Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu w Walonii — które płaci najemca, a które właściciel?

Coś się zepsuło w wynajmowanym mieszkaniu w Walonii? To, że awaria wydarzyła się u ciebie, nie oznacza jeszcze, że to ty płacisz za naprawę. Walońskie prawo najmu dzieli naprawy i konserwację między najemcę i właściciela. Wiele zależy od przyczyny usterki i od tego, czy szybko zawiadomisz właściciela.

Ten poradnik dotyczy prywatnego najmu mieszkania, które jest twoim głównym miejscem zamieszkania w Walonii. Obowiązuje wtedy waloński dekret o najmie mieszkań z 15 marca 2018 r. — FR: décret relatif au bail d'habitation. Nie opisujemy tu Brukseli ani Flandrii, gdzie obowiązują inne przepisy.

Kto płaci za naprawy — w skrócie

Podstawa: art. 7, 8, 15 i 16 dekretu oraz urzędowa tabela podziału napraw przygotowana przez Service public de Wallonie (SPW).

Czy umowa może zmienić ten podział?

W najmie głównego miejsca zamieszkania — nie. Dekret wprost stanowi, że przepisy o obowiązkach właściciela (art. 7–10) i o naprawach najemcy (art. 15) są w takim najmie bezwzględnie obowiązujące. Tabela SPW również zaznacza, że od podziału prac między właściciela i najemcę nie można odstąpić, gdy lokal jest główną rezydencją najemcy.

Zapis w umowie typu „mieszkanie wynajmowane w stanie, w jakim się znajduje” — FR: dans l'état où il se trouve — także nie zwalnia właściciela z obowiązku utrzymania mieszkania. Tak wyjaśnia urzędowa broszura SPW o najmie.

Utrzymanie, naprawa, duża naprawa — co to znaczy?

• Bieżąca konserwacja — FR: entretien, NL: onderhoud — to utrzymywanie mieszkania w dobrym stanie, np. sprzątanie, pielęgnacja ogrodu, odkamienianie.
• Naprawa — FR: réparation — to przywrócenie do dobrego stanu czegoś, co zostało uszkodzone, np. wymiana stłuczonej szyby.
• Naprawy lokatorskie — FR: réparations locatives lub menu entretien, NL: huurherstellingen — to naprawy niewielkie, wynikające z normalnego korzystania z mieszkania. Płaci za nie najemca.
• Duże naprawy — FR: grosses réparations — np. dach. Płaci za nie właściciel, chyba że szkodę spowodowałeś swoją winą.
• Szkody najemcze — FR: dégâts locatifs — to szkody, które najemca wyrządzi sam w czasie najmu, z winy lub przez zaniedbanie. Wtedy płaci on, nawet jeśli naprawa jest duża.

Nie myl napraw z pracami ulepszającymi, np. nową kuchnią albo zamianą prysznica na wannę. To osobna kategoria, której nie rozstrzyga podział napraw.

Za co odpowiada właściciel?

Właściciel — FR: bailleur, NL: verhuurder — musi wydać mieszkanie w dobrym stanie i utrzymywać je w takim stanie, by mogło służyć do celu, w jakim zostało wynajęte. Wykonuje wszystkie naprawy inne niż lokatorskie (art. 7 dekretu).

Mieszkanie musi też przez cały czas najmu spełniać wymogi bezpieczeństwa, zdrowotności i zdatności do zamieszkania (art. 9). Właściciel odpowiada ponadto za wady, które przeszkadzają w korzystaniu z mieszkania, nawet jeśli o nich nie wiedział (art. 10).

Za co odpowiada najemca?

Najemca — FR: preneur lub locataire, NL: huurder — musi:

• korzystać z mieszkania starannie, „jak dobry ojciec rodziny” — FR: en bon père de famille;
• wykonywać i opłacać drobne naprawy i bieżącą konserwację wynikające z normalnego używania (art. 15);
• odpowiadać za szkody i straty powstałe w czasie najmu, chyba że wykaże, że powstały bez jego winy (art. 16);
• odpowiadać także za szkody wyrządzone przez domowników i podnajemców (art. 18);
• bez zwłoki zawiadamiać właściciela o usterkach i ograniczać rozmiar szkody.

Droits Quotidiens podaje przykłady: jeśli zostawisz odkręconą wodę i zalejesz mieszkanie, możesz zapłacić nawet za wymianę parkietu albo tablicy elektrycznej. Jeśli nie zlecasz konserwacji kotła, możesz zapłacić za jego naprawę lub wymianę.

