Kot w Brukseli lub Walonii — jak wcześniej zrezygnować z najmu studenckiego, ile kaucji i co przy Erasmusie?

Tak, z najmu studenckiego w Brukseli i w Walonii możesz zrezygnować przed końcem umowy, ale na innych warunkach. W Brukseli student może wypowiedzieć umowę w każdej chwili z dwumiesięcznym wypowiedzeniem i bez odszkodowania. W Walonii wypowiedzenie trzeba złożyć najpóźniej 15 marca, a co do zasady zapłacisz właścicielowi odszkodowanie równe trzem miesięcznym czynszom, chyba że zachodzi jeden z ustawowych wyjątków.

Poradnik jest dla studentów i rodziców, którzy wynajmują pokój studencki (kot) w Brukseli (np. przy ULB, VUB czy UCLouvain Saint-Louis) albo w Walonii (np. w Louvain-la-Neuve, Liège, Namur czy Mons). Najem studencki we Flandrii ma własne zasady — opisuje je poradnik Najem studencki we Flandrii — kiedy możesz wcześniej wypowiedzieć kot?.

Najem studencki regulują w Brukseli brukselski Kodeks mieszkaniowyi (Code bruxellois du Logement, CBL, art. 253–256), a w Walonii waloński dekret z 15 marca 2018 r. o najmie mieszkań (art. 76–82/1, w brzmieniu obowiązującym od 1 lipca 2024 r.).

Najważniejsze różnice w skrócie

Kiedy umowa jest najmem studenckim?

Najem studencki to po francusku bail étudianti (w Brukseli także bail de logement étudiant), po niderlandzku studentenwoninghuurovereenkomst. To umowa najmu zawarta przez studenta albo w jego imieniu w związku ze studiami. Umowę mogą podpisać także rodzice — nadal jest to najem studencki, jeśli lokal wynajmują dla dziecka-studenta.

Bruksela

Muszą być spełnione dwa warunki:

• student i właściciel zgadzają się stosować szczególne przepisy o najmie studenckim;
• student przekazuje właścicielowi dowód, że studiuje przez cały okres najmu albo jego znaczną część.

Dowodem jest zaświadczenie o zapisie do szkoły średniej, uczelni albo komisji egzaminacyjnej (jury central). Przekazujesz je przy podpisaniu umowy, a przy przedłużeniu — miesiąc wcześniej. Jeśli nie masz jeszcze zaświadczenia, wystarczy kopia wniosku o przyjęcie albo oświadczenie, że go złożyłeś. Zaświadczenie musisz jednak dostarczyć w ciągu 2 miesięcy od wprowadzenia się (albo od przedłużenia). Bez tego umowa nie jest najmem studenckim, a stosuje się do niej zwykłe zasady najmu.

Umowa studencka w Brukseli trwa najwyżej 12 miesięcy. Jeśli strony uzgodnią dłuższy okres, nie jest to już najem studencki.

Walonia

Również tu student przekazuje zaświadczenie o zapisie (na cały okres najmu albo jego znaczną część) przy podpisaniu umowy albo miesiąc przed przedłużeniem. Zamiast niego może dać kopię wniosku o przyjęcie albo oświadczenie o jego złożeniu. Na dostarczenie zaświadczenia ma 6 miesięcy od wprowadzenia się lub przedłużenia. Przed upływem tego terminu może poprosić właściciela, z uzasadnieniem, o dodatkowe 2 miesiące.

Umowa trwa rok, chyba że strony uzgodnią krótszy okres — np. 10 miesięcy na rok akademicki.

Jak kończy się umowa w normalnym terminie?

Bruksela

• Ty możesz po prostu odejść w dniu końca umowy, bez wypowiedzenia.
• Właściciel może zakończyć umowę tylko na jej koniec i musi wypowiedzieć ją co najmniej 3 miesiące wcześniej.
• Umowa 12-miesięczna, w której zostajesz bez sprzeciwu właściciela, przedłuża się o kolejny rok na tych samych warunkach (czynsz może zostać zindeksowany).
• Krótsza umowa, jeśli właściciel jej w terminie nie wypowie, a ty dalej mieszkasz, jest traktowana jak zawarta na rok od pierwotnej daty rozpoczęcia.

