Nie działa ogrzewanie w wynajmowanym mieszkaniu w Brukseli lub Walonii — kto naprawia kocioł i kto płaci?

Jeśli w wynajmowanym mieszkaniu w Brukseli albo w Walonii przestał działać kocioł, naprawa lub wymiana zepsutego czy zużytego kotła należy co do zasady do właściciela. Ty jako najemca odpowiadasz za regularny serwis i okresową kontrolę kotła, czyszczenie komina oraz drobne części. Najważniejsze: zgłoś awarię właścicielowi od razu i tak, żeby mieć dowód. Jeśli tego nie zrobisz albo nie masz zaświadczenia z serwisu, właściciel może przerzucić koszt na ciebie.

Mieszkasz we Flandrii? Tam obowiązują inne przepisy — zobacz Nie działa ogrzewanie w wynajmowanym mieszkaniu we Flandrii — kto naprawia i co robić?.

Co zrobić od razu

1. Zgłoś awarię właścicielowi (albo agencji, która zarządza mieszkaniem) jak najszybciej. Napisz e-mail albo list polecony (FR recommandé), żeby mieć dowód daty zgłoszenia.
2. Opisz problem konkretnie: od kiedy nie ma ogrzewania lub ciepłej wody, co pokazuje kocioł (kod błędu, kontrolka), czy spada ciśnienie. Dołącz zdjęcia.
3. Przygotuj zaświadczenie z ostatniego serwisu lub przeglądu kotła (FR attestation d’entretien). To twój najważniejszy dowód, że awaria nie wynika z braku konserwacji.
4. Nie zlecaj sama ani sam dużej naprawy na koszt właściciela bez jego pisemnej zgody (szczegóły niżej).

Dlaczego tak szybko? Według walońskiej listy podziału napraw najemca musi w rozsądnym terminie powiadomić właściciela o każdej usterce — inaczej może odpowiadać za pogorszenie szkód spowodowane zwłoką. Wikifin (serwis edukacji finansowej FSMA) podkreśla to samo: najemca, który nie zgłosi problemu, może zostać obciążony kosztami naprawy.

Ogólna zasada: kto za co odpowiada

Właściciel (FR bailleur) odpowiada za:

• wymianę zepsutego lub zużytego kotła i innych urządzeń;
• naprawy wynikające ze zwykłego zużycia, starości urządzenia (FR vétustéi), siły wyższej albo wady montażu.

Najemca (FR preneur, locataire) odpowiada za:

• serwis i okresową kontrolę kotła;
• czyszczenie komina (FR ramonage);
• drobne naprawy i drobne części (np. uszczelki);
• szkody, które spowodował swoją winą albo zaniedbaniem.

Według Droits Quotidiens (artykuł ze stycznia 2024 r.) przy braku serwisu albo przeglądu właściciel może odmówić zapłaty za naprawę, bo trudno wtedy wykluczyć, że kocioł zepsuł się z powodu zaniedbania.

Bruksela

W Brukseli podział napraw między najemcę i właściciela wynika z art. 223 brukselskiego kodeksu mieszkaniowegoi (Code bruxellois du Logement) i z listy przyjętej przez rząd regionu. Według be.brussels strony nie mogą odstąpić od tego podziału — zapis w umowie, który przerzuca na ciebie obowiązki właściciela, nie zmienia zasad.

Dla ogrzewania be.brussels wymienia:

Ogólnie najemca nie odpowiada za szkody wynikające ze starości urządzenia ani z siły wyższej, ale zawsze odpowiada za szkody spowodowane własnym niewłaściwym zachowaniem.

Okresową kontrolę kotła w Brukseli (FR contrôle périodique, w ramach przepisów PEBi) opisujemy w poradniku Przegląd kotła w Brukseli — co ile lat, kto płaci i jaki protokół PEB otrzymasz?.

Walonia

W Walonii obowiązuje urzędowa, niewyczerpująca lista podziału napraw (réparations locatives) opublikowana przez Service public de Wallonie. Według tej listy od podziału nie można odstąpić, gdy mieszkanie jest twoim głównym miejscem zamieszkania (FR résidence principalei).

Właściciel naprawia albo wymienia zepsute lub wadliwe elementy, pod warunkiem że go o nich powiadomiłeś i że przyczyną nie jest złe używanie ani brak konserwacji z twojej strony. W rozdziale o ogrzewaniu lista mówi wprost: wymiana kotła albo palnika (FR brûleur), który stał się bezużyteczny i przestarzały, należy do właściciela. Dotyczy to także wymiany wadliwych elementów kotła, konwektorów gazowych i grzejników zużytych normalnie, z powodu starości, przypadku, siły wyższej albo wady montażu.

