Najem w Walonii — czy musisz mieć ubezpieczenie od pożaru i co pokazać właścicielowi?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Walonii na podstawie umowy zawartej lub odnowionej od 1 września 2018 r., musisz mieć ubezpieczenie od pożaru — FR: assurance incendie, NL: brandverzekering — które pokrywa Twoją odpowiedzialność jako najemcy. Polisę zawierasz przed wprowadzeniem się, chyba że w umowie ustalono inaczej, a dowód opłacenia składki przekazujesz właścicielowi co roku.

Poradnik wyjaśnia, czego wymaga waloński dekret o najmie mieszkaniowym, co pokazać właścicielowi i czym różni się Twoja odpowiedzialność od ochrony budynku i Twoich własnych rzeczy.

Krótka odpowiedź

• Umowa zawarta lub odnowiona od 1 września 2018 r.: ubezpieczenie odpowiedzialności najemcy za pożar jest obowiązkiem ustawowym.
• Kiedy: przed wejściem do mieszkania, chyba że strony umówiły się inaczej.
• Co pokazać: dowód opłacenia składki — w ciągu miesiąca od wprowadzenia się, a później co roku w ciągu miesiąca od rocznicy wejścia do lokalu.
• Bez dowodu: właściciel może dodać do swojej polisy klauzulę zrzeczenia się regresu i obciążyć Cię jej kosztem.
• Starsza umowa: obowiązek wynika tylko z samej umowy, jeśli go przewiduje, ale odpowiedzialność za pożar dotyczy Cię i tak.

Dlaczego najemca odpowiada za pożar?

Dekret waloński z 15 marca 2018 r. o najmie mieszkaniowym — FR: décret relatif au bail d'habitation — stanowi w art. 17, że najemca odpowiada za pożar, chyba że udowodni, że pożar powstał bez jego winy.

To znaczy, że po pożarze to Ty musisz wykazać brak winy, a nie właściciel Twoją winę. Droits Quotidiens wskazuje przykłady takich sytuacji: pożar spowodowany przez włamywacza, przypadek, siła wyższa albo działanie samego właściciela. Zaznacza też, że w praktyce często trudno to udowodnić.

Ta zasada odpowiedzialności dotyczy także umów zawartych przed 1 września 2018 r.

Polisa właściciela a Twoja polisa — czym się różnią?

Przy najmie w grę wchodzą trzy różne rzeczy. Nie myl ich:

Ubezpieczenie budynku przez właściciela nie zwalnia Cię z odpowiedzialności. Jeżeli ubezpieczyciel właściciela wypłaci odszkodowanie za pożar, za który odpowiadasz, może dochodzić od Ciebie zwrotu. Broszura Assuralia, federacji ubezpieczycieli, opisuje tę sytuację wprost: ubezpieczyciel właściciela płaci, a następnie zwraca się do ubezpieczyciela najemcy.

Których umów dotyczy obowiązek?

Zgodnie z art. 91 dekretu obowiązek ubezpieczenia z art. 17 § 2 stosuje się tylko do umów zawartych lub odnowionych od dnia wejścia dekretu w życie, czyli od 1 września 2018 r.

Umowa od 1 września 2018 r.

Masz ustawowy obowiązek ubezpieczenia odpowiedzialności za pożar. Dotyczy to najmu mieszkania, także gdy nie jest ono Twoim głównym miejscem zamieszkania.

Umowa sprzed 1 września 2018 r., nieodnowiona

Ustawowego obowiązku nie ma, ale:

• sprawdź, czy umowa najmu nie zawiera klauzuli o ubezpieczeniu — wtedy obowiązuje Cię ona umownie;
• jeżeli umowa wymaga ubezpieczenia, a Ty go nie masz, właściciel może zwrócić się do sędziego pokoju — FR: juge de paixi, NL: vrederechter — o nakazanie ubezpieczenia albo o rozwiązanie umowy;
• nawet bez takiej klauzuli nadal odpowiadasz za pożar na zasadach z art. 17 § 1, więc ubezpieczenie jest bardzo zalecane.

Uwaga: sprawdź, czy umowa nie została w międzyczasie odnowiona. Odnowienie od 1 września 2018 r. oznacza, że obowiązek ustawowy już Cię dotyczy.

Co ma obejmować polisa najemcy?

Dekret wymaga ubezpieczenia odpowiedzialności najemcy za pożar — FR: responsabilité locative. To ochrona przed roszczeniami właściciela za szkody w wynajmowanym lokalu.

Sam obowiązek ustawowy jest wąski. Praktyczne źródła — Wikifin (serwis edukacji finansowej FSMA), Test-Achats i Droits Quotidiens — opisują szerszy zakres, który warto mieć w polisie najemcy:

• szkody w wynajmowanym lokalu, za które odpowiadasz;
• odpowiedzialność wobec osób trzecich, np. sąsiadów, gdy pożar lub zalanie przejdzie na ich mieszkanie;
• zawartość mieszkania — FR: contenu, NL: inboedel — czyli Twoje meble, ubrania i sprzęt.

Dekret wymienia wprost tylko pożar. Zalanie mieszkania sąsiada z dołu to jednak częsty przykład szkody opisywany przez Wikifin, dlatego zapytaj ubezpieczyciela, czy Twoja polisa obejmuje także szkody wodne — FR: dégâts des eaux.