Kiedy drobna naprawa i tak obciąża właściciela?

Art. 8 dekretu stanowi, że naprawy lokatorskie spowodowane wyłącznie jedną z dwóch przyczyn płaci właściciel:

• zużycie wynikające z upływu czasui — FR: vétusté, NL: ouderdomsslijtage — rzecz jest stara i zniszczona tylko dlatego, że mija czas;
• siła wyższa — FR: force majeure, NL: overmacht — nagłe, nieprzewidywalne i nieuniknione zdarzenie, które nie wynika z niczyjej winy.

Urzędowe materiały SPW mówią też o normalnym zużyciu — FR: usure normale, NL: normale slijtage: rzecz była używana zgodnie z przeznaczeniem i bez zaniedbań. Takie zużycie również nie obciąża najemcy, a przy wyprowadzce nie musisz go naprawiać (zob. art. 28 dekretu niżej).

Broszura SPW zaznacza, że to najemca, który powołuje się na zużycie lub starzenie się rzeczy, powinien to wykazać. Dlatego tak ważne są zdjęcia, daty i opis stanu mieszkaniai z początku najmu.

Czym jest siatka zużycia?

Rząd Walonii przygotował siatkę odniesienia zużycia — FR: grille de vétustéi. Pomaga ocenić, w jakim stanie powinien być element mieszkania po określonym czasie. Siatka jest orientacyjna, chyba że dołączono ją do umowy najmu przy jej podpisaniu. Wtedy wiąże obie strony.

Przykłady z urzędowej tabeli SPW

Tabela „Répartition des réparations, travaux et entretiens à chargei du bailleur ou incombant au preneur” jest niewyczerpująca. Rząd Walonii ogłosił niewyczerpującą listę napraw lokatorskich w rozporządzeniu z 28 czerwca 2018 r. Jeśli danego elementu nie ma w tabeli, nie oznacza to automatycznie, że płaci najemca.

Obowiązkowy przegląd kotła opisujemy osobno: Kiedy zrobić obowiązkowy przegląd kotła w Walonii i jaki dokument dostać od technika?

W budynkach wspólnotowych podział kosztów części wspólnych wynika z aktu podstawowego wspólnoty.

Dlaczego musisz zawiadomić właściciela?

Właściciel nie mieszka w lokalu, więc często dowiaduje się o problemie tylko od ciebie. Tabela SPW wymienia wśród obowiązków najemcy zawiadamianie właściciela w rozsądnym terminie o każdej usterce. Broszura SPW mówi o zawiadomieniu bez zwłoki.

Jeśli tego nie zrobisz, a szkoda się powiększy, możesz zapłacić za część napraw — także takich, które same w sobie należały do właściciela. Zawiadomienie zrób na piśmie, żeby mieć dowód.

Jak zgłosić usterkę krok po kroku?

1. Zabezpiecz mieszkanie, jeśli możesz to zrobić bezpiecznie: zakręć wodę, wyłącz bezpiecznik, przewietrz pomieszczenie.
2. Zrób zdjęcia lub nagranie z datą. Zanotuj, kiedy zauważyłeś problem.
3. Zawiadom właściciela na piśmie — e-mailem lub listem. Opisz usterkę, miejsce i datę, dołącz zdjęcia i zaproponuj terminy wizyty fachowca.
4. Porównaj usterkę z opisem stanu mieszkania — FR: état des lieux — z początku najmu.
5. Jeśli właściciel nie reaguje, wyślij list polecony. Przed skierowaniem sprawy do sędziego pokoju wysłanie listem poleconym wezwania do wykonania prac — FR: mise en demeurei — jest obowiązkowe. Wyznacz w nim rozsądny termin.
6. Zachowaj kopie korespondencji, potwierdzenia nadania, rachunki i zdjęcia.

Właściciel lub fachowiec może potrzebować dostępu do mieszkania. Zasady wizyt opisujemy tu: Czy właściciel może wejść do mojego mieszkania bez uzgodnienia wizyty? (Walonia)

Uwaga: nie zlecaj na własną rękę kosztownej naprawy, która należy do właściciela, licząc na zwrot. Bez jego zgody albo orzeczenia sądu odzyskanie pieniędzy może być trudne.

Czy mogę wstrzymać czynsz, gdy właściciel nie naprawia?

Nie rób tego samowolnie. Broszura SPW o najmie wyjaśnia, że najemca nie może zatrzymać całego czynszu. Wstrzymanie części czynszu jest ryzykowne i wymaga wcześniejszych kroków:

1. zawiadomienie właściciela listem poleconym;
2. wezwanie do wykonania prac z terminem;
3. zapowiedź zatrzymania części czynszu.

