Kaucja w Brukseli — limit, wybór formy i zwrot po zakończeniu najmu

Informacje zweryfikowane na dzień 05.10.2026. Zakres: kaucja mieszkaniowa przy najmie głównego miejsca zamieszkania w Regionie Stołecznym Brukseli, ze szczególnym uwzględnieniem umów zawartych lub odnowionych od 01.11.2024.

Jeżeli zawierasz albo odnawiasz umowę najmu głównego miejsca zamieszkania w Brukseli od 1 listopada 2024 r., właściciel może żądać kaucji, ale jej wysokość nie może przekroczyć 2 miesięcy czynszu bez opłat. Co ważne, to najemca wybiera jedną z pięciu ustawowych form gwarancji. Właściciel nie może odebrać tego wyboru samym zapisem w umowie.

Starsze umowy trzeba oceniać według wcześniejszych zasad. Data ma znaczenie nie tylko dla maksymalnej wysokości kaucji, lecz także dla nowych reguł zwrotu po zakończeniu najmu.

Kogo dotyczy ten poradnik?

Poradnik dotyczy przede wszystkim najmu mieszkania w Regionie Stołecznym Brukseli, które jest twoim głównym miejscem zamieszkania.

FR: garantie locativei

NL: huurwaarborg

Nie przenoś tych zasad automatycznie na Flandrię albo Walonię. Każdy region ma własne przepisy dotyczące kaucji.

Najważniejsza granica czasowa w Brukseli to 1 listopada 2024 r. Nowe przepisy o kaucji stosuje się do umów:

• zawartych od 01.11.2024;
• zawartych wcześniej, ale odnowionych po wejściu nowych przepisów.

Jeżeli umowa została zawarta przed 01.11.2024 i później nie została odnowiona, nie zakładaj, że nowy reżim automatycznie zastąpił wszystkie wcześniejsze warunki.

Czy kaucja jest obowiązkowa przy każdym najmie?

Nie ma jednej ustawowej zasady nakazującej ustanowienie kaucji przy każdej umowie. Kodeks reguluje jej wysokość i formę wtedy, gdy kaucja ma zabezpieczać obowiązki najemcy.

W praktyce sprawdź więc najpierw umowę:

• czy przewiduje kaucję;
• jaka jest jej wysokość;
• kiedy ma zostać ustanowiona;
• jakie dane są potrzebne do jej utworzenia.

Jeżeli w projekcie umowy widzisz warunek niezgodny z obowiązującym limitem lub próbę odebrania ci prawa wyboru formy, wyjaśnij to przed przekazaniem pieniędzy i podpisaniem dokumentów dotyczących gwarancji.

Ile może wynosić kaucja od 1 listopada 2024 r.?

Dla umów zawartych lub odnowionych od 01.11.2024 maksymalna kaucja wynosi:

2 miesiące czynszu, bez opłat i zaliczek na koszty.

To maksimum, a nie kwota, którą właściciel musi zawsze zażądać. Strony mogą uzgodnić niższą kaucję.

Przykład

Jeżeli płacisz miesięcznie:

• 950 € czynszu;
• 150 € zaliczki na opłaty,

maksymalna kaucja wynosi:

2 × 950 € = 1 900 €.

Nie liczysz dwóch miesięcy od łącznej kwoty 1 100 €, ponieważ limit odnosi się do czynszu, a nie do opłat.

Kto wybiera formę kaucji?

Przy umowie objętej nowymi zasadami wybór należy do najemcy.

Art. 248 brukselskiego Kodeksu Mieszkaniowego mówi wprost, że gwarancja może przyjąć — według wyboru najemcy — jedną z pięciu form. Art. 216 stanowi natomiast, że przepisy tytułu dotyczącego najmu mieszkaniowego mają co do zasady charakter imperatywny (wiążący), chyba że konkretny przepis pozwala na odstępstwo.

Oznacza to, że zapis w umowie typu „kaucja wyłącznie w formie wskazanej przez właściciela” nie powinien pozbawiać najemcy wyboru przy umowie zawartej lub odnowionej od 01.11.2024.

