Kupujesz dom w Belgii z negatywnym protokołem elektrycznym — kiedy masz 18 miesięcy na poprawki?

Jeśli kupujesz w Belgii dom lub mieszkanie z negatywnym protokołem kontroli instalacji elektrycznej, sprzedaż nie jest przez to automatycznie niemożliwa. Termin na usunięcie niezgodności zależy jednak od rodzaju instalacji i kontroli. Szczególna zasada 18 miesięcy od podpisania aktu notarialnego dotyczy określonych starszych instalacji mieszkalnych, sprzed 1 października 1981 r.. Przy innych rodzajach negatywnej kontroli termin może wynosić 12 miesięcy liczonych od kontroli, a w szczególnych sytuacjach wymagania są inne. Nie zakładaj, że każdy negatywny raport daje 18 miesięcy.

Poradnik dotyczy belgijskiej kontroli bezpieczeństwa elektrycznego według RGIE (francuski) / AREI (niderlandzki), a nie świadectwa energetycznego PEBi/EPC, które ocenia inną cechę nieruchomości.

Jakie dokumenty trzeba sprawdzić przed zakupem?

Poproś sprzedawcę i notariusza przede wszystkim o:

• procès-verbal de contrôle / keuringsverslag — protokół z wizyty uprawnionej jednostki kontrolnej, z datą, oznaczeniem lokalu, wynikiem i wykazem niezgodności;
• schemat jednokreskowy instalacji (schéma unifilaire / eendraadsschema), o ile jest wymagany;
• plan rozmieszczenia punktów elektrycznych (plan de position / situatieschema), gdy dotyczy;
• wcześniejsze protokoły i potwierdzenia napraw, jeśli były wykonywane;
• informacje o wieku instalacji i istotnych modernizacjach.

Notaire.be wymienia protokół kontroli instalacji elektrycznej wśród dokumentów wymaganych przy sprzedaży, obok m.in. informacji urbanistycznych i świadectwa PEB.

Nie oceniaj bezpieczeństwa wyłącznie po tym, że oświetlenie działa. W protokole mogą być wskazane np. problemy z uziemieniem, zabezpieczeniami różnicowoprądowymi lub nieudokumentowanymi obwodami.

Kiedy kupujący ma 18 miesięcy?

Dla objętej szczególnymi zasadami sprzedaży starszej instalacji mieszkalnej sprzed 1 października 1981 r., gdy protokół wykazuje niezgodności, kupujący ma zasadniczo 18 miesięcy od podpisania aktu autentycznego sprzedaży na doprowadzenie instalacji do zgodności i odpowiednią kontrolę. Taki termin podaje Federalna Służba Publiczna Gospodarki — FR: SPF Economie, NL: FOD Economie — w odpowiedziach na pytania o księgę 1 RGIE/AREI, a także słownik notariuszy (notaire.be) i uprawniona jednostka kontrolna Certinergie. Według SPF Économie kontrola przy sprzedaży (sekcja 8.4.2 księgi 1) dotyczy „starej” instalacji: takiej, w której od 1 października 1981 r. nie było istotnych zmian ani znacznej rozbudowy, albo takiej, której część sprzed tej daty nie została jeszcze skontrolowana przez uprawnioną jednostkę. Mieszkanie z instalacją zmienioną po 1 października 1981 r. i w pełni skontrolowaną nie wymaga kontroli przy sprzedaży — właściciel przekazuje wtedy nowemu właścicielowi dokumentację instalacji. Certinergie dodaje, że kontrola dotyczy także instalacji z niekompletną, niezgodną lub zagubioną dokumentacją. Księga 1 RGIE obowiązuje od 1 czerwca 2020 r. na podstawie dekretu królewskiego z 8 września 2019 r. (według Certinergie). Sprzedawca zleca kontrolę uprawnionej jednostce między umową sprzedaży a aktem, a raport przekazuje kupującemu przy akcie sprzedaży; datę kontroli i przekazania raportu odnotowuje się w akcie (SPF Économie).

Odsprzedaż w ciągu 18 miesięcy. Według FOD Economie, jeśli sprzedasz nieruchomość dalej, zanim minie 18 miesięcy, nowy kupujący automatycznie otrzymuje nowy termin 18 miesięcy od daty aktu odsprzedaży. Pierwotny raport pozostaje ważny tylko wtedy, gdy instalacji nie zmieniano i raport ma mniej niż 5 lat. Nowy kupujący musi poinformować jednostkę, która wykonała pierwszą kontrolę, o odsprzedaży i swojej tożsamości.

