Flandria: czy właściciel musi obniżyć indeksację czynszu przy EPC D, E, F lub braku EPC?

Tak — we Flandrii współczynnik korekcyjny nadal może ograniczać indeksację czynszu, mimo że roczne zamrożenie i ograniczenie indeksacji z lat 2022–2023 już się skończyło. Korekta dotyczy prywatnego najmu głównego miejsca zamieszkania, gdy umowa weszła w życie przed 1 października 2022 r., a mieszkanie ma EPCi D, E, F albo nie ma ważnego EPC.

Od 1 października 2023 r. takich lokali nie obejmuje już całkowity zakaz indeksacji, ale właściciel przy każdej indeksacji musi używać specjalnej formuły z correctiefactor.

Kiedy współczynnik korekcyjny jest obowiązkowy?

Trzy warunki muszą wystąpić łącznie:

1. lokal jest wynajmowany jako główne miejsce zamieszkaniai na prywatnym rynku;
2. umowa najmu weszła w życie przed 1 października 2022 r.;
3. lokal ma EPC D, E lub F, albo nie ma ważnego EPC.

Jeżeli umowa zaczęła obowiązywać po 1 października 2022 r., właściciel może co do zasady stosować zwykłą indeksację bez tego szczególnego współczynnika.

Czy wygasły EPC liczy się jako brak EPC?

Tak. Oficjalna strona Vlaanderen wyraźnie wskazuje, że wygasły certyfikat EPC jest traktowany jak brak EPC.

To oznacza, że właściciel nie może oprzeć pełnej indeksacji na dawnym certyfikacie, którego ważność już minęła.

Co oznacza EPC D?

EPC D także nie pozwala automatycznie na pełną indeksację starszej umowy. Stosowany jest współczynnik przewidziany dla kategorii D.

Dla EPC E, F oraz braku ważnego EPC obowiązuje inna, bardziej ograniczająca korekta.

Nie warto samodzielnie kopiować jednego procentu z internetu, ponieważ właściwy współczynnik zależy również od miesiąca rocznicy rozpoczęcia umowy.

Jak oblicza się prawidłowy czynsz?

Najpierw oblicza się zwykłą indeksację:

czynsz bazowy × nowy indeks / indeks początkowy

Następnie wynik mnoży się przez właściwy correctiefactor.

Wonen in Vlaanderen publikuje aktualną tabelę współczynników według:

• klasy EPC;
• miesiąca rocznicy wejścia umowy w życie.

Do obliczeń można użyć oficjalnego kalkulatora czynszu i tabeli z serwisu Vlaanderen. Nie opieraj się wyłącznie na kwocie przesłanej przez właściciela — poproś o pokazanie użytego EPC, daty jego ważności oraz sposobu obliczenia podwyżki.

Co, jeśli właściciel zrobił nowe, lepsze EPC?

To zależy od nowej klasy.

Nowe EPC A+, A, B lub C

Od momentu, w którym właściciel dysponuje ważnym certyfikatem z klasą A+, A, B lub C, może przejść na pełną indeksację bez współczynnika korekcyjnego.

Jeżeli certyfikat został wydany w środku miesiąca, oficjalne przykłady Vlaanderen przewidują odpowiednie rozdzielenie okresu: przed datą nowego certyfikatu obowiązuje korekta, a od daty korzystnego EPC można stosować pełną indeksację.

Nowe EPC D

Lepszy wynik nie zawsze usuwa korektę. Jeżeli nowy certyfikat nadal ma klasę D, właściciel przechodzi na współczynnik dla EPC D, ale nie na pełną indeksację.

Czy właściciel może wyrównać pełną indeksację za okres sprzed nowego EPC?

Nie może traktować nowego, korzystnego EPC tak, jakby obowiązywał wcześniej.

Vlaanderen podaje przykład, w którym lokal uzyskuje EPC C dopiero w lutym: pełna indeksacja może być stosowana od daty tego certyfikatu, a nie za miesiące, kiedy lokal miał jeszcze słabszy wynik.

To trzeba odróżnić od zwykłej zasady maksymalnie 3 miesięcy wstecz przy spóźnionym żądaniu indeksacji — wsteczne żądanie nie może stworzyć prawa do pełnej indeksacji za okres, w którym brakowało korzystnego EPC.

Co zrobić, jeśli właściciel żąda za dużo?

Najpierw poproś pisemnie o:

• kopię lub numer ważnego EPC;
• datę ważności certyfikatu;
• datę wejścia umowy w życie;
• czynsz bazowy;
• indeks początkowy i nowy indeks;
• zastosowany współczynnik korekcyjny.

Jeżeli lokal spełnia warunki korekty, a właściciel żąda pełnej indeksacji, oficjalna strona Vlaanderen wskazuje, że najemca nie ma obowiązku płacić zawyżonej części. Do czasu prawidłowego żądania może nadal płacić poprzedni czynsz.

Gdy właściciel prześle prawidłowo obliczoną indeksację z correctiefactor, może — w granicach zwykłych zasad — zażądać jej z maksymalnie 3-miesięcznym skutkiem wstecznym.

Przy sporze o wysokość czynszu ostatecznie właściwy jest vrederechteri (sędzia pokoju).

Czy dotyczy to mieszkań socjalnych?

Nie jest to ogólna zasada dla mieszkań socjalnych. Oficjalna strona ogranicza mechanizm do prywatnego rynku głównego miejsca zamieszkania, z odrębnym zastrzeżeniem dotyczącym głównej umowy, gdy lokal jest wynajmowany przez woonmaatschappij.

Jeżeli mieszkasz w lokalu socjalnym, nie przenoś automatycznie tej formuły na swój czynsz.

A co z kotem studenckim?

Sytuacja umów studenckich ma własną historię po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 21 marca 2024 r. Nie należy opierać się na starszych artykułach z 2023 r., które po prostu wyłączały wszystkie umowy studenckie z ograniczeń.

Jeżeli chodzi o kot studencki i podwyżkę za wcześniejszy okres, sprawdź aktualną stronę Vlaanderen dotyczącą umów studenckich albo skonsultuj wyliczenie z Huurdersbond.

Co sprawdzić na piśmie od właściciela?

Przed zaakceptowaniem nowej kwoty porównaj:

• datę rozpoczęcia umowy — nie tylko datę jej podpisania;
• czy lokal jest twoim głównym miejscem zamieszkania;
• klasę EPC;
• datę ważności EPC;
• rocznicę umowy;
• kwotę czynszu bazowego;
• zastosowany correctiefactor.

Co zrobić, jeśli nie potrafisz sprawdzić wyliczenia?

Możesz skorzystać z oficjalnych narzędzi Vlaanderen i kalkulatora indeksacji. Jeżeli wynik nadal budzi wątpliwości, Huurdersbond może pomóc najemcy sprawdzić rachunek.

Nie mieszaj tej zasady z regulacjami Brukseli lub Walonii. EPC i correctiefactor opisane tutaj dotyczą Regionu Flamandzkiego.