Najem w Brukseli — czy musisz mieć ubezpieczenie od pożaru i szkód wodnych?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Regionie Stołecznym Brukseli, masz obowiązek posiadać ubezpieczenie obejmujące odpowiedzialność najemcy za pożar i szkody wodne. Obowiązek wynika z reformy brukselskich przepisów najmu, która weszła w życie 1 listopada 2024 r. Według serwisu prawnego Droits Quotidiens dotyczy on umów podpisanych lub odnowionych od tej daty, a przy starszych umowach jest zalecany — szczegóły niżej.

Nie wystarczy zakładać, że polisa właściciela chroni również Ciebie. Przy zawieraniu własnej polisy powiedz ubezpieczycielowi, że jesteś najemcą lokalu w Brukseli i potrzebujesz ochrony odpowiadającej obowiązkom najemcy.

Co dokładnie zmieniło się w Brukseli?

Od 1 listopada 2024 r. brukselskie prawo najmu wprost nakłada na najemcę obowiązek ubezpieczenia od:

• pożaru,
• szkód spowodowanych wodą.

W praktyce chodzi przede wszystkim o ryzyko odpowiedzialności za szkody w wynajmowanym lokalu oraz szkody, które mogą rozprzestrzenić się na inne części budynku lub lokale.

Po francusku spotkasz najczęściej określenia assurance incendiei albo assurance habitation. Po niderlandzku: brandverzekering lub woningverzekering.

Czy obowiązek dotyczy tylko nowych umów?

Brukselska reforma weszła w życie 1 listopada 2024 r. Oficjalna strona Regionu wyjaśnia, że zmiany dotyczące etapu przed zawarciem i zawarcia umowy obejmują tylko umowy zawarte lub odnowione od tej daty, a pozostałe — wszystkie trwające umowy. Strona nie wskazuje jednak wprost, do której grupy należy obowiązek ubezpieczenia.

Droits Quotidiens podaje, że najemca musi mieć ubezpieczenie, jeśli podpisał umowę lub umowa została odnowiona od 1 listopada 2024 r., a przy umowach wcześniejszych ubezpieczenie jest zdecydowanie zalecane. Jeżeli masz umowę sprzed listopada 2024 r., sprawdź też, czy obowiązek ubezpieczenia nie wynika z samej umowy, i w razie wątpliwości zapytaj Bruxelles Logement lub organizację lokatorską.

Kiedy trzeba mieć polisę i jak udowodnić jej posiadanie?

Według Droits Quotidiens najemca objęty obowiązkiem powinien:

• mieć ubezpieczenie przed wprowadzeniem się do lokalu (chyba że właściciel da mu na to czas),
• przekazać właścicielowi dowód opłacenia składki po raz pierwszy w ciągu miesiąca od wprowadzenia się, a następnie co roku w ciągu miesiąca od rocznicy wprowadzenia się,
• przesłać ten dowód e-mailem lub listem poleconym.

Czy polisa właściciela wystarcza?

Nie zakładaj tego.

Właściciel może mieć własne ubezpieczenie budynku, ale jego polisa chroni przede wszystkim jego interes jako właściciela. Obowiązek nałożony na najemcę dotyczy własnej odpowiedzialności najemcy.

Możliwe są polisy i konstrukcje umowne, w których występuje np. zrzeczenie się regresui przez ubezpieczyciela właściciela (abandon de recours / afstand van verhaal). Nie należy jednak traktować takiej klauzuli jako automatycznego odpowiednika pełnego ubezpieczenia najemcy. Jej zakres trzeba sprawdzić w konkretnym kontrakcie i polisie.

Co powiedzieć ubezpieczycielowi?

Przy zawieraniu polisy podaj co najmniej:

• że wynajmujesz lokal jako najemca,
• dokładny adres,
• rodzaj lokalu,
• czy jest to mieszkanie, dom czy część budynku,
• czy chcesz również chronić własne ruchomości,
• czy potrzebujesz dodatkowej ochrony prawnej.

Poproś o potwierdzenie, że polisa spełnia brukselski obowiązek najemcy dotyczący pożaru i szkód wodnych.

Nie kupuj polisy wyłącznie na podstawie nazwy produktu. Zakresy ubezpieczeń mieszkaniowych różnią się między firmami.

