Sprzedajesz dom lub mieszkanie we Flandrii — kiedy potrzebujesz asbestattest i co do końca 2026 r.?

Przy sprzedaży domu lub mieszkania we Flandrii w budynku wzniesionym przed 2001 r. co do zasady potrzebujesz asbestattest — dokumentu określającego obecność i ryzyko materiałów zawierających azbest. W przypadku mieszkania w budynku wielorodzinnym trzeba rozróżnić świadectwo części prywatnej od dokumentu części wspólnych. Wspólnoty współwłaścicieli mają ważny termin: 31 grudnia 2026 r. na świadectwo części wspólnych starszych budynków.

Czym jest asbestattest?

Asbestattest to flamandzkie świadectwo azbestowe wydawane przez OVAM na podstawie inwentaryzacji przeprowadzonej przez certyfikowanego specjalistę (asbestdeskundige inventarisatie, ADI). Wskazuje wykryte lub podejrzewane materiały zawierające azbest, zalecane postępowanie oraz ogólną ocenę bezpieczeństwa budynku.

Określenie asbestveilig nie jest równoznaczne z asbestvrij. Dom może zostać uznany za bezpieczny w zakresie zarządzania ryzykiem, choć znajdują się w nim materiały z azbestem wymagające monitorowania lub bezpiecznego usunięcia podczas przyszłych prac.

Świadectwo nie zastępuje EPCi (certyfikatu energetycznego), raportu elektrycznego ani bodemattest (informacji o gruncie).

Przy jakich nieruchomościach dokument jest wymagany?

Obowiązek od 23 listopada 2022 r. wiąże się przede wszystkim z przeniesieniem praw do dostępnego budynku wybudowanego przed 2001 r. Obejmuje typową sprzedaż, a w określonych sytuacjach także darowiznę. Nie sprowadzaj pojęcia overdracht do samego „podpisania aktu sprzedaży”: zakres transferu zależy od czynności prawnej.

Świadectwo powinno być dostępne kupującemu na etapie podpisywania umowy przedwstępnej (compromis), a nie dopiero po zawarciu aktu notarialnego. Jeżeli dokumentu brakuje, skontaktuj się z notariuszem przed podpisaniem, ponieważ mogą wystąpić konsekwencje dla ważności i bezpieczeństwa transakcji.

Przy obiektach nowszych, konstrukcjach o specyficznej powierzchni oraz wyjątkowych typach transakcji szczegóły sprawdza się z notariuszem i wytycznymi OVAM. Nie zakładaj na podstawie samego roku remontu, że pierwotna data budowy przestała mieć znaczenie.

Mieszkanie: dwa różne dokumenty

W budynku z odrębnymi lokalami mogą istnieć:

• asbestattest dla części prywatnej (privatief deel) — np. samego mieszkania;
• asbestattest dla części wspólnych (gemene delen) — np. korytarzy, dachu, kotłowni czy instalacji należących do współwłaścicieli.

Dokument dotyczący jednego mieszkania nie zastępuje certyfikatu części wspólnych, a świadectwo budynku jako całości nie zwalnia automatycznie z obowiązku inwentaryzacji prywatnego lokalu w sytuacji sprzedaży.

Co musi zrobić VME przed 31 grudnia 2026 r.?

VME — vereniging van mede-eigenaars (wspólnota współwłaścicieli) powinna zapewnić dokument dla części wspólnych kwalifikującego się starszego budynku najpóźniej do końca 2026 r. W praktyce administrator (syndicus) zwykle organizuje zlecenie ekspertyzy, dostęp do pomieszczeń, budżet i przekazanie wyniku właścicielom.

Jeśli sprzedajesz mieszkanie przed terminem, nie zakładaj, że brak dokumentu części wspólnych zawsze można zignorować. W odniesieniu do nowszych transakcji mogą już istnieć obowiązki przedstawienia dokumentu, gdy jest wymagany na etapie sprzedaży; potwierdź konkretną transakcję z notariuszem i syndykiem.

Jak zamówić asbestattest — krok po kroku?

1. Sprawdź rok budowy oraz czy w nieruchomości istnieje aktualne świadectwo. Możesz skorzystać z Woningpas i dokumentacji poprzedniego właściciela.
2. Wybierz certyfikowanego ADI z oficjalnego wykazu OVAM. Ogłoszenie dowolnej firmy remontowej nie wystarcza.
3. Ustal zakres oględzin. Przy sprzedaży mieszkania zapytaj oddzielnie o część prywatną i części wspólne. Zleceniodawcą wspólnego certyfikatu nie musi być indywidualny właściciel.
4. Przygotuj dostęp i dokumenty. Inspektor może sprawdzać m.in. dach, podłogi, osłony rur, garaże i pomieszczenia techniczne. Udostępnij plany i wcześniejsze raporty, jeśli je masz.
5. Sprawdź ofertę i możliwość pobrania próbek. Inwentaryzacja jest co do zasady nieniszcząca, ale w niektórych przypadkach konieczne mogą być próbki. Ustal z góry opłaty laboratoryjne i zakres.
6. Odbierz świadectwo i przekaż je notariuszowi oraz kupującemu we właściwym momencie procedury. Zachowaj wersję PDF i identyfikator.

Ile kosztuje dokument i jak długo pozostaje ważny?

Nie ma jednej ceny całej usługi: certyfikowany specjalista ustala wynagrodzenie w zależności od wielkości, stopnia skomplikowania, liczby badanych miejsc i ewentualnych próbek. Dodatkowo obowiązuje opłata administracyjna OVAM; przed zamówieniem sprawdź jej aktualną wysokość i czy została już uwzględniona w cenie.

Okres ważności wynika ze świadectwa i sytuacji obiektu; w wielu przypadkach jest długi, ale nie jest bezwarunkowo nieograniczony. Nowe ustalenia dotyczące azbestu albo istotna zmiana stanu obiektu mogą wymagać aktualizacji przed kolejną transakcją.

Czy przy wynajmie też muszę zamówić świadectwo?

Nie przenoś automatycznie zasad sprzedaży na każdą trwającą umowę najmu. Jeżeli właściciel posiada asbestattest, obowiązują zasady udostępniania informacji najemcy. Wprowadzane są też obowiązki odnoszące się do przyszłych umów najmu starszych budynków. Weryfikuj datę zawarcia umowy oraz aktualny harmonogram OVAM; sam najemca nie musi na własny koszt zamawiać świadectwa, które powinien zapewnić właściciel.

Co zrobić, jeśli sprzedający nie pokazuje dokumentu?

Przed podpisaniem compromis poproś na piśmie o oba właściwe dokumenty — części prywatnej i, gdy jest wymagany, wspólnej — oraz sprawdź ich identyfikatory i zakres. Jeśli sprzedający odpowiada, że „azbestu nie ma”, poproś o wymagane świadectwo, a nie o samo oświadczenie. Jeżeli w raporcie są zalecenia usunięcia materiałów, uwzględnij koszty w negocjacjach i zapytaj specjalistę, czy planowane prace budowlane nie zwiększą ryzyka.

Stan informacji: 8 października 2026 r. Zasady dotyczą Flandrii, nie przenoszą się automatycznie na Brukselę ani Walonię.