Co zrobić po podpisaniu aktu?

1. Odbierz od sprzedawcy pełen protokół i dokumentację instalacji, nie tylko informację „instalacja niezgodna”.
2. Zanotuj datę aktu notarialnego — to od niej biegnie właściwy 18-miesięczny termin w opisanym przypadku.
3. Powiadom jednostkę kontrolną, która wykonała negatywną kontrolę, o swojej tożsamości i dacie aktu (SPF Économie i Certinergie wskazują to jako obowiązek kupującego).
4. Pokaż elektrykowi wszystkie niezgodności i poproś o wycenę oraz plan robót. Nie planuj terminu kolejnej kontroli bez czasu na ewentualne poprawki.
5. Po usunięciu usterek zamów ponowną kontrolę przez uprawnioną jednostkę w odpowiednim terminie i zachowaj nowy raport.
6. Według SPF Économie w tym przypadku możesz wybrać inną uprawnioną jednostkę do ponownej kontroli; upewnij się, że ma pełny wcześniejszy protokół.

Czas 18 miesięcy nie oznacza, że można przez ten okres bezpiecznie użytkować każdą wadliwą instalację. Przy niebezpieczeństwie porażenia lub pożaru odłącz zagrożone obwody i zleć pilną ocenę elektrykowi.

Kiedy obowiązuje 12 miesięcy albo inne zasady?

Notaire.be i Certinergie wyraźnie rozróżniają:

• starszą instalację sprzed 1 października 1981 r., wcześniej niekontrolowaną — podstawowy termin po negatywnym protokole to 18 miesięcy od aktu autentycznego;
• instalację z 1 października 1981 r. lub późniejszą albo instalację już wcześniej kontrolowaną — po negatywnej kontroli obowiązuje według Certinergie 12 miesięcy od daty kontroli, a ponowną kontrolę wykonuje wtedy ta sama jednostka kontrolna. SPF Économie podaje podobną zasadę dla kontroli okresowej i kontroli przy zwiększeniu mocy przyłącza: niezgodności trzeba usunąć niezwłocznie, a dodatkowa kontrola tej samej jednostki odbywa się najpóźniej w ciągu roku.
• nową instalację przed pierwszym uruchomieniem — podlega odrębnym obowiązkom i nie wolno zakładać, że może zostać oddana do użytkowania na podstawie negatywnego wyniku. SPF Économie oraz jednostki kontrolne OCB i Certinergie wskazują, że nowa instalacja musi przejść kontrolę zgodności przed oddaniem do użytku.

Przedłużenie terminu. Wniosek o przedłużenie terminu podanego w protokole kontroli składasz w Dyrekcji Generalnej Energii SPF Économie; przedłużenie nie jest automatyczne. Według FOD Economie wniosek może dotyczyć raportu związanego ze sprzedażą, np. przy sprzedaży, odsprzedaży albo niedokończonych pracach. Wniosek zawiera m.in. dane wnioskodawcy, adres nieruchomości, datę aktu autentycznego, kopię protokołu kontroli i powód; porozumienie kupującego i sprzedawcy co do usunięcia niezgodności musi być wpisane do aktu sprzedaży. FOD Economie odrzuca m.in. wnioski dotyczące raportów starszych niż 5 lat, raportów niezwiązanych ze sprzedażą, instalacji tymczasowych, raportów pozytywnych i lokali niemieszkalnych. Ważne: według FOD Economie wnioski o przedłużenie przyjmowane są tylko do 30 listopada 2026 r.; od 1 grudnia 2026 r. nowych wniosków się nie przyjmuje (wnioski złożone wcześniej są rozpatrywane). Formularz i aktualne warunki podaje SPF Économie na swojej stronie.

Kontrola związana ze zwiększeniem mocy przyłącza nie jest kontrolą przy sprzedaży — Certinergie wymienia ją wśród spraw niezwiązanych ze sprzedażą, w których nie można wnioskować o przedłużenie terminu. Termin 18 miesięcy się do niej nie odnosi.

Przed zakupem poproś notariusza lub kontrolera o jasne pisemne wskazanie który rodzaj kontroli został wykonany i jaki termin wynika z konkretnego raportu. Sam rok budowy domu nie zawsze przesądza datę wykonania instalacji: mogła być częściowo lub całkowicie modernizowana.

Kto organizuje kontrolę i kto płaci?

