Grozi mi eksmisja w Brukseli — co chroni zimą i czego nie wolno zignorować?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Regionie Stołecznym Brukseli i właściciel grozi ci eksmisją, najważniejsze są dwie rzeczy. Po pierwsze, właściciel nie może cię sam wyrzucić: potrzebny jest wyrok sędziego pokoju i komornik. Po drugie, zimowe moratoriumi wstrzymuje tylko wykonanie eksmisji, a nie całą sprawę. Rozprawa, wyrok i pisma komornika mogą przyjść także zimą i trzeba na nie reagować.

Poradnik dotyczy najemców mieszkań prywatnych i publicznych w Brukseli. Nie przenoś tych zasad na Flandrię ani Walonię. Squat, zajmowanie lokalu bez umowy najmu i decyzje administracyjne burmistrza wymagają osobnej analizy.

Czy właściciel może mnie wyrzucić bez sądu?

Nie. Eksmisja najemcy jest możliwa tylko na podstawie tytułu wykonawczegoi — FR: titre exécutoire — czyli w praktyce wyroku sędziego pokoju — FR: juge de paixi, NL: vrederechter. Dotyczy to także sytuacji, gdy upłynął już okres wypowiedzenia umowy.

Wymiana zamków, wyniesienie rzeczy czy odcięcie dostępu do mieszkania przez samego właściciela to nie jest legalna eksmisja. Według Bruxelles Logement właściciel, który wyeksmituje najemcę bez tytułu wykonawczego, musi zapłacić mu odszkodowanie w wysokości 18 miesięcy czynszu.

Eksmisję wykonuje komornik — FR: huissier de justicei, NL: gerechtsdeurwaarder — z udziałem policji i pracowników gminy.

Jak wygląda procedura krok po kroku?

Opis dotyczy typowej sprawy o zaległy czynsz w Brukseli.

1. Wezwanie do zapłaty

Właściciel musi najpierw wysłać pisemne wezwanie do zapłaty — FR: mise en demeurei, NL: ingebrekestelling. Od tej chwili masz 1 miesiąc na uregulowanie zaległości albo porozumienie, np. plan spłaty w ratach. Dopiero po tym miesiącu właściciel może skierować sprawę do sędziego pokoju.

Na tym etapie nie potrzeba jeszcze komornika. To najlepszy moment, żeby zgłosić się do CPASi i ustalić z właścicielem realny plan spłaty.

2. Wezwanie na rozprawę

Właściciel składa do sądu pokoju wniosek (requête) albo pozew doręczany przez komornika (citation). Sąd wzywa strony listem sądowym. Gdy wniosek dotyczy eksmisji, rozprawa odbywa się w ciągu 40 dni od jego wpisania do rejestru sądu.

Na pierwszej rozprawie sędzia sprawdza, czy strony mogą dojść do porozumienia. Jeżeli przedstawisz właścicielowi rozwiązanie (spłatę długu, plan spłaty), z pomocą CPAS albo bez niej, sędzia może oddalić wniosek o eksmisję — pod warunkiem, że będziesz dotrzymywać ustaleń.

Uwaga: stawiennictwo jest kluczowe. Jeśli nie przyjdziesz na rozprawę, eksmisja często zostaje orzeczona zaocznie. Na rozprawie możesz też zgłosić własne roszczenia wobec właściciela, np. dotyczące braku napraw.

3. Wyrok

Gdy nie ma porozumienia, wyrok zapada zwykle około miesiąca później. Sąd może zezwolić na eksmisję albo przyznać ci plan spłaty. Po wyroku zezwalającym na eksmisję CPAS zostaje o tym poinformowany i może się z tobą skontaktować.

4. Doręczenie wyroku

Właściciel zleca komornikowi doręczenie wyrokui — FR: signification, NL: betekening. Między doręczeniem a eksmisją musi upłynąć co najmniej 1 miesiąc. Wyjątki:

• właściciel udowodni, że już opuściłeś mieszkanie;
• strony uzgodniły inny termin i zapisano go w wyroku;
• na wniosek strony sąd skrócił lub wydłużył termin z powodu szczególnie poważnych okoliczności — bierze wtedy pod uwagę m.in. możliwość znalezienia mieszkania, sytuację finansową i potrzeby rodziny, zwłaszcza zimą.

Komornik informuje też, co stanie się z twoimi rzeczami, jeśli nie opuścisz mieszkania.

5. Zawiadomienie o eksmisji

Komornik wyznacza datę i wysyła zawiadomienie o eksmisji — FR: avis d'expulsioni, NL: uitzettingsbevel (tak nazywa je Brussel Huisvesting; tekst ordonnance używa określenia bericht van uithuiszetting). Eksmisja może nastąpić najwcześniej 15 dni roboczych po jego otrzymaniu. Kopia zawiadomienia trafia do CPAS.

