Kupuję mieszkanie — jak sprawdzić finanse wspólnoty i kto zapłaci za jej prace?

Zasady opisane w tym poradniku wynikają z federalnego prawa współwłasności i dotyczą mieszkań w Brukseli, Flandrii oraz Walonii; regionalne podatki i opłaty związane z zakupem są odrębnym tematem.

Przed podpisaniem oferty lub compromis na mieszkanie w belgijskiej współwłasności sprawdź nie tylko lokal, ale też finanse association des copropriétaires (ACP) / vereniging van mede-eigenaars (VME). Najważniejsze są: stan funduszu bieżącego i rezerwowego, zaległości sprzedającego, już uchwalone prace, przyszłe wezwania do zapłaty, spory sądowe oraz dokumenty z ostatnich lat. To pozwala ocenić, czy po zakupie nie pojawią się koszty, których nie było w cenie ogłoszenia.

Jakie dokumenty powinieneś dostać przed związaniem się zakupem?

Przy sprzedaży mieszkania objętego przymusową współwłasnością prawo przewiduje przekazanie kupującemu określonych informacji jeszcze przed podpisaniem umowy albo oferty, która go wiąże.

Poproś co najmniej o informacje dotyczące:

• wysokości fonds de roulement / werkkapitaal, czyli funduszu bieżącego;
• wysokości fonds de réserve / reservekapitaal, czyli funduszu rezerwowego;
• ewentualnych zaległości sprzedającego wobec wspólnoty;
• sytuacji dotyczącej wezwań do wpłat na fundusz rezerwowy;
• postępowań sądowych dotyczących wspólnoty;
• protokołów zgromadzeń współwłaścicieli z ostatnich trzech lat;
• okresowych rozliczeń kosztów z ostatnich dwóch lat;
• ostatniego zatwierdzonego bilansu wspólnoty.

Syndyk powinien przekazać te informacje na zwykłą prośbę w ciągu 15 dni. Notaire.be zaznacza, że ich brak może mieć konsekwencje dla sprzedaży.

Jeżeli dokumenty otrzymujesz dopiero po złożeniu nieodwołalnej oferty, praktycznie tracisz część możliwości wykorzystania ich do oceny ryzyka. Dlatego poproś o nie przed podpisaniem dokumentu, który tworzy zobowiązanie do zakupu.

Fonds de roulement i fonds de réserve — to nie to samo

Fundusz bieżący

Fonds de roulement służy do pokrywania zwykłych, powtarzalnych kosztów wspólnoty, takich jak:

• sprzątanie części wspólnych;
• energia w częściach wspólnych;
• bieżąca konserwacja;
• drobne naprawy;
• wynagrodzenie syndyka.

Przed zakupem sprawdź nie tylko saldo całego funduszu, ale również rozliczenie dotyczące konkretnego lokalu.

Fundusz rezerwowy

Fonds de réserve jest przeznaczony na większe, przewidywalne wydatki, np.:

• remont dachu;
• wymianę windy;
• renowację elewacji;
• większe prace w instalacjach wspólnych.

W belgijskiej współwłasności fundusz rezerwowy należy do ACP/VME. Gdy właściciel sprzedaje mieszkanie, jego udział w zgromadzonym funduszu nie jest po prostu zwracany przez wspólnotę.

Sprzedający i kupujący mogą natomiast uwzględnić tę wartość między sobą przy ustalaniu ceny lub w compromis. Jeżeli ma istnieć takie rozliczenie, powinno być zapisane jasno.

Czy wspólnota musi mieć fundusz rezerwowy?

Co do zasady wspólnota powinna utworzyć fundusz rezerwowy najpóźniej po upływie pięciu lat od odbioru prowizorycznego części wspólnych budynku.

Roczna minimalna składka na ten fundusz wynosi co do zasady co najmniej 5% łącznych zwykłych kosztów wspólnych z poprzedniego roku.

Zgromadzenie współwłaścicieli może jednak zdecydować większością czterech piątych głosów, że obowiązkowego tworzenia takiego funduszu nie będzie stosować.

Dlatego brak dużego funduszu nie oznacza automatycznie naruszenia prawa. Trzeba sprawdzić wiek budynku i uchwały zgromadzenia.

Kto zapłaci za prace uchwalone przed zakupem?

To jedna z najważniejszych rzeczy do sprawdzenia przed podpisaniem compromis.

