Wyprowadzam się ze współnajmu w Walonii — jak zakończyć swoje zobowiązania?

Jeżeli masz w Walonii oficjalny bail de colocation i tylko ty chcesz się wyprowadzić, możesz zakończyć swoje zobowiązania bez rozwiązywania całej umowy pozostałym współnajemcom. Musisz jednak zachować ustawową procedurę: 3-miesięczne wypowiedzenie trzeba przekazać jednocześnie właścicielowi i wszystkim współnajemcom.

Po upływie tego okresu możesz zostać zwolniony z dalszych obowiązków. Jeżeli nie ma zaakceptowanego zastępcy, może powstać obowiązek zapłaty pozostałym współnajemcom odszkodowania w wysokości trzykrotności twojej części czynszu.

Najpierw sprawdź, czy masz oficjalny bail de colocation

Opisane zasady dotyczą szczególnego walońskiego reżimu bail de colocation.

Zgodnie z dekretem regionalnym jest to co do zasady sytuacja, w której:

• kilka osób wynajmuje ten sam lokal;
• wszyscy podpisali jeden wspólny kontrakt;
• współnajemcy zawarli pacte de colocation najpóźniej przy podpisaniu umowy;
• data tego paktu jest wskazana w umowie;
• lokal ma co najmniej jedno wspólne pomieszczenie mieszkalne lub sanitarne.

Samo wspólne mieszkanie pod jednym adresem nie oznacza jeszcze, że masz właśnie ten ustawowy typ współnajmu.

Jeżeli każdy lokator ma osobną umowę na pokój albo w kontrakcie brakuje elementów oficjalnej colocation, zasady mogą być inne.

Jak jeden współnajemca składa wypowiedzenie?

Wychodzący współnajemca powinien jednocześnie powiadomić:

• właściciela;
• wszystkich pozostałych współnajemców.

Okres wypowiedzenia wynosi 3 miesiące.

Art. 68 dekretu nie wskazuje wprost, od którego dnia liczy się te 3 miesiące. Dlatego datę początku i końca okresu potwierdź na piśmie z właścicielem i współnajemcami, a w razie sporu zasięgnij porady prawnej.

Jak doręczyć wypowiedzenie?

Najbezpieczniejsze sposoby to:

• list polecony;
• doręczenie przez komornika;
• wręczenie do rąk własnych za podpisanym potwierdzeniem odbioru.

Najważniejsze jest, abyś mógł później udowodnić datę i adresata doręczenia.

Nie wysyłaj wypowiedzenia tylko właścicielowi, jeśli ustawa wymaga jednoczesnego zawiadomienia pozostałych współnajemców.

Czy musisz znaleźć osobę na swoje miejsce?

Ustawa przewiduje możliwość przedstawienia zastępcy.

Jeżeli właściciel i pozostali współnajemcy zaakceptują nową osobę, po upływie 3-miesięcznego okresu wychodzisz z umowy bez odszkodowania z tego tytułu.

Zgoda na zastępcę nie może zostać odmówiona bez uzasadnionego powodu (juste motif).

W praktyce warto przedstawić kandydata z odpowiednim wyprzedzeniem, aby zostało wystarczająco dużo czasu na:

• ocenę kandydata;
• uzgodnienie warunków;
• podpisanie aneksów;
• aktualizację stanu lokalu.

Co jeśli nie znajdziesz zastępcy?

Brak zastępcy nie oznacza, że pozostajesz stroną umowy bezterminowo.

Po upływie 3 miesięcy możesz zostać zwolniony z dalszych zobowiązań, ale musisz zapłacić pozostałym współnajemcom odszkodowanie odpowiadające trzem twoim częściom czynszu.

Przykład: jeżeli z wewnętrznego podziału wynika, że twoja część miesięcznego czynszu to 500 euro, ustawowe odszkodowanie odpowiada trzykrotności tej części, a nie trzykrotności pełnego czynszu za cały lokal.

Nie myl tego odszkodowania z klasyczną karą za wcześniejsze rozwiązanie zwykłego najmu przez wszystkich najemców.

Komu płaci się odszkodowanie?

Art. 68 walońskiego dekretu wskazuje, że odszkodowanie jest należne współnajemcom, nie automatycznie właścicielowi.

Jeżeli właściciel żąda od ciebie innej kwoty, poproś o podanie podstawy prawnej i zapisu umowy, na którym opiera żądanie.

