Wypowiedzenie najmu we Flandrii — okres, opłata i data końca umowy

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie we Flandrii i chcesz się wyprowadzić, musisz rozróżnić trzy daty: dzień wysłania wypowiedzenia, dzień, w którym zaczyna biec okres wypowiedzenia, oraz dzień, w którym umowa naprawdę się kończy. Od tej ostatniej daty zależy też, czy zapłacisz właścicielowi odszkodowanie.

Poradnik dotyczy najemcy, który wypowiada umowę najmu mieszkania będącego jego głównym miejscem zamieszkania we Flandrii, zawartą od 1 stycznia 2019 r., czyli podlegającą flamandzkiemu dekretowi o najmie mieszkań — NL: Vlaams Woninghuurdecreet. Nie opisuje umów starszych, najmu studenckiego, wypowiedzenia przez właściciela ani zasad obowiązujących w Brukseli i Walonii.

Najkrótsza odpowiedź

• Okres wypowiedzenia — NL: opzeggingstermijn, FR: préavis — wynosi dla najemcy 3 miesiące, zarówno przy umowie krótkoterminowej, jak i dziewięcioletniej.
• Jeżeli wypowiadasz umowę przed jej końcem, okres wypowiedzenia zaczyna się pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie.
• Umowa kończy się z upływem tych 3 miesięcy, a nie w dniu wysłania pisma.
• Odszkodowanie za wcześniejsze wypowiedzenie — NL: opzeggingsvergoeding — zależy od rodzaju umowy i od tego, w którym roku najmu umowa się kończy po upływie okresu wypowiedzenia.
• Umowa najmu nie wygasa sama — trzeba ją wypowiedzieć, wyjątkiem jest najem studencki.

Jaką masz umowę?

Sprawdź w umowie, na jaki czas została zawarta.

Umowa krótkoterminowa może być przedłużona tylko raz, na piśmie i na tych samych warunkach, a łączny czas najmu nie może przekroczyć 3 lat. Jeżeli nikt jej skutecznie nie wypowie w terminie albo najemca mieszka dalej bez sprzeciwu właściciela, umowa jest traktowana — od dnia jej rozpoczęcia — jako umowa dziewięcioletnia, z zasadami wypowiedzenia właściwymi dla takiej umowy.

Od kiedy liczy się okres wypowiedzenia?

Gdy wypowiadasz umowę przed jej końcem, obowiązuje zasada z art. 15 dekretu: okres wypowiedzenia zaczyna się pierwszego dnia następnego miesiąca po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie.

Przykład

1. Wysyłasz wypowiedzenie 12 grudnia listem poleconym.
2. Właściciel może je odebrać 14 grudnia.
3. Okres wypowiedzenia zaczyna się 1 stycznia.
4. Trzy miesiące mijają 31 marca — tego dnia kończy się umowa.

Ten przykład podaje Huurdersbond. Wypowiedzenie złożone 2 grudnia i 28 grudnia daje więc ten sam koniec umowy. Nie zostawiaj jednak wysyłki na ostatnie dni miesiąca: jeżeli właściciel otrzyma pismo dopiero w następnym miesiącu, może twierdzić, że okres zaczął się miesiąc później.

Uwaga: przez cały okres wypowiedzenia nadal płacisz czynsz i opłaty zgodnie z umową.

Umowa dziewięcioletnia — ile zapłacisz?

Jako najemca możesz wypowiedzieć umowę dziewięcioletnią w każdej chwili, bez podawania powodu, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Jeżeli umowa kończy się w pierwszych trzech latach najmu, płacisz właścicielowi odszkodowanie:

Decyduje moment zakończenia umowy po upływie okresu wypowiedzenia, a nie dzień wysłania pisma.

Przykład z Vlaanderen.be

Umowa dziewięcioletnia zaczęła się 1 października 2022 r. Najemca wypowiada ją w czerwcu 2024 r. Okres wypowiedzenia trwa od 1 lipca do 30 września 2024 r. Umowa kończy się więc ostatniego dnia drugiego roku — najemca wynajmował pełne 2 lata i według Vlaanderen.be płaci 1 miesiąc czynszu odszkodowania.

Gdyby ten sam najemca wysłał wypowiedzenie w maju 2024 r., okres wypowiedzenia trwałby od 1 czerwca do 31 sierpnia 2024 r., a umowa skończyłaby się jeszcze w drugim roku najmu — odszkodowanie wynosiłoby wtedy 2 miesiące czynszu.

Umowa krótkoterminowa — jak ją zakończyć?

Przy umowie na maksymalnie 3 lata masz dwie sytuacje.

Chcesz odejść z końcem umowy

Umowa kończy się w dniu wskazanym w umowie, jeżeli najemca albo właściciel złożył wypowiedzenie co najmniej 3 miesiące przed upływem okresu umowy. W takim przypadku nie płacisz odszkodowania.