Test-Achats zwraca uwagę, że kradzież mebli jest zwykle osobną, dodatkowo płatną opcją. Nie zakładaj, że jest w podstawowej polisie.

Kiedy zawrzeć ubezpieczenie?

Co do zasady przed wejściem do mieszkania (art. 17 § 2 dekretu). Strony mogą w umowie ustalić inne rozwiązanie.

Nie czekaj z polisą do dnia przekazania kluczy ani do pierwszej rocznicy. Szkoda może powstać już w czasie przeprowadzki.

Co pokazać właścicielowi i kiedy?

Dekret wymaga dowodu opłacenia składki — FR: preuve du paiement des primes — co roku.

Terminy

1. Pierwszy dowód: w ciągu miesiąca od wprowadzenia się.
2. Kolejne dowody: co roku, w ciągu miesiąca od rocznicy wejścia do lokalu.

Terminy liczysz od dnia wejścia do mieszkania, a nie od 1 stycznia ani od daty polisy.

Co przesłać

• zaświadczenie od ubezpieczyciela albo polisę z adresem wynajmowanego mieszkania;
• potwierdzenie zapłaty składki za dany rok;
• dokument z okresem ochrony.

Jak przesłać

Droits Quotidiens podaje, że dowód możesz wysłać e-mailem albo listem poleconym. Zachowaj potwierdzenie wysyłki — to Twój dowód, że wywiązałeś się z obowiązku.

Co jeśli nie przedstawię dowodu?

Jeżeli nie przekażesz dowodu w terminie, właściciel może poprosić swojego ubezpieczyciela o dodanie do polisy mieszkaniowej klauzuli zrzeczenia się regresu — FR: abandon de recours, NL: afstand van verhaal — na Twoją korzyść.

Wtedy:

• właściciel może przerzucić na Ciebie koszt tej klauzuli;
• franszyza — FR: franchise — może obciążyć Ciebie, jeśli odpowiadasz za szkodę.

Według Test-Achats w skrajnym przypadku właściciel może też zwrócić się do sędziego pokoju o rozwiązanie umowy.

Czym jest abandon de recours i czego nie obejmuje?

Klauzula abandon de recours oznacza, że ubezpieczyciel właściciela, po wypłacie odszkodowania za szkody w budynku, nie będzie dochodził zwrotu od Ciebie.

To nie jest Twoje ubezpieczenie. Droits Quotidiens i Wikifin wskazują, że taka klauzula zwykle nie obejmuje:

• szkód wyrządzonych sąsiadom i innym osobom;
• szkód w innych budynkach;
• Twoich mebli i rzeczy.

Za te szkody płacisz sam, jeśli nie masz własnej polisy. Assuralia radzi, by uzgodnienie o abandon de recours zapisać, np. w umowie najmu.

Przed uznaniem, że klauzula wystarczy, poproś o pisemne potwierdzenie:

• jakie szkody obejmuje zrzeczenie się regresu;
• czy dotyczy także zalania;
• jaka jest franszyza i kto ją pokrywa;
• ile kosztuje klauzula i jak właściciel chce ją rozliczać.

Lista czynności przed wprowadzeniem się

1. Sprawdź datę zawarcia lub odnowienia umowy najmu.
2. Przeczytaj zapis o ubezpieczeniu i o ewentualnym abandon de recours w umowie.
3. Zawrzyj polisę najemcy przed wejściem do mieszkania. Podaj ubezpieczycielowi, że wynajmujesz mieszkanie w Walonii.
4. Sprawdź w warunkach polisy: pożar, szkody wodne, odpowiedzialność wobec sąsiadów, zawartość mieszkania, franszyzę.
5. W ciągu miesiąca od wprowadzenia się wyślij właścicielowi dowód opłacenia składki. Zachowaj potwierdzenie wysyłki.

Lista czynności przy rocznicy najmu

1. Zapisz w kalendarzu datę wejścia do mieszkania.
2. Po opłaceniu składki pobierz potwierdzenie od ubezpieczyciela.
3. Wyślij je właścicielowi w ciągu miesiąca od rocznicy wejścia.
4. Przy przeprowadzce poinformuj ubezpieczyciela. Wikifin przypomina, że polisa nie zawsze wygasa sama i trzeba zadbać o ciągłość ochrony pod nowym adresem.

Co zrobić przy sporze z właścicielem?

Jeśli właściciel kwestionuje Twoją polisę albo żąda kosztów klauzuli, poproś go na piśmie o wskazanie podstawy: zapisu umowy, zakresu klauzuli i kwoty.

Zachowaj korespondencję, polisę i dowody wysyłki. Jeżeli porozumienie nie jest możliwe, skorzystaj z pomocy prawnej. Spory z najmu rozstrzyga juge de paix właściwy dla miejsca położenia mieszkania.

Jeśli spór dotyczy też zwrotu kaucji, zobacz poradnik Kaucja mieszkaniowa w Walonii — ile wynosi, jak ją zabezpieczyć i odzyskać?.

Ten poradnik dotyczy tylko Walonii

Zasady najmu są regionalne. Według Wikifin we Flandrii obowiązek dotyczy umów od 1 stycznia 2019 r. i obejmuje zarówno najemcę, jak i wynajmującego, a w Regionie Stołecznym Brukseli umów zawartych lub odnowionych od 1 listopada 2024 r. Nie przenoś walońskich terminów na mieszkanie w innym regionie.