Nawet na tym etapie możesz jeszcze szukać porozumienia z właścicielem, najlepiej z pomocą CPAS.

6. Dzień eksmisji

Komornik przychodzi z policją i pracownikami gminy. Jeżeli nie otworzysz, może wezwać ślusarza. Rzeczy pozostawione w mieszkaniu zostają wyniesione na ulicę (opis w sekcji o rzeczach).

Co chroni zimą — moratorium od 1 listopada do 15 marca

W Regionie Stołecznym Brukseli obowiązuje zimowe moratorium na eksmisje — FR: moratoire hivernal, NL: wintermoratorium. Eksmisji z mieszkania wynajmowanego na podstawie umowy najmu nie wykonuje się od 1 listopada do 15 marca następnego roku. W sezonie 2026/2027 chodzi o okres od 1 listopada 2026 do 15 marca 2027.

Moratorium obejmuje mieszkania prywatne i publiczne. Obowiązuje od 2023 r., a Trybunał Konstytucyjny potwierdził jego ważność 9 października 2025 r.

Czego moratorium nie zatrzymuje?

• Sprawy w sądzie — sędzia pokoju może wydać wyrok zimą.
• Doręczeń — komornik może zimą doręczyć wyrok i inne pisma.
• Długu — za czas zajmowania mieszkania nadal należy się opłata za zajmowanie lokalu — FR: indemnité d'occupation. Według SocialEnergie odpowiada ona czynszowi. Jeśli jej nie płacisz, właściciel może wystąpić o rekompensatę do regionalnego funduszu solidarności. Moratorium nie umarza zaległości.

Wstrzymane jest wyłącznie samo wykonanie eksmisji. Jeżeli wyrok zapadł zimą, eksmisja co do zasady nie nastąpi przed 16 marca — ale wtedy może przyjść szybko. Wykorzystaj zimowe miesiące na szukanie mieszkania i porozumienia.

Wyjątki: kiedy eksmisja jest możliwa także zimą?

Sędzia pokoju może zezwolić na eksmisję w okresie moratorium i musi to szczegółowo uzasadnić, gdy:

1. masz zapewnione inne mieszkanie albo już się wyprowadziłeś;
2. stan sanitarny lub bezpieczeństwo budynku tego wymagają;
3. twoje zachowanie zagraża innym osobom lub mieniu i uniemożliwia dalsze zamieszkanie;
4. właściciel z powodu siły wyższej sam musi zamieszkać w tym lokalu, bo nie ma innego mieszkania.

O wyjątku decyduje sąd, nie właściciel.

Kogo moratorium nie chroni?

• Osób zajmujących lokal bez tytułu prawnego (np. squat) — moratorium dotyczy tylko najmu.
• Przy eksmisji administracyjnej zarządzonej przez burmistrza z powodu niezdatności budynku do zamieszkania lub zagrożenia — moratorium jej nie dotyczy. Nie pozostawaj w niebezpiecznym budynku tylko dlatego, że jest zima; zgłoś się do CPAS i gminy po rozwiązanie.

Uwaga: zimowa ochrona przed eksmisją to coś innego niż zimowa ochrona przed odcięciem energii (trêve hivernale dla prądu i gazu, od 1 października do 31 marca). To dwa osobne mechanizmy z innymi datami i warunkami.

Jak pomaga CPAS?

CPAS — NL: OCMW — gminy, w której leży mieszkanie, jest informowany o sprawie od złożenia wniosku o eksmisję i na każdym etapie. Ma dostęp do wyroków i zawiadomień o eksmisji. Może:

• skontaktować się z tobą z własnej inicjatywy;
• przeprowadzić rozmowę i ocenić sytuację;
• zaproponować rozwiązanie właścicielowi lub sędziemu, np. plan spłaty;
• pomóc znaleźć inne mieszkanie.

Nie czekaj, aż CPAS się odezwie. Idź do CPAS swojej gminy już po pierwszym wezwaniu do zapłaty i zabierz dokumenty z listy na końcu poradnika. Kontakty do CPAS wszystkich 19 gmin Brukseli i lista bezpłatnych służb mediacji długów są w broszurze Bruxelles Logement „Que faire pour éviter l'expulsion ?” (źródła pod poradnikiem).

Jeżeli długi przerosły twoje możliwości, sprawdź też kolektywne uregulowanie długów (RCD).

Gdzie szukać pomocy prawnej?

