Wypowiedzenie najmu w Brukseli — okres, odszkodowanie i data końca umowy

Jeżeli wynajmujesz w Brukseli mieszkanie, w którym mieszkasz na stałe, możesz wypowiedzieć umowę w każdej chwili z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, który zaczyna się pierwszego dnia następnego miesiąca. W pierwszych latach najmu zapłacisz właścicielowi odszkodowanie: przy umowie dziewięcioletniej od 1 do 3 miesięcy czynszu, przy umowie krótkoterminowej 1 miesiąc czynszu. Jeżeli właściciel nie zarejestrował umowy w ciągu 2 miesięcy od podpisania, okres wypowiedzenia i odszkodowanie nie obowiązują.

Kogo dotyczy ten poradnik?

Poradnik dotyczy najemcy w Regionie Stołecznym Brukseli, który ma umowę najmu głównego miejsca zamieszkania — FR: bail de résidence principale, NL: woninghuurovereenkomst voor de hoofdverblijfplaats. Zasady wynikają z brukselskiego Kodeksu Mieszkaniowego — FR: Code bruxellois du Logement, NL: Brusselse Huisvestingscode.

Nie opisuje szczegółowo najmu studenckiego, najmu wspólnego (kolokacji), umów zawieranych przez gminy, CPASi lub stowarzyszenia w celu podnajmu ani zasad obowiązujących we Flandrii i Walonii. Flamandzkie zasady znajdziesz w poradniku Wypowiedzenie najmu we Flandrii.

Najkrótsza odpowiedź

• Wypowiedzenie — FR: congé lub préavis, NL: opzegging — złożone przed końcem umowy daje 3-miesięczny okres wypowiedzenia — FR: délai de préavis, NL: opzegtermijn.
• Ten okres zaczyna się 1. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym złożono wypowiedzenie.
• Nie musisz podawać powodu.
• Odszkodowanie — FR: indemnité, NL: vergoeding — zależy od rodzaju umowy i od tego, w którym roku najmu umowa się kończy.
• Przez cały okres wypowiedzenia płacisz czynsz i opłaty jak dotychczas.

Jaką masz umowę?

Umowę krótkoterminową można przedłużyć tylko raz, na piśmie i na tych samych warunkach, a cały najem nie może przekroczyć 3 lat. Jeżeli nikt jej nie wypowie w terminie albo dalej mieszkasz w lokalu bez sprzeciwu właściciela, umowa jest traktowana jak dziewięcioletnia liczona od dnia rozpoczęcia pierwszej umowy, z dotychczasowym czynszem. Dotyczy to także sytuacji, gdy w międzyczasie podpisaliście nową umowę.

Od kiedy biegnie okres wypowiedzenia?

Brukselski kodeks rozróżnia dwie sytuacje (art. 231):

• Wypowiedzenie, które możesz złożyć w każdej chwili (czyli przed końcem umowy) — okres zaczyna się pierwszego dnia następnego miesiąca.
• Wypowiedzenie na koniec umowy (lub na koniec trzyletniego okresu) — okres biegnie od dnia, w którym adresat uważa się za poinformowanego.

Według broszury brukselskiej administracji mieszkaniowej ten dzień to:

• przy liście poleconym — dzień, w którym list został przedstawiony pod adresem adresata;
• przy liście poleconym za potwierdzeniem odbioru — dzień podpisania potwierdzenia;
• przy doręczeniu przez komornika — dzień doręczenia;
• przy zwykłym liście — drugi dzień po dniu nadania.

Przykład

Wysyłasz wypowiedzenie 18 listopada. Okres wypowiedzenia trwa od 1 grudnia do 28 lutego (lub 29 lutego w roku przestępnym) i tego dnia umowa się kończy. Wypowiedzenie wysłane 3 listopada daje ten sam koniec umowy.

Nie zostawiaj wysyłki na ostatnie dni miesiąca. Jeżeli właściciel uzna, że pismo dostał dopiero w następnym miesiącu, spór o datę końca umowy może cię kosztować dodatkowy miesiąc czynszu.

Umowa dziewięcioletnia — ile zapłacisz?

Możesz ją wypowiedzieć w każdej chwili, z zachowaniem 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia (art. 237 § 5). Odszkodowanie należy się właścicielowi tylko wtedy, gdy umowa kończy się w pierwszych trzech latach:

Liczy się dzień zakończenia umowy po upływie okresu wypowiedzenia, a nie dzień wysłania pisma. Lata najmu liczysz od daty rozpoczęcia umowy.