Walonia

Od 1 czerwca 2023 r. umowa studencka wygasa sama w uzgodnionym dniu. Ani ty, ani właściciel nie musicie wysyłać wypowiedzenia. Zasada dotyczy także umów zawartych przed tą datą.

Jeśli po terminie nadal mieszkasz, a właściciel się nie sprzeciwia, umowa przedłuża się o rok na tych samych warunkach (czynsz może zostać zindeksowany). W praktyce warto kilka tygodni przed końcem przypomnieć drugiej stronie na piśmie, że umowa wygasa i nie będzie przedłużona.

Chcesz zrezygnować wcześniej — Bruksela

Możesz wypowiedzieć umowę w każdej chwili, z dwumiesięcznym wypowiedzeniem, bez odszkodowania. Nie musisz podawać powodu. Według Infor Jeunes wypowiedzenie biegnie od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym je złożyłeś.

Wyjątek: umowy zawartej na 3 miesiące lub krócej żadna ze stron nie może wypowiedzieć przed terminem.

Rezygnacja przed wprowadzeniem się

Jeśli jeszcze się nie wprowadziłeś, możesz rozwiązać umowę najpóźniej miesiąc przed datą wejścia wpisaną w umowie. Musisz podać i udokumentować uzasadniony powód (juste motif), np.:

• niezdany egzamin wstępny albo egzamin w drugiej sesji, który nie pozwala kontynuować studiów;
• odmowę przyjęcia na uczelnię.

Zapłacisz wtedy właścicielowi odszkodowanie równe jednemu miesięcznemu czynszowi.

Chcesz zrezygnować wcześniej — Walonia

Możesz wypowiedzieć umowę w każdej chwili, ale:

• wypowiedzenie musisz złożyć najpóźniej 15 marca;
• okres wypowiedzenia wynosi 2 miesiące i zaczyna biec pierwszego dnia miesiąca po miesiącu, w którym złożyłeś wypowiedzenie;
• co do zasady płacisz właścicielowi odszkodowanie równe 3 miesięcznym czynszom.

Przykład (według Droits Quotidiens): umowa trwa od 1 września do 31 sierpnia. Wysyłasz wypowiedzenie 10 marca i właściciel otrzymuje je przed 15 marca. Wypowiedzenie biegnie od 1 kwietnia, a kot opuszczasz 31 maja. Nie zostawiaj wysyłki na ostatni dzień — wyślij pismo tak, żeby dotarło przed 15 marca.

Kiedy nie płacisz odszkodowania?

Dekret wymienia trzy sytuacje:

1. Nie możesz kontynuować nauki albo rezygnujesz ze studiów. W ciągu miesiąca od wypowiedzenia przekazujesz właścicielowi dokument o odmowie przyjęcia lub niedopuszczalności zapisu do szkoły albo zaświadczenie uczelni o porzuceniu studiów (abandon d'études).
2. Przenosisz umowę na innego studenta (cession de bail). Właściciel musi wcześniej zgodzić się na piśmie na przeniesienie i na zastępcę, a przeniesienie musi nastąpić najpóźniej w ostatnim dniu wypowiedzenia. Właściciel może odmówić zastępcy tylko z uzasadnionych powodów.
3. Zmarł twój rodzic albo inna osoba, która cię utrzymywała. Musisz udowodnić zgon i to, że ta osoba cię utrzymywała. W tej sytuacji termin 15 marca nie obowiązuje.

Jak złożyć wypowiedzenie?

Przygotuj pismo z:

• danymi stron i adresem kota;
• datą umowy;
• informacją, że wypowiadasz najem studencki (bail étudiant) i od kiedy biegnie wypowiedzenie;
• w Walonii — powodem zwolnienia z odszkodowania i załącznikami, jeśli z niego korzystasz (albo informacją, że dokumenty dostarczysz w ciągu miesiąca).

