Pierwszy kredyt hipoteczny w Belgii — ile wkładu własnego potrzebujesz i których kosztów bank nie sfinansuje?

Bank w Belgii może pożyczyć ci nawet całą cenę mieszkania, ale nie musi, a zwykle tego nie robi. Narodowy Bank Belgii (NBB) oczekuje od banków, by kredyt na własne mieszkanie co do zasady nie przekraczał 90% wartości nieruchomości. Dla osób kupujących pierwsze mieszkanie przewidziano większy margines wyjątków. Niezależnie od tego koszty jednorazowe (podatek od zakupu, notariusz, akt kredytowy, opłaty banku) według Wikifin banki co do zasady pokrywają z twoich pieniędzy, nie z kredytu. Ten poradnik jest dla osób, które planują w Belgii pierwszy zakup mieszkania lub domu na kredyt hipoteczny (FR: crédit hypothécaire, NL: hypothecair krediet / woonkrediet).

Zasady opisane niżej obowiązują w całej Belgii. Podatek od zakupu zależy od regionu — odsyłamy do osobnych poradników dla Brukseli, Flandrii i Walonii.

Co oznacza „90%” — wskaźnik LTV (quotité)

Bank porównuje kwotę kredytu z wartością kupowanej nieruchomości. Ten stosunek nazywa się LTV (loan-to-value), po francusku quotité, po niderlandzku quotiteit. Przykład: kredyt 270 000 € na mieszkanie warte 300 000 € to LTV 90%.

NBB ustaliła tzw. oczekiwania ostrożnościowe (FR: attentes prudentielles) wobec banków udzielających nowych kredytów hipotecznych:

Limity dotyczą całej nowej produkcji kredytowej banku w danym roku, a nie pojedynczego klienta. NBB dodaje dwa osobne limity dla najbardziej ryzykownych kredytów, każdy po 5% kredytów banku: kredyty z LTV powyżej 90% i jednocześnie ratą wszystkich długów powyżej 50% miesięcznego dochodu do dyspozycji oraz kredyty z LTV powyżej 90% i jednocześnie całym zadłużeniem ponad 9-krotność rocznego dochodu do dyspozycji.

Czy to prawo, które daje ci kredyt do 90%?

Nie. Według NBB banki nie są prawnie zobowiązane spełniać tych oczekiwań. Obowiązuje zasada „przestrzegaj albo wyjaśnij” (comply or explain): bank, który od nich odchodzi, musi uzasadnić, dlaczego nie zwiększa to ryzyka. NBB podkreśla też, że nie zakazuje kredytów z wysokim LTV, ale powinny być ograniczone i udzielane tylko w określonych przypadkach.

Co z tego wynika dla ciebie:

• nie masz prawa do kredytu w wysokości 90% ani 100% ceny — każdy bank ma własną politykę i ocenia twoją zdolność;
• to, że jesteś primo-acquéreur, zwiększa szansę na wyższy kredyt, ale go nie gwarantuje. NBB nie podaje na swojej stronie definicji pierwszego nabywcy — zapytaj bank, jak ją stosuje;
• według NBB banki, poza szczególnymi przypadkami, mają tendencję, by nie udzielać już kredytów powyżej 100% wartości nieruchomości.

Dlaczego i tak potrzebujesz własnych pieniędzy

Nawet jeśli bank zgodzi się na kredyt równy wartości mieszkania, pozostają koszty jednorazowe. Wikifin (serwis edukacyjny nadzoru finansowego FSMA) pisze wprost, że banki co do zasady ich nie finansują, więc trzeba je zaplanować z własnych środków.

W praktyce twój wkład własny musi więc pokryć:

1. różnicę między ceną a kwotą kredytu (jeśli bank daje mniej niż 100%),
2. wszystkie koszty jednorazowe opisane niżej.

Ile to razem wyniesie, zależy od regionu, ceny, kwoty kredytu i tego, czy kupujesz nowe, czy używane mieszkanie. Dlatego zanim podpiszesz wiążącą umowę wstępną (compromis de vente / verkoopovereenkomst), poproś notariusza o wyliczenie kosztów.

Koszty jednorazowe — przegląd

Opłaty banku

Według Wikifin:

• opłata za dossier (FR: frais de dossier, NL: dossierkosten) wynosi najwyżej 350 € przy kredycie hipotecznym, 300 € przy kredycie pomostowym (crédit pont / overbruggingskrediet) i 650 € łącznie, gdy bierzesz oba;
• opłata za dossier jest należna dopiero wtedy, gdy przyjmiesz ofertę banku. Jeśli kredyt potem nie dojdzie do skutku, opłaty za dossier się nie odzyskuje;
• wycena nieruchomości (FR: expertise, NL: schatting) to osobny koszt. Bank może go pobrać tylko wtedy, gdy wcześniej cię o nim poinformował, a ty go zaakceptowałeś — i tylko gdy wycena została faktycznie wykonana.

Według notaire.be bank zwykle sam wybiera rzeczoznawcę.