Przykład

Umowa dziewięcioletnia zaczęła się 1 marca 2024 r. Drugi rok najmu trwa od 1 marca 2025 r. do 28 lutego 2026 r.

• Wypowiedzenie wysłane 20 listopada 2025 r.: okres trwa od 1 grudnia 2025 r. do 28 lutego 2026 r. Umowa kończy się w 2. roku — odszkodowanie 2 miesiące czynszu.
• Wypowiedzenie wysłane 5 grudnia 2025 r.: okres trwa od 1 stycznia do 31 marca 2026 r. Umowa kończy się w 3. roku — odszkodowanie 1 miesiąc czynszu.

Odszkodowania nie musisz płacić w chwili wysłania wypowiedzenia, żeby było ważne. Rozlicza się je w końcowym rozliczeniu najmu.

Chcesz odejść dokładnie po 9 latach?

Na koniec dziewięcioletniego okresu każda strona może wypowiedzieć umowę bez podawania powodu i bez odszkodowania, ale co najmniej 6 miesięcy przed jego upływem. Jeżeli nikt tego nie zrobi, umowa przedłuża się o kolejne 3 lata na tych samych warunkach. Ponieważ po 3. roku najmu możesz też w każdej chwili odejść z 3-miesięcznym okresem i bez odszkodowania, sprawdź, która droga lepiej pasuje do twojej daty przeprowadzki.

Te same zasady wypowiedzenia przez najemcę (3 miesiące, odszkodowanie 3/2/1 miesiące w pierwszych latach) dotyczą umów zawartych na ponad 9 lat i umów dożywotnich.

Umowa krótkoterminowa — jak ją zakończyć?

Umowa krótsza niż 6 miesięcy

Kończy się sama w dniu wpisanym w umowie, bez wypowiedzenia, chyba że została przedłużona. Nie można jej wypowiedzieć wcześniej.

Umowa od 6 miesięcy do 3 lat — koniec w terminie

Umowa kończy się w dniu wpisanym w umowie, jeżeli ty albo właściciel złożycie wypowiedzenie co najmniej 3 miesiące przed tym dniem. Odszkodowanie nie jest wtedy należne.

Przykład: umowa trwa od 1 lutego 2025 r. do 31 stycznia 2028 r. Wypowiedzenie musi dotrzeć do właściciela co najmniej 3 miesiące przed 31 stycznia 2028 r. Wyślij je z zapasem, np. we wrześniu 2027 r. Jeżeli tego nie zrobisz i zostaniesz w mieszkaniu, umowa zmieni się w dziewięcioletnią liczoną od 1 lutego 2025 r.

Umowa od 6 miesięcy do 3 lat — wcześniejsze odejście

Możesz wypowiedzieć umowę w każdej chwili z 3-miesięcznym okresem wypowiedzenia, liczonym od pierwszego dnia następnego miesiąca. Odszkodowanie wynosi zawsze 1 miesiąc czynszu, niezależnie od roku najmu.

Przykład: przy tej samej umowie wysyłasz wypowiedzenie 10 października 2026 r. Okres trwa od 1 listopada 2026 r. do 31 stycznia 2027 r. Płacisz czynsz do końca okresu i 1 miesiąc czynszu odszkodowania.

Uwaga: jeżeli umowa krótkoterminowa zmieniła się już w dziewięcioletnią, stosujesz zasady umowy dziewięcioletniej, a lata najmu liczysz od początku pierwszej umowy. Po 3 latach najmu odszkodowanie nie jest więc należne.

Czynsz i formalności podczas wypowiedzenia

Do końca okresu wypowiedzenia umowa trwa, a ty zachowujesz prawa i obowiązki najemcy.

• Płacisz czynsz i opłaty przez cały okres wypowiedzenia. Wcześniejsza wyprowadzka czy przewiezienie części rzeczy nie skraca umowy.
• Odszkodowanie za wcześniejsze wypowiedzenie, jeżeli się należy, jest osobną kwotą — nie zastępuje czynszu.
• Każda strona może zażądać wspólnego opisu stanu przy wyprowadzce — FR: état des lieux de sortiei — z kosztami podzielonymi po połowie. Według broszury brukselskiej administracji mieszkaniowej sporządza się go po opróżnieniu mieszkania, a przed oddaniem kluczy, najpóźniej w ciągu miesiąca od wyprowadzki. Przy sporze sędzia pokoju, do którego trzeba zwrócić się przed oddaniem kluczy, wyznacza biegłego.
• Gwarancję najmu na zablokowanym koncie bank zwraca na podstawie pisemnego porozumienia obu stron sporządzonego po zakończeniu najmu albo wyroku. Przy umowach zawartych lub odnowionych od 1 listopada 2024 r. kodeks przewiduje zwolnienie gwarancji w ciągu 2 miesięcy od oddania kluczy, chyba że toczy się spór.

