Kupujesz mieszkanie we Flandrii w 2026 — kiedy zapłacisz 2% i co z zapowiedzią 3% od 2027?

W 2026 r. osoba kupująca we Flandrii swoje jedyne własne mieszkanie może, przy spełnieniu wszystkich warunków, skorzystać z obniżonego verkooprecht w wysokości 2% zamiast stawki standardowej 12%.

Od 1 stycznia 2026 r. warunki preferencji zostały zaostrzone. Jednocześnie rząd flamandzki zapowiedział podniesienie obniżonej stawki do 3% od 1 stycznia 2027 r. Na 7 października 2026 r. ta zmiana nie jest jeszcze ostatecznie uchwalonym prawem. VLABEL opublikował stanowisko administracyjne o planowanym przejściu, ale sam zastrzega, że jest ono oparte na Septemberverklaring i zależy od tego, jak ustawodawca ostatecznie przyjmie regulację.

Dlatego przy zakupie pod koniec 2026 r. data i rodzaj umowy mają wyjątkowo duże znaczenie.

Kiedy w 2026 r. przysługuje stawka 2%

Preferencja jest przeznaczona dla zakupu enige eigen woning — jedynego własnego mieszkania, które ma stać się twoim głównym miejscem zamieszkania.

Wśród podstawowych warunków obowiązujących dla umów sprzedaży zawartych od 1 stycznia 2026 r. są:

• kupującymi mogą być wyłącznie osoby fizyczne,
• musi chodzić o właściwy zakup za cenę,
• nabycie powinno prowadzić do nabycia pełnej własności w zakresie wymaganym przez przepisy,
• przedmiotem musi być mieszkanie,
• nie możesz mieć „blokującej” innej nieruchomości mieszkalnej albo gruntu budowlanego w pełnej własności, chyba że korzystasz z przewidzianego wyjątku związanego ze zbyciem,
• musisz zameldować się w kupionym mieszkaniu w wymaganym terminie i utrzymać ten adres przez wymagany okres.

Co zmieniło się od 1 stycznia 2026 r.

Zaostrzenie warunków ma przede wszystkim ograniczyć korzystanie z 2% w strukturach, które nie są zwykłym zakupem własnego domu.

Tylko osoby fizyczne

Jeżeli współkupującym jest spółka lub inna osoba prawna, nie można zakładać, że część zakupu osoby fizycznej zachowa preferencyjną stawkę. Aktualne zasady przewidują wykluczenie takiej mieszanej struktury.

Pełna własność

Preferencja jest związana z nabyciem volle eigendom — pełnej własności. Zakup samego użytkowania, czyli vruchtgebruik, albo samej nagiej własności — blote eigendom — nie jest traktowany jak zwykły zakup pełnej własności.

Przy kilku nabywcach ocena może zależeć od tego, jaki udział i jakie prawo rzeczywiście nabywa każda osoba.

„Czysty” zakup

VLABEL wymaga, aby nabycie miało charakter rzeczywistego zakupu za cenę. Zamiana, niektóre przejęcia udziałów albo konstrukcje mieszane mogą nie spełniać tej przesłanki nawet wtedy, gdy formalnie występuje podatek od sprzedaży.

Jeżeli transakcja jest nietypowa — np. kupujesz udział od członka rodziny, łączysz zakup z darowizną albo przejmujesz pozostały udział — warunki trzeba sprawdzić u notariusza indywidualnie.

Czy mieszkanie w Polsce blokuje 2%

Może blokować.

Przy ocenie nie chodzi wyłącznie o nieruchomości we Flandrii czy w Belgii. Jeżeli na dzień właściwy dla oceny jesteś właścicielem całej pełnej własności innego mieszkania albo gruntu budowlanego, również za granicą, może to być verhinderend onroerend bezit — nieruchomość uniemożliwiająca zastosowanie preferencji.

Dlatego mieszkanie, dom czy odpowiedni grunt w Polsce trzeba zgłosić notariuszowi.

Masz inne mieszkanie, ale je sprzedajesz

Istnieje tolerancja pozwalająca w określonych sytuacjach skorzystać z obniżonej stawki mimo posiadania wcześniejszej nieruchomości, jeżeli:

• zobowiążesz się do jej zbycia,
• zbycie nastąpi w przewidzianym terminie — zasadniczo w ciągu dwóch lat,
• wykażesz związek przyczynowy między nowym zakupem a sprzedażą wcześniejszego majątku.

Nie wystarczy więc arbitralne „pozbycie się” lokalu po zakupie. VLABEL może badać, czy transakcje faktycznie pozostają ze sobą w związku.

Jeżeli sprzedaż nie dojdzie do skutku w terminie, mogą pojawić się dopłata podatku i podwyższenie. Przy rzeczywistej sile wyższej możliwa jest indywidualna ocena, ale nie należy na nią liczyć jako na standardowe przedłużenie terminu.

Kiedy trzeba się zameldować

Każdy kupujący korzystający z preferencji musi zasadniczo wpisać swoje główne miejsce zamieszkania pod adresem kupionej nieruchomości w ciągu trzech lat od aktu autentycznego.

Od umów objętych warunkami 2026 r. wpis trzeba następnie utrzymać przez co najmniej jeden rok bez przerwy.

