Kupujesz mieszkanie w Walonii — kiedy zapłacisz 3% i czy mieszkanie w Polsce cię wyklucza?

Przy zakupie własnego mieszkania lub domu w Walonii możesz skorzystać ze stawki 3% droits d’enregistrement zamiast zwykłej stawki 12,5%, jeżeli spełnisz warunki dotyczące własnego i jedynego miejsca zamieszkania. Zasada obowiązuje dla aktów notarialnych zawieranych od 1 stycznia 2025 r.

Mieszkanie lub dom w Polsce ma znaczenie. Jeżeli jesteś właścicielem 100% pełnej własności innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe — w Belgii albo za granicą — co do zasady nie spełniasz warunku „jedynego” mieszkania. Możesz jednak nadal skorzystać z 3%, jeżeli w akcie zobowiążesz się sprzedać poprzednią nieruchomość w ciągu 3 lat.

Jakie nieruchomości mogą korzystać z 3%?

Preferencyjna stawka może dotyczyć:

• domu lub mieszkania, które ma zostać twoją główną rezydencją;
• działki budowlanej, na której powstanie twoje mieszkanie;
• domu lub mieszkania w budowie albo kupowanego na planie.

Stawka 3% odnosi się do wartości nabycia objętej prawami rejestracyjnymi. Nie oznacza, że wszystkie koszty notarialne i inne koszty zakupu wynoszą 3%.

Co oznacza „habitation propre”?

Nieruchomość ma stać się twoją główną rezydencją — résidence principale. W praktyce potwierdzeniem jest wpis do rejestru ludnościi lub rejestru cudzoziemców pod adresem kupionej nieruchomości.

Musisz zamieszkać:

• w ciągu 3 lat od zakupu istniejącego mieszkania lub domu;
• w ciągu 5 lat przy działce budowlanej albo nieruchomości w budowie lub na planie.

Po zamieszkaniu trzeba utrzymać główną rezydencję w tej nieruchomości przez 3 pełne lata.

Jeżeli wyprowadzisz się przed upływem tego okresu bez podstawy pozwalającej zachować ulgę, mogą być należne dodatkowe prawa rejestracyjne odpowiadające różnicy między stawką zwykłą 12,5% a stawką 3%.

Co oznacza „habitation unique”?

Kluczowe pytanie brzmi, czy w chwili zakupu masz już całość w pełnej własności innej nieruchomości przeznaczonej w całości lub części do zamieszkania.

Mam mieszkanie lub dom w Polsce

Nieruchomości zagraniczne są brane pod uwagę. Jeżeli masz 100% pełnej własności domu lub mieszkania w Polsce, co do zasady przeszkadza to w zastosowaniu stawki 3%.

Istnieje jednak ważny wyjątek: możesz otrzymać 3%, jeżeli zobowiążesz się w akcie zakupu do sprzedaży poprzedniej nieruchomości w ciągu 3 lat od aktu nabycia nowej nieruchomości.

Jeżeli nie sprzedasz jej w terminie, administracja może zażądać dopłaty praw rejestracyjnych do zwykłej stawki.

Dlatego o nieruchomości w Polsce powiedz notariuszowi przed podpisaniem aktu, a nie dopiero po zakupie.

Mam udział w mieszkaniu razem z inną osobą

Sama współwłasność nie zawsze wyklucza ulgę. Oficjalne FAQ Wallonii wskazuje, że posiadanie wcześniejszego mieszkania w niepodzielności (indivision) z osobą trzecią inną niż osoba, z którą kupujesz nowe mieszkanie, może nie stanowić przeszkody.

Przy nietypowej strukturze udziałów trzeba jednak pokazać notariuszowi dokument własności i dokładnie sprawdzić sytuację.

Mam tylko usufruit albo nue-propriété

Samo posiadanie prawa użytkowania (usufruit) albo nagiej własności (nue-propriété) innej nieruchomości nie jest traktowane tak samo jak posiadanie całej pełnej własności i według oficjalnego FAQ nie blokuje automatycznie stawki 3%.

Co, jeśli kupujemy razem, ale tylko jedna osoba ma inne mieszkanie?

Warunki ocenia się w odniesieniu do nabywców i ich udziałów. Jeżeli jedna osoba spełnia warunki, a druga ma wcześniejszą nieruchomość i nie korzysta z wyjątku, preferencyjna stawka może mieć zastosowanie tylko do części nabywanej przez osobę uprawnioną.

To przypadek, który należy policzyć z notariuszem przed podpisaniem aktu, bo sposób nabycia udziałów wpływa na podatek.

Jakie informacje przekazać notariuszowi?

Przed przygotowaniem aktu podaj:

• wszystkie nieruchomości mieszkalne, których jesteś właścicielem w Belgii i za granicą;
• czy masz pełną własność, udział, usufruit czy nue-propriété;
• kto jest drugim właścicielem przy współwłasności;
• czy zamierzasz sprzedać wcześniejszą nieruchomość;
• kiedy realnie zamierzasz zamieszkać w nowym lokalu;
• czy kupujesz gotowe mieszkanie, działkę, budowę czy lokal na planie.

Jeżeli zamierzasz skorzystać z wyjątku sprzedaży wcześniejszego mieszkania, zobowiązanie do sprzedaży musi zostać prawidłowo ujęte w akcie.

Co zrobić, jeśli nie uda się sprzedać starego mieszkania w 3 lata?

Nie zakładaj, że termin automatycznie się wydłuży. Skontaktuj się z notariuszem przed jego upływem, zwłaszcza jeśli istnieją okoliczności niezależne od ciebie.

Podstawowa reguła jest prosta: wcześniejsza nieruchomość ma zostać sprzedana w ciągu 3 lat. Jeżeli warunek nie zostanie spełniony, trzeba liczyć się z dopłatą różnicy w prawach rejestracyjnych.

Czy 3% oznacza, że zakup jest tańszy o dokładnie 9,5% ceny?

Nie. Różnica między 12,5% a 3% dotyczy samych praw rejestracyjnych liczonych od właściwej podstawy. Nadal występują inne koszty: honorarium i koszty aktu notarialnego, koszty administracyjne, ewentualny akt kredytowy i opłaty związane z finansowaniem.

Do całkowitego budżetu użyj aktualnej kalkulacji notarialnej.

Krótka checklista przed compromis i aktem

1. Spisz wszystkie nieruchomości, które posiadasz, również w Polsce.
2. Ustal rodzaj prawa: pełna własność, udział, usufruit czy nue-propriété.
3. Powiedz notariuszowi o wcześniejszym mieszkaniu przed podpisaniem aktu.
4. Jeżeli chcesz je sprzedać, dopilnuj zobowiązania do sprzedaży w ciągu 3 lat.
5. Zaplanuj zameldowanie w nowym mieszkaniu w odpowiednim terminie.
6. Pamiętaj o obowiązku utrzymania głównej rezydencji przez 3 pełne lata.

Przy nieruchomościach zagranicznych nie warto opierać się na założeniu, że belgijski notariusz „nie zobaczy” mieszkania w Polsce. Warunek ulgi wprost obejmuje również nieruchomości położone za granicą.