Co, jeśli umowa nie jest zarejestrowana?

Umowę najmu mieszkania musi zarejestrować właściciel w ciągu 2 miesięcy od podpisania. Od 1 stycznia 2025 r. umowy dotyczące mieszkań w Brukseli rejestruje się w regionalnym systemie Irisrent. Jak to sprawdzić, wyjaśniamy w poradniku Rejestracja najmu w Brukseli — MyRent i Irisrent.

Według art. 228/5 kodeksu, po upływie tych 2 miesięcy i tak długo, jak umowa nie jest zarejestrowana:

• nie musisz zachowywać okresu wypowiedzenia;
• nie płacisz odszkodowania za wcześniejsze zakończenie umowy (ani dziewięcioletniej, ani krótkoterminowej).

Region zaznacza, że także wtedy musisz poinformować właściciela o zamiarze wyprowadzki, i udostępnia osobny wzór pisma na tę sytuację. Według wcześniejszych zasad trzeba było najpierw wezwać właściciela do rejestracji; obecny tekst art. 228/5 takiego wezwania nie przewiduje.

Uwaga: przed wysłaniem pisma upewnij się, że umowa naprawdę nie jest zarejestrowana i że od podpisania minęły ponad 2 miesiące. Jeżeli właściciel zarejestruje umowę, zanim się wyprowadzisz, wyjątek przestaje działać. Przy umowie podpisanej przed 2025 r. lub w razie wątpliwości poproś o ocenę organizację pomagającą najemcom albo prawnika.

Jak złożyć wypowiedzenie?

Kodeks nie wymaga listu poleconego. Wzory brukselskiego regionu przewidują list polecony z potwierdzeniem odbioru lub bez niego albo zwykły list. Dla dowodu najlepiej jednak wysłać wypowiedzenie listem poleconym — FR: lettre recommandée, NL: aangetekende zending.

1. Sprawdź datę rozpoczęcia umowy, jej rodzaj i to, czy była przedłużana.
2. Policz okres wypowiedzenia, dzień końca umowy i ewentualne odszkodowanie.
3. Pobierz wzór z listy wzorów wypowiedzeń regionu brukselskiego. Wzory mają charakter pomocniczy — nie musisz ich używać, jeżeli pismo spełnia przepisy.
4. Wpisz swoje dane i dane właściciela, adres mieszkania, datę podpisania i rozpoczęcia umowy, podstawę wypowiedzenia i datę końca umowy.
5. Wyślij pismo i zachowaj kopię oraz dowód nadania lub odbioru.
6. Uzgodnij z właścicielem termin opisu stanu mieszkania przy wyprowadzce i zwrotu kluczy.

Uwaga: jeżeli mieszkanie jest głównym lokum małżonków albo partnerów w prawnie zarejestrowanym związku (FR: cohabitation légalei), broszura regionu wskazuje, że wypowiedzenie powinni wysłać właścicielowi oboje, osobno.

Przed wyprowadzką zaplanuj także rozliczenie kaucji — zasady opisujemy w poradniku Kaucja w Brukseli — limit, wybór formy i zwrot. Po przeprowadzce zgłoś nowy adres w gminie: Zmiana adresu po przeprowadzce.

Czy można odejść szybciej za zgodą właściciela?

Tak. Ty i właściciel możecie w każdej chwili zakończyć umowę za porozumieniem stron — FR: résiliation de commun accord — z krótszym okresem, inną datą końca albo bez odszkodowania. Nie możesz go jednak wymusić. Ustalenia zapisz na piśmie, podpisane i datowane przez obie strony.

Możesz też zaproponować nowego najemcę. Właściciel nie musi się na niego zgodzić.

