Kupujesz mieszkanie w Brukseli — jak działa abattement 200 000 euro i kiedy go tracisz?

Przy zakupie mieszkania w Regionie Stołecznym Brukseli podstawowa stawka droits d’enregistrement / registratierechten wynosi 12,5%. Jeżeli jednak kupujesz nieruchomość na własne główne miejsce zamieszkania i spełniasz warunki, możesz skorzystać z abattement: podatek nie jest wtedy naliczany od pierwszych 200 000 euro podstawy opodatkowania.

Przy stawce 12,5% maksymalna oszczędność z podstawowego abattement wynosi 25 000 euro.

To nie jest dotacja 200 000 euro i nie oznacza, że wszystkie koszty zakupu znikają.

Kiedy w ogóle można skorzystać z abattement

Podstawowe warunki są łączne.

W szczególności:

• nieruchomość musi znajdować się w Regionie Stołecznym Brukseli,
• kupujący musi być osobą fizyczną,
• nabycie musi dotyczyć całej pełnej własności,
• nieruchomość ma być przeznaczona w całości lub części na cele mieszkaniowe,
• podstawa opodatkowania nie może przekroczyć 600 000 euro,
• kupujący musi spełnić warunki dotyczące posiadania innej nieruchomości,
• trzeba ustanowić w kupionym lokalu główne miejsce zamieszkania i utrzymać je przez wymagany okres.

Własność przez spółkę, zakup samego użytkowania albo samej nagiej własności nie daje automatycznie prawa do tej samej preferencji.

600 000 euro — co oznacza ten limit

Dla zwykłej nieruchomości mieszkalnej abattement jest dostępny, jeżeli podstawa, od której pobierane są prawa rejestracyjne, nie przekracza 600 000 euro.

Nie należy sprawdzać wyłącznie kwoty widocznej w ogłoszeniu. Podstawa podatkowa może uwzględniać również obciążenia przypisane kupującemu, a administracja nie musi zaakceptować wartości niższej niż rzeczywista wartość rynkowa.

Jeżeli transakcja jest blisko limitu, poproś notariusza o potwierdzenie podstawy przed podpisaniem wiążącego compromis.

Ile wynosi oszczędność

Przy zakupie mieszkania za 300 000 euro i spełnieniu wszystkich warunków podatek 12,5% liczony jest zasadniczo od części ponad 200 000 euro.

W uproszczonym przykładzie:

• bez abattement: 12,5% od 300 000 euro = 37 500 euro,
• z abattement: 12,5% od 100 000 euro = 12 500 euro,
• różnica: 25 000 euro.

To przykład samego prawa rejestracyjnego. Nadal pozostają m.in. honorarium i koszty aktu, koszty kredytu i hipoteki oraz inne wydatki związane z zakupem.

Czy można mieć inne mieszkanie

Najważniejsza pułapka dotyczy innej nieruchomości mieszkalnej w pełnej własności.

Przy podpisaniu compromis kupujący co do zasady nie może być właścicielem całego innego lokalu mieszkalnego w pełnej własności. Dotyczy to nie tylko nieruchomości w Belgii. Mieszkanie lub dom w Polsce również może mieć znaczenie.

Nie należy więc odpowiadać na pytanie „mam lokal w Polsce, ale Belgia o nim nie wie” kategoriami technicznymi. Trzeba zgłosić notariuszowi faktyczny stan własności.

Sprzedaż poprzedniej nieruchomości

System przewiduje wyjątek pozwalający w określonych warunkach odzyskać preferencję, jeżeli poprzednia nieruchomość zostanie zbyta w wymaganym terminie.

Brukselska administracja wskazuje termin dwóch lat od rejestracji nowego nabycia dla tej ścieżki. Nie należy jednak zakładać, że zwrot nastąpi automatycznie. Dokumenty i sposób złożenia wniosku powinien sprawdzić notariusz w konkretnej transakcji.

Kiedy trzeba się zameldować

Przy podstawowym abattement trzeba ustanowić główne miejsce zamieszkania w kupionym lokalu w ciągu trzech lat.

W praktyce chodzi o rzeczywiste główne miejsce zamieszkania, a nie wyłącznie techniczne uzyskanie wpisu do rejestru.

Jeżeli korzystasz również z dodatkowego abattement związanego z poprawą wyniku energetycznego, termin na ustanowienie głównego miejsca zamieszkania jest dłuższy i wynosi pięć lat.

Jak długo trzeba zachować główne miejsce zamieszkania

Po ustanowieniu miejsca zamieszkania trzeba je utrzymać przez nieprzerwany okres pięciu lat.

Wyprowadzka przed końcem tego okresu może powodować obowiązek zwrotu części korzyści podatkowej.