To istotna zmiana praktyczna. Nie wystarczy zameldować się na jeden dzień tylko po to, by technicznie wykonać warunek.

Co oznacza 2% w praktyce

Przy cenie 350 000 euro:

• przy 2% verkooprecht: 7 000 euro podatku,
• przy standardowej stawce 12%: 42 000 euro.

Różnica pokazuje, dlaczego warunki preferencji trzeba sprawdzić przed podpisaniem wiążącej umowy, a nie dopiero przed aktem notarialnym.

Podatek to tylko część kosztów zakupu. Dochodzą m.in. koszty notarialne, koszty kredytu i hipoteki oraz ewentualny VAT przy określonych nowych nieruchomościach.

Co z zapowiedzianym 3% od 1 stycznia 2027 r.

We wrześniu 2026 r. w ramach flamandzkiego porozumienia budżetowego zapowiedziano wzrost preferencyjnego verkooprecht z 2% do 3%.

VLABEL opublikował 1 października 2026 r. stanowisko SP 26021. Wynika z niego, że — jeżeli przepisy zostaną przyjęte w zapowiedzianym kształcie — kluczowa ma być data zawarcia umowy sprzedaży.

Według tego stanowiska:

• zwykła umowa sprzedaży zawarta przed 1 stycznia 2027 r. może nadal kwalifikować się do 2%, nawet gdy akt notarialny nastąpi w 2027 r.,
• w akcie notarialnym ma znaleźć się oświadczenie potwierdzające zawarcie umowy przed 1 stycznia,
• VLABEL może zażądać dowodów daty, np. dowodu wpłaty zaliczki, formalnego wniosku kredytowego albo daty rozpoczęcia czynności notarialnych,
• przy aktach po 30 kwietnia 2027 r. urząd zapowiada obowiązkowe sprawdzanie dowodów.

Uwaga na wzajemne opcje

Wederzijdse aankoop/verkoopbelofte, czyli wzajemna obietnica zakupu i sprzedaży, nie jest w tym stanowisku traktowana tak samo jak zwykła już zawarta sprzedaż. Przy takiej konstrukcji do sprzedaży może dojść dopiero przy akcie notarialnym, a wtedy decydująca może stać się data aktu.

To jeden z powodów, dla których przy transakcjach z końca 2026 r. nie należy samodzielnie zmieniać konstrukcji compromis „żeby zdążyć na 2%”.

Czy 3% od 2027 r. jest już pewne

Nie.

Na dzień 7 października 2026 r.:

• obowiązującą preferencyjną stawką pozostaje 2%,
• 3% zostało politycznie zapowiedziane,
• VLABEL opublikował warunkowe stanowisko o przejściu,
• sam urząd zaznacza, że ostateczne rozwiązanie zależy od aktu ustawodawczego,
• notariusze (notaris.be, 2 października 2026 r.) również piszą, że zmianę trzeba jeszcze ostatecznie przenieść do przepisów.

Jeżeli podpisujesz umowę pod koniec roku, poproś notariusza o sprawdzenie najnowszego tekstu dekretu bezpośrednio przed podpisaniem.

Co przekazać notariuszowi przed zakupem

Przygotuj:

• listę wszystkich nieruchomości i gruntów budowlanych, które posiadasz w Belgii i za granicą,
• informację, czy kupujesz sam, z partnerem czy ze spółką,
• dokładną strukturę praw własności,
• planowany termin zameldowania,
• informację o nieruchomości, którą zamierzasz sprzedać,
• rodzaj umowy, którą proponuje sprzedający: zwykły compromis czy system opcji,
• przy zakupie pod koniec 2026 r. — dowody daty zawarcia umowy.

Co zrobić, jeśli po zakupie warunki przestają być spełnione

Nie możesz zameldować się w ciągu trzech lat

Skontaktuj się z notariuszem albo VLABEL zanim termin upłynie. Nie zakładaj, że opóźniony remont automatycznie przedłuża termin.

Wyprowadzasz się przed upływem roku

Sprawdź skutki dla zastosowanego 2%. Formalny wpis i rzeczywiste główne miejsce zamieszkania powinny być spójne.

Nie sprzedałeś poprzedniego mieszkania

Zweryfikuj natychmiast konsekwencje podatkowe i możliwość powołania się na siłę wyższą tylko wtedy, gdy faktycznie zachodzą niezależne od ciebie przeszkody.

Najważniejsze pojęcia po niderlandzku

• verkooprecht — podatek od sprzedaży nieruchomości w ramach flamandzkiej registratiebelasting,
• enige eigen woning — jedyne własne mieszkanie,
• volle eigendom — pełna własność,
• vruchtgebruik — użytkowanie,
• blote eigendom — naga własność,
• verhinderend onroerend bezit — inna nieruchomość blokująca preferencję,
• causaal verband — związek przyczynowy między nowym zakupem a zbyciem wcześniejszej nieruchomości.

Stan poradnika: 7 października 2026 r. Ze względu na trwające prace nad zmianą stawki na 2027 r. ten temat wymaga ponownego sprawdzenia przed każdą transakcją zawieraną pod koniec 2026 r.