Zachowaj dowód wysłania i doręczenia — najlepiej wyślij list polecony. Jeśli umowę podpisali rodzice, wypowiedzenie powinni złożyć oni jako najemcy. Szczegóły formy wypowiedzenia znajdziesz w poradnikach Wypowiedzenie najmu w Brukseli i Wypowiedzenie najmu w Walonii — pamiętaj tylko, że okresy i odszkodowania opisane tam dotyczą zwykłego najmu, a nie studenckiego.

Ile kaucji może żądać właściciel?

Walonia

Kaucja (garantie locativei) przy najmie studenckim nie może przekroczyć 2 miesięcznych czynszów (bez opłat za media), niezależnie od jej formy: zablokowanego konta, gwarancji bankowej czy gwarancji z pomocą CPASi. Zasada obowiązuje od 1 czerwca 2023 r. — wcześniej przy gwarancji bankowej było to do 3 miesięcy. Société wallonne de Crédit social (SWCS) udziela pod pewnymi warunkami nieoprocentowanej pożyczki na kaucję. Więcej: Kaucja mieszkaniowa w Walonii.

Bruksela

Przepisy o najmie studenckim nie ustalają osobnego limitu kaucji. Jeśli za zgodą właściciela kot jest twoim głównym miejscem zamieszkania, stosuje się zasady kaucji dla najmu głównego miejsca zamieszkania:

• umowy zawarte lub odnowione od 1 listopada 2024 r.: najwyżej 2 miesięczne czynsze, w jednej z pięciu dozwolonych form, którą wybierasz ty;
• umowy starsze: 2 miesiące na zablokowanym koncie, do 3 miesięcy przy gwarancji bankowej spłacanej w ratach lub gwarancji przez CPAS.

Szczegóły: Kaucja w Brukseli — limit, wybór formy i zwrot. Jeśli kot nie jest twoim głównym miejscem zamieszkania, a właściciel żąda więcej niż 2 miesięcy czynszu, sprawdź sprawę w organizacji pomocy najemcom albo u prawnika.

Wyjeżdżasz na Erasmusa albo staż

Walonia: podnajem z domniemaną zgodą

Jeśli w ramach studiów wyjeżdżasz na ponad miesiąc (Erasmus, staż), możesz podnająć kot innemu studentowi:

1. Wyślij właścicielowi listem poleconym informację o planowanym podnajmie i dowód wyjazdu w ramach studiów.
2. Jeśli właściciel w ciągu 2 miesięcy nie wyrazi sprzeciwu, jego zgodę uważa się za udzieloną.
3. Podnajem nie może trwać dłużej niż twoja umowa. Musisz uprzedzić podnajemcę, że sam jesteś najemcą, o zakresie jego praw i o czasie, który został do końca umowy.
4. Wobec właściciela nadal odpowiadasz ty.

Wyślij pismo odpowiednio wcześnie — dwa miesiące na odpowiedź właściciela mogą upłynąć dopiero tuż przed wyjazdem.

Bruksela: ogólne zasady

Brukselskie przepisy o najmie studenckim nie mają osobnej zasady na czas wyjazdu. Masz trzy możliwości:

• wypowiedzieć umowę z dwumiesięcznym wypowiedzeniem i bez odszkodowania — często najprostsze;
• podnająć kot — potrzebujesz wyraźnej albo dorozumianej zgody właściciela, a projekt umowy podnajmu wysyłasz mu listem poleconym co najmniej 15 dni przed jej zawarciem; przy umowach zawartych lub odnowionych od 1.11.2024 r. podnajemca dostaje kopię twojej umowy, informacji przedumownych i opisu stanu mieszkania. Jeśli kot jest twoim głównym miejscem zamieszkania, dochodzą dodatkowe ograniczenia podnajmu przewidziane dla takiego najmu;
• przenieść umowę na inną osobę — wymaga wcześniejszej pisemnej zgody właściciela; wysyłasz mu projekt przeniesienia listem poleconym, a on ma 30 dni na odpowiedź. Przy umowach zawartych lub odnowionych od 1.11.2024 r. brak odpowiedzi oznacza zgodę, przy starszych — odmowę.