Twoje obowiązki jako najemcy w Walonii:

• serwis i kontrola przez uprawnionego technika:
  • kocioł na olej opałowy (mazout) — coroczny obowiązkowy serwis i kontrola razem z czyszczeniem komina;
  • kocioł gazowy — regularny serwis z czyszczeniem komina, zgodnie z przepisami albo umową najmu;
• zaświadczenie z serwisu i kontroli przekazujesz właścicielowi na jego prośbę;
• ochrona instalacji przed mrozem;
• regularne poruszanie zaworów, w tym termostatycznych (na początku sezonu grzewczego czasem trzeba je odblokować);
• utrzymanie właściwego ciśnienia wody i odpowietrzanie grzejników, jeśli trzeba;
• wymiana drobnych części, np. uszczelek, dyszy (FR gicleur), elektrod, bezpieczników, lampek kontrolnych, uzupełnienie naczynia wzbiorczego.

Przy kotle olejowym dbasz też o to, żeby w zbiorniku było wystarczająco paliwa — według listy chroni to instalację przed zanieczyszczeniem.

Terminy obowiązkowego przeglądu kotła w Walonii opisujemy w poradniku Kiedy zrobić obowiązkowy przegląd kotła w Walonii i jaki dokument dostać od technika?, a inne naprawy w mieszkaniu w poradniku Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu w Walonii — które płaci najemca, a które właściciel?.

Drobna część czy nowy kocioł?

• Uszczelka, dysza, bezpiecznik, odpowietrzenie, uzupełnienie ciśnienia — to zwykle twoja sprawa jako najemcy.
• Kocioł albo palnik nie do naprawy, zużyty ze starości — wymienia właściciel.
• Awaria z twojej winy (np. instalacja zamarzła, bo nie chroniłeś jej przed mrozem, albo kocioł nie był serwisowany) — koszt może spaść na ciebie.

Jeśli nie wiesz, co jest przyczyną, poproś technika o pisemny opis usterki. Przyda się w rozmowie z właścicielem.

Co, jeśli właściciel zwleka z naprawą

Droits Quotidiens opisuje dla Brukseli i Walonii taką kolejność (strony zaktualizowane w 2026 r.):

1. Upewnij się, że naprawa należy do właściciela (patrz wyżej).
2. Powiadom właściciela na piśmie i zachowaj dowód — e-mail albo list polecony.
3. Gdy nie reaguje — wyślij wezwanie (FR mise en demeurei) do wykonania naprawy jak najszybciej.
4. Gdy dalej nic się nie dzieje — poproś fachowca o ocenę i kosztorys (FR devis) i poinformuj o tym właściciela.
5. Zwróć się do sędziego pokoju (FR juge de paixi). Możesz poprosić, żeby nakazał właścicielowi naprawę albo upoważnił cię do zlecenia jej na koszt właściciela na podstawie kosztorysu. To według Droits Quotidiens najbezpieczniejsza droga.

W Walonii możesz najpierw spróbować bezpłatnej ugody przed sędzią pokoju — opisujemy ją w poradniku Konflikt z właścicielem w Walonii — jak poprosić sędziego pokoju o bezpłatną ugodę?.

Czego nie robić

• Nie przestawaj płacić czynszu na własną rękę. Według Droits Quotidiens właściciel może wtedy poprosić sędziego pokoju o rozwiązanie umowy z twojej winy. Jeśli rozważasz wstrzymanie części czynszu, najpierw skorzystaj z porady prawnej.
• Nie zlecaj naprawy na koszt właściciela bez jego pisemnej zgody. Właściciel może odmówić zwrotu, jeśli uzna, że naprawa nie była potrzebna albo była za droga. Wyjątek według Droits Quotidiens: prace pilne i konieczne, a z właścicielem nie da się skontaktować. Jeśli właściciel odbiera, ale odmawia — ten wyjątek nie działa.

Krótka lista przed sezonem grzewczym

• Sprawdź datę ostatniego serwisu i przeglądu kotła; zachowaj zaświadczenie.
• Sprawdź ciśnienie w instalacji i odpowietrz grzejniki.
• Porusz zawory termostatyczne, jeśli długo nie były używane.
• Przy awarii: zgłoszenie na piśmie, zdjęcia, zaświadczenie z serwisu — i dopiero potem dalsze kroki.