• Bureau d'aide juridique (BAJ)i przy francuskojęzycznej izbie adwokackiej w Brukseli, Rue de la Régence 63, 1000 Bruxelles. Pierwsza porada prawna jest bezpłatna dla każdego, bez progu dochodowego (umówienie online, telefonicznie lub mailowo — dane na stronie BAJ). Przy niskich dochodach BAJ może wyznaczyć adwokata bezpłatnie albo za jednorazową opłatę od 25 do 125 euro. Na wniosek o adwokata przynieś papierowe dokumenty o dochodach wszystkich dorosłych w gospodarstwie domowym.
• Bureau voor Juridische Bijstand (BJB) Brussel — niderlandzkojęzyczny odpowiednik BAJ przy niderlandzkojęzycznej izbie adwokackiej w Brukseli; aktualny adres i godziny sprawdź na jego stronie.
• Syndicat des Locataires (Anderlecht) — organizacja najemców z telefonicznymi dyżurami prawnymi w dni robocze po południu.
• Centre d'Information du Logement (CIL) — informacje o dodatkach mieszkaniowych, gwarancji najmu i mieszkaniach socjalnych.
• Droits Quotidiens — prawnicy odpowiadają na pytania o najem w Brukseli telefonicznie i mailowo.

Organizacja RBDH / BBRoW to zrzeszenie około 60 stowarzyszeń działających na rzecz prawa do mieszkania; zajmuje się głównie rzecznictwem, a nie indywidualnymi sprawami.

Czego nie wolno zignorować?

• Wezwania do zapłaty — masz miesiąc; to najtańszy moment na porozumienie.
• Wezwania do sądu pokoju — przyjdź na rozprawę albo zadbaj o reprezentację przez adwokata. Nieobecność zwykle kończy się wyrokiem zaocznym.
• Wyroku i pisma komornika z doręczeniem — od doręczenia liczy się co najmniej miesiąc do eksmisji, a mogą też biec terminy na ewentualne zaskarżenie wyroku. Z doręczonym wyrokiem od razu idź do BAJ/BJB lub adwokata i ustal, czy i do kiedy możesz się odwołać.
• Zawiadomienia o eksmisji — data jest konkretna; zostaje co najmniej 15 dni roboczych.
• Ustaleń z planu spłaty — jeśli sąd oddalił eksmisję dzięki planowi, niedotrzymanie go może prowadzić do eksmisji.

Co z rzeczami, które zostaną w mieszkaniu?

Komornik sporządza listę mebli i rzeczy pozostawionych w lokalu i wynosi je na drogę publiczną na twój koszt. Jeśli tarasują drogę, gmina zabiera je do depozytu i przechowuje do 6 miesięcy (z wyjątkiem rzeczy szybko psujących się lub groźnych dla zdrowia i bezpieczeństwa). Gmina może wydać je dopiero po zapłacie kosztów wywozu i przechowania.

Żeby uniknąć tych kosztów, Bruxelles Logement i Droits Quotidiens zalecają opuszczenie i opróżnienie mieszkania przed datą eksmisji i oddanie kluczy właścicielowi. Nie jest to obowiązek, ale zwykle oszczędza pieniądze i stres.

Jeżeli po eksmisji nie masz stałego adresu, sprawdź, jak uzyskać adres referencyjny.

Co przygotować na rozmowę w CPAS lub u prawnika?

• umowę najmu i ewentualne aneksy;
• wezwanie do zapłaty i całą korespondencję z właścicielem;
• wezwanie do sądu, wyrok, pisma komornika — z kopertami lub datami doręczenia;
• zestawienie zaległości i dowody wszystkich wpłat;
• dokumenty o dochodach i stałych kosztach gospodarstwa domowego;
• dowód tożsamości;
• informacje o dzieciach, chorobie lub innych okolicznościach, które sąd może wziąć pod uwagę.

Najkrótsza checklista

• Bez wyroku sędziego pokoju i komornika nie ma legalnej eksmisji.
• Po wezwaniu do zapłaty masz miesiąc — idź do CPAS od razu.
• Na rozprawę przyjdź; zaproponuj realny plan spłaty.
• Od doręczenia wyroku do eksmisji jest co najmniej miesiąc, a po zawiadomieniu — co najmniej 15 dni roboczych.
• Od 1 listopada do 15 marca eksmisji się nie wykonuje, ale sprawa w sądzie i dług nadal biegną.
• Wyjątki od moratorium ocenia sędzia; decyzje burmistrza o niebezpiecznym budynku nie są nim objęte.
• Z doręczonym wyrokiem od razu skontaktuj się z BAJ/BJB lub adwokatem.

Jeżeli to ty chcesz zakończyć najem, przeczytaj o wypowiedzeniu najmu w Brukseli. Zasady zapobiegania eksmisjom we Flandrii opisujemy w poradniku o zaległym czynszu we Flandrii.