Zatrzymana kwota musi być proporcjonalna do szkody. Właściciel może wtedy wystąpić do sędziego pokoju o rozwiązanie umowy z winy najemcy. SPW zaleca, by przed wstrzymaniem czynszu zasięgnąć porady adwokata lub poradni prawnej, a przy sporze zwrócić się do sędziego pokoju.

Co jeśli właściciel nadal nie reaguje?

Pojednanie u sędziego pokoju

Spory z najmu rozstrzyga sędzia pokoju — FR: juge de paixi, NL: vrederechter — właściwy dla miejsca położenia mieszkania. Zanim złożysz wniosek, możesz poprosić o posiedzenie pojednawcze — FR: conciliation. Według Infor Jeunes jest ono bezpłatne, nie wymaga adwokata, a wniosek można złożyć listownie lub w sekretariacie sądui. Ugoda zawarta w protokole ma moc wyroku. Jeśli pojednanie się nie uda, możesz złożyć wniosek — FR: requête.

Co może orzec sędzia?

Jeśli mieszkanie przestało spełniać wymogi bezpieczeństwa, zdrowotności lub zdatności do zamieszkania, a właściciel nie wykonał prac po wezwaniu, możesz żądać przed sądem (art. 9 dekretu):

• wykonania prac, albo
• rozwiązania umowy z odszkodowaniem.

Do czasu wykonania prac sędzia może obniżyć czynsz.

Kontrola zdrowotności mieszkania

Przy poważnych problemach możesz wystąpić o administracyjną kontrolę zdrowotności mieszkania — FR: enquête de salubritéi. Wniosek składasz w swojej gminie, jeśli jest do tego uprawniona, a w przeciwnym razie w SPW Logement. Według broszury SPW dołączasz:

• kopię umowy najmu;
• kopię pisma do właściciela opisującego problemy;
• dowód, że wysłałeś je listem poleconym.

Na wizytę kontrolera czeka się według SPW nawet dwa–trzy miesiące. Wnioski z raportu otrzymują najemca, właściciel i burmistrz. Burmistrz może m.in. nakazać wykonanie prac albo uznać mieszkanie za niezdatne do zamieszkania.

Pilne naprawy w czasie najmu

Jeśli mieszkanie wymaga pilnej naprawy, której nie da się odłożyć do końca najmu, musisz ją tolerować, nawet jeśli jest uciążliwa (art. 21 dekretu).

• Jeśli prace trwają dłużej niż 40 dni, czynsz zmniejsza się proporcjonalnie do czasu i części mieszkania, z której nie możesz korzystać.
• Jeśli prace sprawiają, że w mieszkaniu nie da się mieszkać, możesz żądać rozwiązania umowy.

Na co uważać przy wyprowadzce?

• Mieszkanie oddajesz w stanie z wejściowego opisu stanu mieszkania, z wyjątkiem tego, co zniszczyło się przez zużycie lub siłę wyższą (art. 28 dekretu).
• Bez szczegółowego wejściowego opisu stanu domniemywa się, że otrzymałeś mieszkanie w takim stanie, w jakim je oddajesz, chyba że udowodniono inaczej.
• Każda strona może zażądać sporządzenia wyjściowego opisu stanu we dwoje. Koszty dzielicie po połowie.
• Szkody stwierdzone przy wyjściu mogą wpłynąć na zwrot kaucji. Więcej: Kaucja mieszkaniowa w Walonii — ile wynosi, jak ją zabezpieczyć i odzyskać?

Lista kontrolna

• sprawdź, czy wynajmujesz mieszkanie w Walonii jako główne miejsce zamieszkaniai;
• ustal, czy chodzi o drobną naprawę, szkodę z twojej winy, czy o zużycie, starość rzeczy lub siłę wyższą;
• sprawdź pozycję w tabeli SPW i ewentualną siatkę zużycia dołączoną do umowy;
• zawiadom właściciela od razu i na piśmie, ze zdjęciami;
• przy braku reakcji wyślij wezwanie listem poleconym;
• nie wstrzymuj czynszu i nie zlecaj dużych napraw bez porady prawnej;
• przy sporze poproś sędziego pokoju o pojednanie, a przy poważnych brakach rozważ kontrolę zdrowotności mieszkania.

We Flandrii zasady są inne: Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu we Flandrii — kto płaci i jak zgłosić usterkę?