Od reformy obowiązującej od 1 kwietnia 2023 r. zwrot przy niedotrzymaniu pięcioletniego okresu jest proporcjonalny do okresu, przez który zobowiązanie nie zostało wykonane. Nie oznacza to jednak, że każdy przypadek wyprowadzki można rozliczyć prostym wzorem bez sprawdzenia okoliczności.

Jeżeli planujesz:

• przeprowadzkę zagraniczną,
• separację lub rozwód,
• sprzedaż nieruchomości,
• przejęcie udziału drugiego właściciela,

skonsultuj skutki z notariuszem przed zmianą adresu albo podpisaniem kolejnego aktu.

Dodatkowy abattement za poprawę PEB

Od 1 kwietnia 2023 r. możliwe jest dodatkowe obniżenie podstawy podatkowej przy znaczącej poprawie efektywności energetycznej.

Warunek podstawowy to poprawa PEB o co najmniej dwie klasy w ciągu pięciu lat.

Dodatkowy abattement wynosi 25 000 euro za każdą uzyskaną klasę poprawy, jeżeli są spełnione warunki tej preferencji.

Przykładowo poprawa o cztery klasy może oznaczać dodatkowe 100 000 euro obniżenia podstawy opodatkowania. Nie należy jednak planować remontu wyłącznie na podstawie tego przykładu: trzeba wcześniej potwierdzić klasę początkową, wymagany dokument końcowy i zakres preferencji u notariusza.

A co z działką budowlaną

Dla działek budowlanych obowiązują inne kwoty:

• podstawowy abattement: 100 000 euro,
• limit wartości: 300 000 euro.

Nie stosuj więc automatycznie zasad 200 000 / 600 000 euro do samego gruntu.

Nowe mieszkanie i VAT

Nie każda transakcja mieszkaniowa jest opodatkowana prawem rejestracyjnym w ten sam sposób.

Przy zakupie nowego budynku sprzedaż może być objęta VAT. Wtedy konstrukcja podatkowa jest inna i klasyczny abattement od droits d’enregistrement nie musi działać tak jak przy zakupie istniejącego mieszkania.

Jeżeli kupujesz na planie albo od dewelopera, zapytaj notariusza wprost:

• jaka część ceny podlega VAT,
• jaka część podlega prawom rejestracyjnym,
• czy abattement ma zastosowanie do twojej transakcji.

Co przekazać notariuszowi przed compromis

Przed podpisaniem wiążącej umowy przygotuj informacje o:

• wszystkich nieruchomościach i udziałach, które posiadasz w Belgii i za granicą,
• planowanej dacie zamieszkania,
• ewentualnej sprzedaży poprzedniego mieszkania,
• współkupujących i ich nieruchomościach,
• charakterze nieruchomości: używana, nowa, działka, część mieszkalna i niemieszkalna,
• planowanej poprawie PEB, jeżeli chcesz korzystać z dodatkowego abattement.

To ważniejsze niż sam kalkulator kosztów, ponieważ prawo do preferencji zależy od konkretnej struktury nabycia.

Co zrobić, jeśli po zakupie zmieniła się sytuacja

Musisz wyprowadzić się przed upływem pięciu lat

Nie czekaj na wezwanie podatkowe. Skontaktuj się z notariuszem i ustal, czy powstanie obowiązek zwrotu oraz czy istnieją okoliczności wymagające indywidualnej oceny.

Nie sprzedałeś poprzedniego mieszkania w terminie

Sprawdź natychmiast skutki dla preferencji. Nie zakładaj, że samo wystawienie lokalu na sprzedaż przed terminem jest równoznaczne z dokonaniem wymaganego zbycia.

PEB nie poprawił się zgodnie z deklaracją

Dodatkowy abattement energetyczny ma własne warunki. Jeżeli nie osiągniesz deklarowanej poprawy, trzeba ocenić skutki podatkowe niezależnie od podstawowego abattement.

Najważniejsze terminy

• 1 kwietnia 2023 r. — wejście w życie obecnego rozszerzonego systemu,
• 3 lata — zasadniczy termin na ustanowienie głównego miejsca zamieszkania,
• 5 lat — okres utrzymania głównego miejsca zamieszkania,
• 5 lat — termin powiązany z poprawą PEB przy dodatkowym abattement,
• 2 lata — ważny termin przy ścieżce związanej ze zbyciem wcześniejszej nieruchomości.

Stan poradnika: 7 października 2026 r. W indywidualnym zakupie warunki powinien potwierdzić notariusz przed podpisaniem compromis, ponieważ konsekwencje błędnego założenia mogą wynosić dziesiątki tysięcy euro.