Czy trzeba ubezpieczać własne meble i rzeczy?

Obowiązek najemczy i ochrona własnego mienia to dwie różne kwestie.

Polisa może obejmować:

• odpowiedzialność najemcy za szkody w budynku,
• szkody wyrządzone osobom trzecim,
• własne meble, elektronikę i inne ruchomości,
• kradzież,
• ochronę prawną,
• assistance.

Część tych elementów jest dodatkowa. Przy porównywaniu ofert sprawdzaj osobno odpowiedzialność najemcy i ubezpieczenie zawartościi mieszkania.

Co zachować jako dowód?

Po zawarciu polisy zachowaj:

• polisę lub warunki szczególne,
• potwierdzenie okresu ochrony,
• dowód opłacenia składki,
• kopię e-maila lub potwierdzenie listu poleconego, którym przekazałeś dowód właścicielowi.

Przekaż właścicielowi dokument potwierdzający opłacenie składki. Nie ma potrzeby przekazywania mu danych, które nie są potrzebne do wykazania spełnienia obowiązku.

Co grozi, jeśli nie masz ubezpieczenia?

Według Droits Quotidiens właściciel może zwrócić się do sędziego pokoju (juge de paixi / vrederechter), aby ten nakazał zawarcie ubezpieczenia pod rygorem kary za każdy dzień zwłoki (astreinte) albo rozwiązał umowę najmu z powodu braku ubezpieczenia; sędzia ocenia sytuację indywidualnie. Po pożarze najemca bez ubezpieczenia jest co do zasady domniemanym sprawcą i sam pokrywa szkody.

Co jeśli właściciel wpisuje do umowy konkretną firmę ubezpieczeniową?

Sam obowiązek posiadania ubezpieczenia nie oznacza automatycznie, że właściciel może dowolnie narzucić Ci konkretną firmę i produkt.

Jeżeli umowa wskazuje jednego ubezpieczyciela albo dodatkową odpłatną usługę, poproś o podstawę i sprawdź, czy możesz przedstawić własną równoważną polisę. W razie sporu warto skonsultować klauzulę z Bruxelles Logement, organizacją lokatorską albo prawnikiem.

Co zrobić po szkodzie?

Pożar

1. Najpierw zadbaj o bezpieczeństwo i w razie potrzeby dzwoń pod 112.
2. Powiadom właściciela.
3. Jak najszybciej zgłoś szkodę swojemu ubezpieczycielowi.
4. Zrób zdjęcia i zachowaj dokumenty straży pożarnej, policji lub służb technicznych.
5. Nie wyrzucaj uszkodzonych rzeczy przed udokumentowaniem szkody, chyba że wymaga tego bezpieczeństwo.

Szkoda wodna

1. Jeżeli możesz zrobić to bezpiecznie, ogranicz dalszy wyciek.
2. Powiadom właściciela lub zarządcę budynku.
3. Zrób zdjęcia miejsca wycieku i szkód.
4. Zgłoś szkodę ubezpieczycielowi.
5. Zapisz, skąd według dostępnych informacji pochodzi woda — np. własna instalacja, lokal sąsiada albo część wspólna.

O tym, kto ostatecznie odpowiada za koszty, decydują okoliczności szkody i zakres polis, a nie sam fakt, że szkoda pojawiła się w Twoim mieszkaniu.

Co zrobić, jeśli nie masz jeszcze ubezpieczenia?

Nie odkładaj sprawy do czasu kolejnego przedłużenia umowy. Porównaj kilka ofert i poproś o polisę dla najemcy lokalu w Brukseli.

Przy porównaniu sprawdź:

• zakres odpowiedzialności najemcy,
• pożar i szkody wodne,
• wyłączenia odpowiedzialności,
• franszyzę, czyli część szkody pokrywaną samodzielnie,
• zakres ochrony rzeczy ruchomych,
• ochronę prawną.

Najważniejsze

W Brukseli ubezpieczenie najemcy od pożaru i szkód wodnych jest obowiązkiem wynikającym z przepisów najmu — według Droits Quotidiens dla umów podpisanych lub odnowionych od 1 listopada 2024 r., z corocznym dowodem opłacenia składki dla właściciela. Polisa właściciela nie powinna być traktowana jako automatyczny zamiennik własnej ochrony najemcy.