To istotne, ponieważ część starszych poradników i wzorów umów nadal opisuje wcześniejszy stan prawny.

Jakie są obecnie dopuszczalne formy?

Nowy art. 248 wymienia pięć form.

Brukselska administracja niderlandzkojęzyczna używa m.in. określeń geïndividualiseerde rekening, bankwaarborg i persoonlijke borg.

Czy można połączyć kilka form?

Co do zasady wybierasz jedną z pięciu form.

Kodeks przewiduje szczególny wyjątek dla najmu studenckiego: poręczenie osobiste może być wtedy połączone z jedną z pozostałych form.

Nie przenoś tego wyjątku automatycznie na zwykły najem głównego miejsca zamieszkania.

Czy właściciel może zażądać gotówki albo przelewu na swoje prywatne konto?

Przy nowych umowach nie jest to jedna z pięciu form wymienionych w art. 248. Reforma obowiązująca od 01.11.2024 miała również zakończyć praktykę przekazywania kaucji bezpośrednio właścicielowi w gotówce.

Najbezpieczniej nie traktować prywatnego rachunku właściciela jako docelowego miejsca przechowywania kaucji.

Jeżeli pieniądze już zostały przekazane właścicielowi, art. 249 przewiduje konsekwencje, gdy nie umieści on gwarancji w wymagany sposób. W szczególności może powstać obowiązek zapłaty odsetek.

Przed samodzielnym potrącaniem takiej kwoty z czynszu skorzystaj jednak z indywidualnej porady. Kodeks przewiduje mechanizm ochronny dla najemcy, ale jego użycie wymaga wykazania okoliczności i nie warto ryzykować powstania sporu o zaległy czynsz.

Co z umową podpisaną przed 1 listopada 2024 r.?

Nowelizacja z 4 kwietnia 2024 r. wprost stanowi, że nowe art. 248 i 249 stosuje się do umów zawartych lub odnowionych po wejściu reformy w życie.

Dlatego starszej, nieodnowionej umowy nie przelicza się automatycznie według obecnego limitu dwóch miesięcy.

W poprzednim reżimie ustawowe limity zależały od formy zabezpieczenia. Dla typowych form było to:

• indywidualny zablokowany rachunek na nazwisko najemcy — maksymalnie 2 miesiące czynszu;
• gwarancja bankowa tworzona stopniowo — maksymalnie 3 miesiące czynszu;
• gwarancja bankowa uruchamiana przez CPAS — maksymalnie 3 miesiące czynszu.

Starszy reżim dopuszczał również inne konstrukcje używane w praktyce, dlatego przy historycznej umowie sprawdź dokładnie datę zawarcia, ewentualne odnowienie i formę już ustanowionej gwarancji.

Przykład

Masz umowę zawartą w 2022 r. i gwarancję bankową odpowiadającą trzem miesiącom czynszu. Sama reforma z 2024 r. nie oznacza automatycznie, że właściciel musi od razu zmniejszyć istniejącą gwarancję do dwóch miesięcy.

Jeżeli jednak po 1 listopada 2024 r. dochodzi do odnowienia umowy, trzeba ponownie sprawdzić zastosowanie nowego reżimu.

Jak działa indywidualny rachunek na nazwisko najemcy?

Jeżeli wybierzesz indywidualny rachunek, powinien być otwarty na twoje nazwisko w uprawnionej instytucji finansowej.

Odsetki są kapitalizowane na twoją rzecz. Właściciel ma natomiast zabezpieczenie na środkach w zakresie należności wynikających z niewykonania przez ciebie obowiązków z umowy.

Właściciel nie może po prostu wypłacić sobie pieniędzy z rachunku według własnej decyzji.

Jak działa gwarancja bankowa tworzona stopniowo?

Ta forma pozwala uniknąć jednorazowego zamrożenia całej kwoty.