Checklista przed wyprowadzką

• Ustal, czy masz umowę dziewięcioletnią czy krótkoterminową, i sprawdź datę jej rozpoczęcia.
• Rozróżnij wcześniejsze odejście (3 miesiące od 1. dnia następnego miesiąca) od zakończenia w terminie (umowa krótkoterminowa — 3 miesiące, dziewięcioletnia — 6 miesięcy przed końcem).
• Przy umowie dziewięcioletniej ustal, w którym roku najmu kończy się okres wypowiedzenia, i policz odszkodowanie: 3, 2, 1 albo 0 miesięcy czynszu.
• Sprawdź, czy umowa jest zarejestrowana.
• Wyślij pismo tak, aby mieć dowód doręczenia, i zachowaj kopię.
• Płać czynsz do końca okresu wypowiedzenia.
• Osobno uzgodnij opis stanu przy wyprowadzce, zwrot kluczy, rozliczenie opłat i zwrot gwarancji.

Co, jeśli to właściciel wypowiedział umowę?

Kiedy właściciel może wypowiedzieć umowę dziewięcioletnią?

• Dla siebie lub rodziny — w każdej chwili, z 6-miesięcznym wypowiedzeniem, które musi wskazać powód i osobę, która zamieszka w lokalu.
• Z powodu poważnych prac — tylko na koniec 1. lub 2. trzyletniego okresu, z 6-miesięcznym wypowiedzeniem; musi też przedstawić dokumenty dotyczące prac (np. pozwolenie lub kosztorys).
• Bez powodu — tylko na koniec 1. lub 2. trzyletniego okresu, z 6-miesięcznym wypowiedzeniem i odszkodowaniem dla ciebie: 9 miesięcy czynszu po 1. okresie, 6 miesięcy po 2. okresie.

Umowa może te uprawnienia właściciela wyłączyć lub ograniczyć. Jeżeli właściciel nie wprowadzi się (lub nie wprowadzi rodziny) albo nie wykona prac w ustawowych warunkach i nie wykaże wyjątkowej okoliczności, należy ci się odszkodowanie w wysokości 18 miesięcy czynszu.

Umowa krótkoterminowa

Właściciel może ją zakończyć przed terminem tylko po pierwszym roku najmu, tylko w celu zamieszkania w lokalu przez siebie lub bliską rodzinę, z 3-miesięcznym wypowiedzeniem i odszkodowaniem dla ciebie w wysokości 1 miesiąca czynszu. Nie może jej wypowiedzieć bez powodu ani z powodu prac.

Twoje kontrwypowiedzenie

Gdy właściciel wypowie umowę na tych zasadach, możesz odejść wcześniej, składając kontrwypowiedzenie — FR: contre-préavis, NL: tegenopzegging — z 1-miesięcznym okresem, liczonym od 1. dnia następnego miesiąca, bez odszkodowania, także w pierwszych trzech latach. Nie zwalnia to właściciela z jego obowiązków ani z odszkodowania, które jest ci winien.

Jeżeli wyprowadzka w terminie jest dla ciebie bardzo trudna z powodu wyjątkowych okoliczności (np. choroby lub podeszłego wieku), możesz poprosić właściciela o przedłużenie umowy listem poleconym najpóźniej miesiąc przed jej końcem. Gdy odmówi, decyduje sędzia pokoju.

A najem studencki?

Umowa najmu studenckiego — FR: bail de logement étudiant — ma osobne zasady. Student może ją wypowiedzieć w każdej chwili z 2-miesięcznym okresem i bez odszkodowania. Umowy na 3 miesiące lub krócej nie można wypowiedzieć przed terminem. Ten poradnik nie opisuje szczegółów najmu studenckiego.

Co zrobić przy sporze z właścicielem?

• Zbierz umowę, ewentualne przedłużenia, kopię wypowiedzenia, dowód doręczenia i informację o rejestracji umowy.
• Spisz wyliczenie: początek i koniec okresu wypowiedzenia, rok najmu, w którym kończy się umowa, i kwotę odszkodowania.
• Zaproponuj właścicielowi pisemne porozumienie. Kodeks przewiduje też możliwość mediacji przez uznanego mediatora.
• Jeżeli porozumienie się nie uda, sprawy najmu rozstrzyga sędzia pokoju — FR: juge de paixi.

Uwaga: poradnik wyjaśnia ogólne zasady. Nie zastępuje oceny konkretnej umowy, zwłaszcza gdy była przedłużana, zawarta przez kilka osób albo podpisana przed zmianami z lat 2024–2025.