Brukseli wymaga pisemnej umowy, rejestracji i przekazanego ważnego świadectwa PEB.
• Bez PEB lub bez rejestracji właściciel nie może indeksować czynszu.
• Właściciel musi poprosić na piśmie, raz w roku, najwcześniej w rocznicę najmu; wstecz najwyżej za 3 miesiące.
• Wzór: czynsz bazowy × nowy indeks zdrowia / indeks wyjściowy.
• Przy PEB E, F lub G i najmie, który zaczął się przed 14.10.2022 r., stosuje się współczynnik korekty — sprawdź aktualny arkusz regionu.

Jeżeli przy tej samej umowie sprawdzasz też kaucję, przeczytaj poradnik Kaucja w Brukseli — limit, wybór formy i zwrot po zakończeniu najmu.