Pies lub kot w wynajmowanym mieszkaniu w Brukseli — czy właściciel może zakazać?

Jeżeli wynajmujesz mieszkanie w Regionie Stołecznym Brukseli na podstawie umowy zawartej lub odnowionej od 1 listopada 2024 r., właściciel nie może skutecznie wpisać do niej ogólnego zakazu posiadania wszystkich zwierząt domowych. Nie oznacza to jednak, że każde zwierzę możesz trzymać bez ograniczeń: liczą się bezpieczeństwo, uciążliwości, wielkość lokalu i odpowiedzialność za szkody.

Co zmieniło się od 1 listopada 2024 r.?

Do brukselskiego kodeksu mieszkaniowegoi dodano art. 218/1. W objętych nim umowach postanowienie w rodzaju „zabrania się wszelkich zwierząt” jest traktowane jako niezapisane (clause réputée non écrite). Nie musisz więc zakładać, że samo podpisanie takiego zdania automatycznie pozbawia cię prawa do posiadania psa lub kota.

To jest zasada brukselska. Nie stosuj jej bez sprawdzenia do najmu w Walonii albo we Flandrii. Nie jest również prawidłowe twierdzenie, że każdy starszy kontrakt został bezwarunkowo objęty tą zmianą.

A jeśli umowę podpisano przed listopadem 2024 r.?

Sprawdź datę zawarcia i późniejszego odnowienia umowy. Jeżeli wcześniejszy najem nie został odnowiony od 1 listopada 2024 r., obowiązują inne zasady oceny klauzul. Według Droits Quotidiens ograniczenie może mieć znaczenie, ale powinno być uzasadnione i proporcjonalne — nie każde stare zdanie o zwierzętach jest bezspornie skuteczne.

Jeśli nie jesteś pewien, czy nastąpiło odnowienie umowy, zachowaj całą korespondencję, aneksy i pierwotną umowę. Przy sporze skonsultuj szczegóły, bo sama dalsza obecność w mieszkaniu nie daje odpowiedzi bez analizy konkretnej umowy.

Jakie ograniczenia właściciel może wprowadzić?

Dopuszczalne mogą być rozsądne i uzasadnione warunki, np. dotyczące:

• braku nadmiernego hałasu, uporczywego szczekania lub innych uciążliwości dla sąsiadów;
• ochrony lokalu przed zniszczeniem;
• zwierząt agresywnych albo stanowiących realne zagrożenie;
• liczby zwierząt, jeśli ograniczenie ma związek z rozmiarem lub warunkami mieszkania;
• odpowiedniego rodzaju zwierząt, jeżeli istnieje obiektywne uzasadnienie.

Właściciel nie powinien mylić zwykłej obawy przed zwierzętami z konkretną szkodą. Z drugiej strony prawo do kota nie daje zgody na nieograniczone zniszczenia i zakłócanie spokoju.

Czy musisz wcześniej pytać właściciela o zgodę?

Najpierw sprawdź zakres swojej umowy, przepisy i ewentualne uzasadnione wymagania. Rozsądnie jest poinformować właściciela na piśmie, zwłaszcza jeśli umowa zawiera starszą klauzulę, ale nie należy automatycznie przedstawiać jego zgody jako ustawowego warunku posiadania każdego zwierzęcia.

Krótka wiadomość może zawierać rodzaj i liczbę zwierząt, zapewnienie o sprzątaniu po zwierzęciu i zapobieganiu uciążliwościom. Zachowaj odpowiedź. Nie podpisuj nowego aneksu ustanawiającego ogólny zakaz bez sprawdzenia jego zgodności z brukselskim prawem.

Kto płaci za szkody spowodowane przez psa albo kota?

Najemca ma obowiązek korzystać z lokalu w sposób ostrożny i rozsądny. Jeśli zwierzę zniszczy drzwi, podłogę lub inną część mieszkania, właściciel może domagać się naprawy szkody na zasadach odpowiedzialności najemcy, przy uwzględnieniu dowodów i zwykłego zużycia. Zadbaj o zdjęcia stanu lokalu i rzetelny état des lieuxi z początku najmu.

Ubezpieczenie RC familialei może mieć znaczenie przy odpowiedzialności za niektóre szkody wobec osób trzecich, ale nie zakładaj, że każda polisa obejmuje wszystkie zniszczenia wynajętego lokalu. Zweryfikuj zakres ubezpieczenia i wyłączenia.

Co zrobić, jeśli sąsiedzi skarżą się na zwierzę?

1. Poproś o opis konkretnych zdarzeń z datami: hałas, zabrudzenia, uszkodzenia lub incydenty.
2. Podejmij odpowiednie działania — np. zapewnij opiekę, ogranicz szczekanie, napraw szkodę.
3. Zachowuj korespondencję i dowody podjętych kroków.
4. Przy sporze rozważ mediację i pomoc prawną.
5. Jeśli właściciel chce zakazać zwierzęcia z powodu istotnych uciążliwości, może zwrócić się do sędziego pokoju (juge de paixi); ostateczna ocena zależy od okoliczności.

Nie przyjmuj automatycznie, że telefoniczna groźba właściciela jest już wyrokiem lub skutecznym zakończeniem najmu.

Co zrobić, jeśli właściciel powołuje się na zakaz w umowie?

Poproś o wskazanie: daty zawarcia lub odnowienia umowy, konkretnego postanowienia oraz przyczyny zakazu. W odpowiedzi możesz powołać się na art. 218/1 brukselskiego kodeksu mieszkaniowego, jeżeli twoja umowa podlega jego czasowemu zakresowi. Nie wysyłaj obraźliwych wiadomości ani nie wstrzymuj samowolnie czynszu.

W bardziej złożonym przypadku zapytaj prawnika, organizację lokatorską albo sędziego pokoju o indywidualną interpretację. Jeśli wynajmujesz lokal należący do nietypowego reżimu (np. instytucjonalnego), przed użyciem procedury sprawdź charakter kontraktu.

Checklista najemcy ze zwierzęciem

• Sprawdź, czy mieszkanie jest w Brukseli.
• Zapisz datę umowy i ewentualnego odnowienia.
• Przeczytaj warunki i odróżnij ogólny zakaz od uzasadnionych wymagań.
• Zabezpiecz opis stanu lokalu, zdjęcia i informacje o ubezpieczeniu.
• Zapobiegaj hałasowi i szkodom; reaguj na uzasadnione skargi.
• Przy konflikcie prowadź korespondencję na piśmie.

Podstawowa reguła: w nowych i objętych odnowieniem umowach od 1.11.2024 r. ogólny zakaz zwierząt w Brukseli nie jest skuteczny, ale za zachowanie zwierzęcia nadal odpowiadasz.