Według słownika notaire.be przy sprzedaży sprzedawca musi przekazać kupującemu protokół zgodności młodszy niż 25 lat albo zlecić kontrolę i przekazać jej protokół przy podpisaniu aktu. SPF Économie i Certinergie podkreślają, że sprzedawca nie ma obowiązku doprowadzenia instalacji do zgodności — po nabyciu nieruchomości z negatywnym raportem obowiązek napraw i ponownej kontroli spoczywa na kupującym.

Dlatego jeszcze przed podpisaniem umowy:

1. Przeczytaj protokół i rozpoznaj zakres usterek.
2. Uzyskaj co najmniej realistyczną wycenę elektryka oraz odpowiedni margines na ukryte problemy.
3. Ustal w uzgodnieniach ze sprzedawcą, kto poniesie poszczególne wydatki oraz czy cena nieruchomości to uwzględnia.
4. Dopilnuj, by notariusz właściwie opisał przekazany raport i obowiązki kupującego w akcie.

Nie traktuj negatywnego protokołu jako zapewnienia, że naprawa będzie drobna lub tania.

Co oznacza pozytywny protokół?

Właściwie przeprowadzona pozytywna kontrola potwierdza zgodność w zakresie i w dniu danej kontroli. Dla domowych instalacji obowiązuje kontrola okresowa co 25 lat (SPF Économie, notaire.be, Certinergie, OCB), a istotna rozbudowa lub zmiana instalacji może wymagać dodatkowej kontroli wcześniej. Raport sprzed lat nie jest automatyczną gwarancją, że aktualnie wykonane przez kogoś przeróbki spełniają wszystkie wymagania.

Co zrobić, jeśli...

Raport jest negatywny, a sprzedawca twierdzi, że „wszędzie jest 18 miesięcy”?

Poproś notariusza i jednostkę kontrolną o pisemne potwierdzenie reżimu kontroli i daty rozpoczęcia biegu terminu. Według notaire.be i Certinergie nie wszystkie negatywne wyniki są rozliczane w ten sam sposób.

Kupujesz lokal w kamienicy lub budynku wielorodzinnym?

Sprawdź zakres raportu: czy dotyczy twojego lokalu, wspólnych części instalacji, czy określonej rozdzielnicy. Nie zakładaj, że protokół mieszkania ocenia całe zasilanie budynku.

Planujesz całkowitą wymianę instalacji albo rozbiórkę budynku?

Według słownika notaire.be i SPF Économie, gdy sprzedawca i kupujący uzgodnią, że kontrola jest zbędna z uwagi na rozbiórkę lub kompletną przebudowę instalacji, to uzgodnienie musi zostać wpisane do aktu, a kupujący musi zawiadomić Dyrekcję Generalną Energii SPF Économie. Według notaire.be przekazuje jej też kopię protokołu kontroli nowej instalacji, gdy zostanie ona uruchomiona (chyba że lokal zostanie rozebrany bez odbudowy jako mieszkanie). Certinergie wskazuje, że zgłoszenie przyjmuje SPF Économie przez formularz online. Nie rezygnuj samodzielnie z kontroli na podstawie ustnej obietnicy sprzedawcy. Nowa instalacja musi spełniać wymogi przed użytkowaniem.

Po pracach nadal otrzymujesz wynik negatywny?

Przeanalizuj nowy wykaz usterek z uprawnionym elektrykiem i jednostką kontrolną. Według SPF Économie (sekcja 9.1.3 księgi 1), jeżeli ponowna kontrola po sprzedaży wykaże niezgodności, masz 12 miesięcy od daty tej kontroli na ich usunięcie, a potem ta sama jednostka wykonuje kontrolę dodatkową. Potwierdź jednak termin w raporcie i nie licz go wyłącznie samodzielnie.

Lista kontrolna dla kupującego

Przed aktem: oryginał lub pełna kopia protokołu, data i zakres kontroli, lista usterek, wycena robót, ustalenie kosztów, analiza terminu z notariuszem. Po akcie: powiadomienie właściwej jednostki, dokumentacja remontu, ponowna kontrola i przechowanie wyniku.

Najistotniejsze: 18 miesięcy nie jest uniwersalną „karencją na elektrykę”. Zawsze sprawdź datę i typ instalacji, rodzaj kontroli oraz termin wynikający z protokołu i aktu.

SPF Économie i Certinergie odsyłają w tej sprawie do RGIE, księga 1, sekcje 8.4.2 (kontrola przy sprzedaży) i 9.1.3 (niezgodności stwierdzone przy kontroli).