Instytucja finansowa udziela gwarancji, a ty stopniowo ją odtwarzasz poprzez stałe miesięczne wpłaty. Okres może trwać przez czas umowy, ale maksymalnie 3 lata.

Kodeks przewiduje m.in., że:

• wniosek składasz zasadniczo w instytucji, do której wpływa twoje wynagrodzenie lub świadczenie zastępujące dochód;
• bank nie może odmówić tej gwarancji z powodu samej niewypłacalności najemcy;
• od kwot służących do stopniowego odtworzenia gwarancji najemca nie płaci bankowi odsetek dłużnych na zasadach opisanych w art. 248.

To nie oznacza, że każdy produkt bankowy będzie identyczny. Sprawdź dokument gwarancji, sposób wpłat oraz skutki zmiany banku, do którego wpływają twoje dochody.

Co zrobić, jeżeli nie masz pieniędzy na pełną kaucję?

Masz dwie szczególnie ważne ścieżki do sprawdzenia.

CPAS / OCMW

Jedną z ustawowych form jest gwarancja bankowa wynikająca z umowy pomiędzy CPAS/OCMW a uprawnioną instytucją finansową.

CPAS bada sytuację osoby wnioskującej o pomoc. Nie należy zakładać, że każdemu najemcy automatycznie przyzna gwarancję.

Fonds du Logement / Woningfonds

Brukselski Fonds du Logement oferuje pomoc finansową przy tworzeniu kaucji.

Region wskazuje obecnie m.in.:

• kredyt konsumencki z oprocentowaniem 0%, który może pokryć do 100% kwoty gwarancji;
• rozwiązanie BRU-GAL dla gospodarstw z niewystarczającymi zasobami i znajdujących się w sytuacji zadłużenia.

Prawo do pomocy zależy od warunków, m.in. wieku, własności nieruchomości i dochodów gospodarstwa. Aktualne progi sprawdź bezpośrednio w Fonds du Logement przed złożeniem wniosku.

Do czego służy kaucja?

Kaucja zabezpiecza wykonanie obowiązków najemcy wynikających z umowy. Może mieć znaczenie np. przy:

• niezapłaconym czynszu;
• nierozliczonych należnościach;
• szkodach, za które odpowiada najemca;
• innych zobowiązaniach wynikających z najmu.

Nie oznacza to jednak, że właściciel może samodzielnie zdecydować o zatrzymaniu dowolnej części zablokowanych środków.

Przy wyprowadzce bardzo ważne są dokumenty pokazujące stan lokalu, rozliczenia oraz datę przekazania kluczy.

Jak odzyskać kaucję po zakończeniu najmu?

Przy formach, w których środki są zablokowane w instytucji finansowej, ich uwolnienie nie następuje wyłącznie na żądanie właściciela.

Kodeks przewiduje dwa podstawowe dokumenty pozwalające rozporządzić zabezpieczeniem:

1. pisemne porozumienie najemcy i właściciela, sporządzone najwcześniej po zakończeniu umowy;
2. wykonalne orzeczenie sądu.

Jeżeli obie strony zgadzają się co do rozliczenia, podpisują dokument zwalniający gwarancję albo wskazujący, jaka część przypada której stronie.

Jeżeli jest spór o szkody, czynsz albo opłaty i nie da się osiągnąć porozumienia, rozstrzygnięcie może wymagać postępowania przed właściwym sędzią pokoju.

Ile czasu właściciel ma na zwrot?

Dla umów objętych nowymi zasadami art. 249 wprowadza konkretny termin.

Jeżeli nie toczy się postępowanie sporne, kaucja powinna zostać zwolniona najpóźniej w ciągu 2 miesięcy od przekazania kluczy właścicielowi.

Dlatego przy wyprowadzce zachowaj dowód daty oddania kluczy, np.:

• podpisany protokół;
• dokument końcowego stanu lokalu;
• wiadomość potwierdzającą odbiór;
• pokwitowanie przekazania kluczy.