Akt kredytowy u notariusza

Kredyt zabezpieczony hipoteką wymaga drugiego aktu notarialnego, osobnego od aktu kupna. Według notaire.be płacisz przy nim m.in.:

• prawo rejestracyjne od hipoteki — 1% kwoty zabezpieczonej hipoteką;
• prawo wpisu hipotecznego — 0,30% tej samej kwoty;
• opłatę na rzecz państwa za formalności hipoteczne (FR: rétribution) — 230 € albo 985 €, zależnie od wartości hipoteki;
• honorarium notariusza według ustawowej taryfy — jest takie samo u każdego notariusza;
• koszty administracyjne (wyszukiwania, zaświadczenia, wypisy katastralne itp.).

Kwota zabezpieczona hipoteką to nie tylko pożyczony kapitał. Według notaire.be dolicza się do niej tzw. akcesoria (accessoires), zwykle około 10% kapitału. Stawki 1% i 0,30% liczy się więc zwykle od kwoty wyższej niż sam kredyt. Dokładny rachunek dla twojego aktu, z ewentualnymi regionalnymi obniżkami, poda notariusz; notaire.be ma też kalkulator kosztów aktu kredytowego.

Mandat hipoteczny zamiast pełnej hipoteki

Zamiast od razu ustanawiać hipotekę, bank może się zgodzić na mandat hipoteczny (FR: mandat hypothécaire, NL: hypothecair mandaat): upoważniasz bank, by ustanowił hipotekę później, gdy uzna to za konieczne. Według notaire.be taki mandat jest wyraźnie tańszy niż hipoteka, ale daje bankowi mniejsze bezpieczeństwo, dlatego bank decyduje, czy i komu na to pozwoli. Zapytaj o to przy porównywaniu ofert.

Koszty samego zakupu

Do kosztów kredytu dochodzą koszty aktu kupna: honorarium i koszty notariusza oraz podatek od zakupu — prawa rejestracyjne (FR: droits d'enregistrement, NL: registratierechten) albo VAT przy nowym budynku. Według Wikifin prawa rejestracyjne zależą od regionu.

Podatek od zakupu w poszczególnych regionach

• Bruksela: podstawowa stawka i ulga abattement dla własnego mieszkania — zob. Kupujesz mieszkanie w Brukseli — jak działa abattement 200 000 euro i kiedy go tracisz?
• Flandria: obniżona stawka przy zakupie jedynego własnego mieszkania — zob. Kupujesz mieszkanie we Flandrii w 2026 — kiedy zapłacisz 2% i co z zapowiedzią 3% od 2027?
• Walonia: stawka 3% dla własnego i jedynego mieszkania — zob. Kupujesz mieszkanie w Walonii — kiedy zapłacisz 3% i czy mieszkanie w Polsce cię wyklucza?

Jeśli masz mieszkanie lub dom w Polsce, powiedz o tym notariuszowi przed podpisaniem umowy — w każdym regionie może to wpłynąć na ulgę.

Lista kontrolna przed złożeniem wniosku o kredyt

1. Ustal budżet z notariuszem. Wikifin radzi poprosić notariusza o wyliczenie kosztów jednorazowych, zanim zaciągniesz kredyt. Zrób to przed podpisaniem compromis.
2. Policz wkład własny: cena minus kwota kredytu, plus koszty zakupu, plus koszty aktu kredytowego i opłaty banku.
3. Porównaj oferty kilku banków. Pytaj nie tylko o oprocentowanie, ale też o maksymalne LTV, które bank zaakceptuje w twojej sytuacji, opłatę za dossier, koszt wyceny i możliwość mandatu hipotecznego.
4. Zapytaj, czy bank uzna cię za pierwszego nabywcę i co to dla niego oznacza.
5. Skorzystaj z symulatora nieruchomości Wikifin i kalkulatorów notaire.be, żeby wstępnie oszacować koszty.
6. Sprawdź swoje wpisy w Centralnym Rejestrze Kredytów, zanim złożysz wniosek — zob. Belgijski rejestr kredytów CCP — jak bezpłatnie sprawdzić swoje dane i zgłosić błędny wpis.

Co zrobić, jeśli…

…bank proponuje mniej niż 90%?

To decyzja banku, nie naruszenie przepisów. Zapytaj o powód (np. wycena niższa od ceny, wysokie obciążenie dochodu) i porównaj oferty innych banków. Oczekiwania NBB wyznaczają ramy dla banku, a nie minimum, które musi ci zaproponować.

…nie masz pieniędzy na koszty notariusza i podatek?

Nie licz na to, że bank doliczy je do kredytu — według Wikifin co do zasady tego nie robi. Nie podpisuj compromis, dopóki nie wiesz, z czego pokryjesz koszty jednorazowe. Treść umowy wstępnej i jej warunki omów z notariuszem przed podpisem.

…kredyt nie dojdzie do skutku po przyjęciu oferty?

Opłata za dossier (do 350 €) przepada, jeśli ofertę już przyjąłeś. Kosztu wyceny bank nie może pobrać, jeśli wycena nie została wykonana albo nie zgodziłeś się wcześniej na ten koszt.

…chcesz później spłacić kredyt wcześniej?

Zasady i limit opłaty opisujemy w poradniku Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego w Belgii — ile może pobrać bank i czy znika hipoteka?