Nie wystarczy pytanie: „czy obecnie jest remont?”. Trzeba ustalić:

1. czy prace zostały już formalnie uchwalone;
2. kiedy zgromadzenie podjęło decyzję;
3. kiedy mają być wystawione wezwania do zapłaty;
4. czy sprzedający już coś wpłacił;
5. czy między compromis a aktem notarialnym planowane jest kolejne zgromadzenie;
6. co dokładnie strony zapiszą w umowie sprzedaży.

Belgijskie przepisy rozróżniają zwykłe koszty bieżące i różne kategorie nadzwyczajnych wydatków. Nie można więc przyjąć prostej zasady „wszystko sprzedający do aktu, wszystko kupujący po akcie”. Prosta reguła dotyczy tylko zwykłych kosztów bieżących: jeżeli strony nie umówią się inaczej, nowy właściciel ponosi je od dnia podpisania aktu notarialnego.

Zgromadzenie między compromis a aktem

Jeżeli zgromadzenie współwłaścicieli odbędzie się między podpisaniem umowy a aktem notarialnym, kupujący może potrzebować pełnomocnictwa, aby uczestniczyć w decyzjach, których skutki finansowe przypadną mu po zakupie.

Ustal to z notariuszem jeszcze przed takim zgromadzeniem.

Czy kupujący odpowiada za stare długi sprzedającego?

Nie zakładaj, że każda zaległość poprzedniego właściciela automatycznie przechodzi na kupującego.

Przy sprzedaży działa szczególna procedura rozliczenia zaległości wobec ACP/VME. Notariusz ma mechanizm pozwalający uwzględnić należności wspólnoty przy rozliczeniu ceny sprzedaży, z zachowaniem ustawowych zasad pierwszeństwa.

Dla kupującego praktyczny wniosek jest inny: przed zakupem trzeba znać saldo sprzedającego i poprosić notariusza o potwierdzenie, jak zostanie ono rozliczone.

O co zapytać syndyka?

Przy dużym zakupie warto poprosić o odpowiedzi na piśmie.

Finanse

Zapytaj:

• jaka jest aktualna wysokość funduszu bieżącego i rezerwowego;
• czy budżet wspólnoty się bilansuje;
• ilu właścicieli ma zaległości;
• czy wspólnota ma kredyty lub inne zobowiązania;
• czy planowane są nadzwyczajne wezwania do zapłaty.

Prace

Zapytaj:

• jakie większe prace wykonano w ostatnich latach;
• jakie prace zostały już przegłosowane;
• jakie prace są dopiero proponowane;
• czy istnieje plan wieloletnich remontów;
• czy są ekspertyzy dotyczące dachu, windy, elewacji lub instalacji.

Spory

Sprawdź:

• czy ACP/VME jest stroną procesu sądowego;
• czy trwają spory z wykonawcami;
• czy są konflikty dotyczące wad budynku;
• czy prowadzone są postępowania o zaległe opłaty.

Co zrobić, jeśli dokumentów brakuje?

Brak odpowiedzi syndyka nie oznacza automatycznie, że sprzedaż jest nieważna.

Nie powinieneś jednak ignorować braków.

Jeżeli przed podpisaniem oferty lub compromis nie masz wymaganych danych:

1. przekaż listę brakujących dokumentów notariuszowi;
2. poproś o uzupełnienie informacji przez sprzedającego lub syndyka;
3. nie podpisuj bezwarunkowej oferty tylko dlatego, że dokumenty „dojdą później”;
4. jeżeli mimo wszystko musisz złożyć ofertę, omów z notariuszem odpowiedni warunek zawieszający lub inne zabezpieczenie;
5. przy dużych planowanych remontach poproś o jasny zapis, kto ekonomicznie ponosi konkretny koszt.

Checklista przed podpisaniem

• fonds de roulement;
• fonds de réserve;
• zaległości sprzedającego;
• ostatni zatwierdzony bilans;
• rozliczenia kosztów z dwóch lat;
• protokoły zgromadzeń z trzech lat;
• lista uchwalonych i planowanych prac;
• aktualne lub planowane wezwania do wpłat;
• informacje o procesach sądowych;
• jasne postanowienie w compromis o kosztach większych prac;
• konsultacja z notariuszem przed złożeniem wiążącej oferty.

Przy zakupie mieszkania w copropriété cena lokalu jest tylko częścią kosztu. Stan finansów wspólnoty może mieć bezpośredni wpływ na wydatki już w pierwszych miesiącach po akcie.