To inna zasada niż przy wcześniejszym wypowiedzeniu: liczy się termin przed datą końca umowy wpisaną do kontraktu. Jeżeli nie wypowiesz umowy na czas (i właściciel też tego nie zrobi), a dalej mieszkasz w lokalu, umowa zamienia się w dziewięcioletnią.

Przykład: umowa trwa od 1 września 2025 r. do 31 sierpnia 2028 r. Aby zakończyć ją w tym dniu, wyślij wypowiedzenie tak, aby dotarło do właściciela co najmniej 3 miesiące wcześniej. Najbezpieczniej zrób to z zapasem, np. już w kwietniu 2028 r.

Chcesz odejść wcześniej

W umowie krótkoterminowej zawartej od 1 stycznia 2019 r. najemca może wypowiedzieć umowę w każdej chwili z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia, liczonego od pierwszego dnia następnego miesiąca. Za wcześniejsze zakończenie płacisz:

Przykład: umowa krótkoterminowa zaczęła się 1 września 2025 r. Najemca wysyła wypowiedzenie 10 lutego 2026 r. Okres wypowiedzenia trwa od 1 marca do 31 maja 2026 r. Umowa kończy się w pierwszym roku najmu, więc odszkodowanie wynosi 1,5 miesiąca czynszu.

Co, jeśli umowa nie jest zarejestrowana?

Umowa najmu powinna zostać zarejestrowana — NL: registratie — w terminie 2 miesięcy. Jeżeli po tym terminie umowa nadal nie jest zarejestrowana, okres wypowiedzenia i odszkodowanie nie mają zastosowania. Według Vlaanderen.be najemca może wtedy — dopóki umowa nie zostanie zarejestrowana — zakończyć najem w każdej chwili, ze skutkiem natychmiastowym i bez kosztów.

Uwaga: wyjątek działa tylko tak długo, jak umowa pozostaje niezarejestrowana. Zanim z niego skorzystasz, upewnij się, że rejestracji rzeczywiście nie ma.

Co, jeśli to właściciel wypowiedział umowę?

Jeżeli właściciel wypowiedział umowę dziewięcioletnią na podstawie przepisów dekretu o wypowiedzeniu przez wynajmującego, możesz odpowiedzieć kontrwypowiedzeniem — NL: tegenopzegging — z 1-miesięcznym okresem wypowiedzenia i bez odszkodowania. Pozwala to wyprowadzić się wcześniej, jeżeli szybciej znajdziesz nowe mieszkanie. Szczegóły wypowiedzenia przez właściciela wykraczają poza ten poradnik.

Jak złożyć wypowiedzenie?

Dekret nie wymaga określonej formy. Vlaanderen.be wskazuje, że możesz wypowiedzieć umowę zwykłym listem, e-mailem, SMS-em, a nawet ustnie; list polecony nie jest obowiązkowy, chyba że wymaga go twoja umowa. Huurdersbond zaleca jednak, aby wypowiedzenie zawsze złożyć na piśmie.

1. Sprawdź w umowie, czy przewiduje konkretną formę wypowiedzenia (np. list polecony).
2. Napisz krótkie pismo: dane twoje i właściciela, adres mieszkania, data umowy, informacja, że wypowiadasz umowę, oraz data złożenia wypowiedzenia.
3. Wyślij je e-mailem lub listem i poproś właściciela o pisemne potwierdzenie otrzymania.
4. Jeżeli właściciel nie potwierdzi, wyślij wypowiedzenie dodatkowo listem poleconym — NL: aangetekende brief.
5. Zachowaj kopię pisma i dowód wysyłki lub odbioru.
6. Policz datę końca umowy i ewentualne odszkodowanie według tabel powyżej.

Przed wyprowadzką zaplanuj też końcowy opis stanu mieszkania i rozliczenie kaucji — na PoPolsku.be znajdziesz osobne poradniki o opisie stanu mieszkania i kaucji we Flandrii.

Co zrobić, gdy nie zgadzasz się z właścicielem?

• Zbierz dokumenty: umowę, datę rozpoczęcia najmu, kopię wypowiedzenia, dowód doręczenia i informację, czy umowa jest zarejestrowana.
• Spisz swoje wyliczenie: kiedy zaczyna się i kończy okres wypowiedzenia, w którym roku najmu kończy się umowa i ile wynosi odszkodowanie.
• Skontaktuj się z Huurdersbond — flamandzką organizacją pomagającą najemcom, która ma punkty kontaktowe w Antwerpii, Limburgii, Flandrii Wschodniej, Brabancji Flamandzkiej i Flandrii Zachodniej.
• Jeżeli sporu nie da się rozwiązać polubownie, zapytaj Huurdersbond o dalsze kroki, w tym o drogę sądową.

Uwaga: ten poradnik wyjaśnia ogólne zasady. Nie zastępuje oceny konkretnej umowy, zwłaszcza gdy umowa była przedłużana, zmieniana albo zawarta przed 1 stycznia 2019 r.