Czy do dnia wyjścia odpowiadasz za cały czynsz?

W oficjalnym bail de colocation współnajemcy są co do zasady solidarnie odpowiedzialni za zobowiązania wynikające z umowy.

Oznacza to, że sama fizyczna wyprowadzka i oddanie kluczy nie kończą automatycznie odpowiedzialności.

Dlatego nie wystarczy:

• zmienić adres w gminie;
• przestać mieszkać w lokalu;
• ustnie powiedzieć współlokatorom, że odchodzisz;
• znaleźć nowego lokatora bez formalnego uporządkowania dokumentów.

Trzeba doprowadzić do prawidłowego zakończenia twoich obowiązków na podstawie procedury.

Co trzeba podpisać, gdy wchodzi nowy współlokator?

Przy zastępstwie trzeba uporządkować dokumentację.

Waloński dekret przewiduje m.in.:

• aneks do umowy najmu;
• aktualizację stanu lokalu (état des lieuxi) przy odejściu i przyjściu współlokatora;
• formalne uwzględnienie nowej osoby w relacji współnajmu.

Nowy współnajemca odpowiada za rejestrację aneksu do umowy.

Droits Quotidiens wskazuje również na potrzebę aktualizacji pacte de colocation, czyli wewnętrznego porozumienia współnajemców.

Co z état des lieux?

Przy odejściu jednej osoby warto sporządzić aneks do opisu stanu mieszkania.

Powinien obejmować:

• prywatną część używaną przez osobę wychodzącą;
• wspólne pomieszczenia;
• zauważone szkody;
• stan liczników, jeżeli ma to znaczenie dla późniejszych rozliczeń.

Dekret przewiduje, że koszt takiego aneksu przy wcześniejszym odejściu ponosi wychodzący współnajemca albo — jeżeli jest zastępca — koszt może być podzielony z osobą wchodzącą.

Co z kaucją?

Nie zakładaj, że właściciel automatycznie wypłaci ci twoją część kaucji w dniu wyprowadzki.

Przy zmianie jednej osoby trzeba osobno ustalić:

• kto wpłacił pierwotną gwarancję;
• gdzie jest przechowywana;
• czy nowy współlokator zwraca część wychodzącej osobie;
• czy potrzebna jest zmiana dokumentów gwarancji;
• czy istnieją sporne szkody lub zaległości.

Ustal to na piśmie z pozostałymi współnajemcami i właścicielem.

Co z długami powstałymi wcześniej?

Prawidłowe wyjście z umowy zatrzymuje dalsze narastanie obowiązków po zakończeniu twojego udziału, ale nie kasuje automatycznie wcześniejszych długów.

Jeżeli przed odejściem istniały zaległości czynszowe, nieopłacone koszty albo szkody, trzeba je rozliczyć oddzielnie.

Co zrobić krok po kroku?

1. Przeczytaj umowę i sprawdź, czy jest to oficjalny bail de colocation.
2. Znajdź pacte de colocation i sprawdź wewnętrzny podział czynszu.
3. Przygotuj pisemne wypowiedzenie.
4. Doręcz je jednocześnie właścicielowi i wszystkim współnajemcom.
5. Zachowaj dowody doręczenia.
6. Jeżeli to możliwe, zaproponuj zastępcę.
7. Ustal aneks do umowy, paktu i état des lieux.
8. Rozlicz swoją część czynszu, kosztów i ewentualnej kaucji.
9. Jeśli nie ma zaakceptowanego zastępcy, policz ustawowe odszkodowanie na podstawie twojej części czynszu.
10. Zachowaj podpisane dokumenty potwierdzające datę zakończenia twoich zobowiązań.

Co zrobić, jeśli pozostali nie chcą podpisać dokumentów?

Najpierw wyślij formalne pisemne stanowisko i odwołaj się do art. 68 walońskiego dekretu o najmie mieszkaniowym.

Jeżeli spór dotyczy tego, czy umowa rzeczywiście jest oficjalnym bail de colocation, solidarnej odpowiedzialności, zastępcy albo kwoty odszkodowania, warto skorzystać z pomocy prawnej lub zwrócić się do właściwego juge de paixi.

Nie przerywaj samodzielnie płatności przed końcem prawidłowo obliczonego okresu wypowiedzenia tylko dlatego, że już się wyprowadziłeś.