Czy możesz się zameldować w kocie?

Walonia: tak, jeśli właściciel wyraźnie się na to zgodzi. Zapis w umowie zakazujący meldunku jest ważny tylko wtedy, gdy właściciel poda poważne uzasadnienie i wskaże adres twojego głównego miejsca zamieszkania w czasie najmu. Sam zapis, że w kocie nie wolno mieć głównego miejsca zamieszkania, bez takiego uzasadnienia nie wystarczy.

Bruksela: o tym, czy kot może być twoim głównym miejscem zamieszkania, decyduje zgoda właściciela, wyraźna albo dorozumiana. Od tego zależy też, które dodatkowe przepisy obowiązują umowę (np. zasady kaucji opisane wyżej).

Jeśli kot nie jest twoim głównym miejscem zamieszkania, pozostajesz zameldowany pod dotychczasowym adresem, np. u rodziców.

Label „logement étudiant de qualité” w Brukseli

W Brukseli właściciel może uzyskać dla kota dobrowolny label jakości (label « logement étudiant de qualité »). Potwierdza on m.in. spełnienie wymogów bezpieczeństwa, higieny i wyposażenia oraz ważny certyfikat energetyczny PEBi. Label jest ważny 5 lat. To, czy dany kot go ma, sprawdzisz na stronie mykot.be. Brak labelu nie oznacza, że umowa jest nieważna.

Akademik uczelni

Pokoje w akademikach i residencjach uczelni (ULB, UCLouvain, ULiège i innych) mogą mieć własne regulaminy i warunki rezygnacji. Przed wypowiedzeniem sprawdź swoją umowę i regulamin, a w razie wątpliwości zapytaj biuro mieszkaniowe uczelni.

Co zrobić, jeśli…

…właściciel w Brukseli żąda odszkodowania za wcześniejsze wypowiedzenie? Przy najmie studenckim student nie płaci odszkodowania za wypowiedzenie w trakcie umowy (poza rezygnacją przed wprowadzeniem się; umowy zawartej na 3 miesiące lub krócej nie można wypowiedzieć przed terminem). Odpowiedz na piśmie, powołując się na art. 256 CBL.

…w Walonii minął już 15 marca? Zwykłego wypowiedzenia nie złożysz. Możesz poprosić właściciela o polubowne rozwiązanie umowy na piśmie albo o zgodę na przeniesienie umowy na innego studenta. Wyjątek dotyczy śmierci rodzica lub osoby, która cię utrzymywała.

…nie zdałeś sesji w styczniu i rezygnujesz ze studiów w Walonii? Złóż wypowiedzenie przed 15 marca i w ciągu miesiąca dostarcz zaświadczenie uczelni o porzuceniu studiów — wtedy nie płacisz 3 miesięcy czynszu.

…spór trwa? Spory o najem rozstrzyga sędzia pokoju (juge de paixi). Wcześniej warto skorzystać z bezpłatnej porady w organizacji pomocy najemcom lub z pomocy prawnej.

Najkrótsza checklista

• sprawdź, czy masz umowę najmu studenckiego (bail étudiant) i w którym regionie jest kot;
• w Brukseli: wypowiedzenie w każdej chwili, 2 miesiące, bez odszkodowania (nie dotyczy umów na 3 miesiące lub krócej);
• w Walonii: wypowiedzenie najpóźniej 15 marca, 2 miesiące od 1. dnia następnego miesiąca, 3 miesiące czynszu odszkodowania — chyba że zachodzi wyjątek;
• wysyłaj pisma listem poleconym i zachowaj dowody;
• w Walonii kaucja to najwyżej 2 miesięczne czynsze;
• przed Erasmusem w Walonii wyślij informację o podnajmie co najmniej 2 miesiące przed wyjazdem.