Wyjątek przy budynku wielolokalowym

Jeżeli chodzi o budynek z wieloma mieszkaniami zarządzanymi przez tę samą osobę, część kaucji może pozostać zablokowana do czasu rocznego zamknięcia rozliczenia kosztów.

Nie oznacza to automatycznego prawa do zatrzymania całej kaucji bez wyjaśnienia.

Co jeśli zwrot jest spóźniony?

Nowy art. 249 przewiduje sankcję.

Jeżeli gwarancja nie zostanie zwolniona w ustawowym terminie i nie zachodzi wyjątek związany ze sporem, kwota należna najemcy zostaje zwiększona o równowartość 10% miesięcznego czynszu za każdy rozpoczęty miesiąc opóźnienia.

Przykład: jeżeli miesięczny czynsz wynosi 950 €, ustawowy dodatek odpowiada 95 € za każdy rozpoczęty miesiąc objęty tą regułą.

Przed wyliczeniem roszczenia sprawdź jednak, czy:

• twoja umowa podlega nowemu art. 249;
• termin dwóch miesięcy rzeczywiście rozpoczął bieg;
• klucze zostały formalnie przekazane;
• nie toczy się postępowanie sporne;
• nie ma częściowego zatrzymania związanego z rocznym rozliczeniem budynku.

Co zrobić, gdy właściciel chce zatrzymać kaucję?

Najpierw poproś o pisemne i szczegółowe rozliczenie.

Sprawdź:

1. czego dokładnie dotyczy żądana kwota;
2. czy istnieją rachunki, protokoły albo inne dowody;
3. co wynika ze stanu lokalu przy wejściu i wyjściu;
4. czy część kwoty jest bezsporna i może zostać zwolniona od razu;
5. czy właściciel podpisałby częściowe rozliczenie gwarancji.

Jeżeli porozumienia nie ma, nie podpisuj dokumentu zwalniającego pieniądze tylko po to, aby „zamknąć temat”. Pisemne porozumienie po zakończeniu najmu jest jednym z dokumentów, na podstawie których instytucja finansowa rozdysponuje środki.

Przy sporze możesz wysłać właścicielowi formalne pisemne wezwanie, a jeśli to nie rozwiąże problemu, zwrócić się do sędziego pokoju właściwego dla nieruchomości.

Najważniejsza lista kontrolna

Przy podpisywaniu lub odnawianiu umowy od 01.11.2024:

• sprawdź, czy umowa w ogóle przewiduje kaucję;
• policz maksymalnie 2 miesiące czynszu bez opłat;
• pamiętaj, że formę wybiera najemca;
• wybierz jedną z pięciu form z art. 248;
• nie traktuj prywatnego konta właściciela jako prawidłowego docelowego miejsca kaucji;
• przy problemach finansowych sprawdź CPAS/OCMW i Fonds du Logement;
• zachowaj dokument potwierdzający ustanowienie zabezpieczenia.

Przy zakończeniu najmu:

• rozlicz czynsz, opłaty i stan lokalu;
• udokumentuj datę przekazania kluczy;
• nie podpisuj rozliczenia, którego nie rozumiesz lub z którym się nie zgadzasz;
• jeżeli nie ma sporu, pilnuj terminu 2 miesięcy;
• przy zwłoce sprawdź możliwość zastosowania dodatku 10% miesięcznego czynszu za każdy rozpoczęty miesiąc;
• gdy nie ma porozumienia, zabezpiecz dowody i rozważ postępowanie przed sędzią pokoju.

Co jeszcze załatwić po przeprowadzce?

Jeżeli nowe mieszkanie staje się twoim adresem zamieszkania, przydadzą się także dwa poradniki:

• Zmiana adresu po przeprowadzce – kiedy i jak zgłosić nowy adres?
• Kontrola adresu przez policję – jak to wygląda w praktyce

Najczęstszy błąd to stosowanie jednej zasady do wszystkich brukselskich umów niezależnie od daty. Przy kaucji zawsze zacznij od ustalenia, kiedy umowa została zawarta i czy była odnowiona po 1 listopada 2024 r..