Zlecasz sprzedaż lub wynajem pośrednikowi — co sprawdzić w umowie, prowizji i użyciu AI?

Jeżeli zlecasz belgijskiemu agentowi nieruchomości sprzedaż albo wynajem mieszkania, poproś o projekt warunków przed podpisaniem, sprawdź sposób obliczenia prowizji i zachowaj wersję umowy, którą otrzymałeś. Od 1 października 2026 r. obowiązuje nowy kodeks deontologiczny IPI/BIV, który zaostrza i porządkuje m.in. obowiązki informacyjne, zasady wynagrodzenia oraz korzystania z narzędzi AI.

Kodeks zawodowy nie zastępuje wszystkich przepisów konsumenckich ani regionalnych zasad sprzedaży i najmu. Jest jednak ważnym punktem kontroli, czy agent działa zgodnie z obowiązkami zawodowymi.

Jak sprawdzić, czy masz do czynienia z właściwym agentem?

Przed podpisaniem czegokolwiek sprawdź, czy agent podaje dane pozwalające go zidentyfikować.

Na dokumentach i stronie internetowej powinny znaleźć się m.in. informacje takie jak:

• numer wpisu IPI/BIV;
• nazwa przedsiębiorstwa;
• forma prawna i numer przedsiębiorstwa;
• dane ubezpieczyciela odpowiedzialności zawodowej oraz numer polisy;
• wymagane prawem informacje przedsiębiorcy;
• numer rachunku osób trzecich, jeżeli taki rachunek jest wymagany.

Nowy kodeks rozszerza część obowiązków identyfikacyjnych także na profile w mediach społecznościowych. Gdy miejsca jest mało, dopuszczalne może być odesłanie linkiem do strony zawierającej wymagane informacje.

Jeżeli ogłoszenie prowadzi do profilu bez nazwiska firmy, numeru IPI/BIV i danych kontaktowych, zweryfikuj agenta przed przekazaniem dokumentów lub pieniędzy.

Co powinieneś dostać przed zleceniem sprzedaży lub wynajmu?

Nie podpisuj zlecenia, którego pełnych warunków widzisz dopiero po zaakceptowaniu formularza.

Przed zawarciem relacji umownej powinieneś znać co najmniej:

• zakres zlecenia;
• obowiązki agenta;
• sposób ustalania wynagrodzenia;
• koszty dodatkowe, jeżeli są dopuszczalne;
• zasady wyłączności, jeśli jest przewidziana;
• warunki zakończenia współpracy;
• sposób obsługi pieniędzy klientów;
• informacje o potencjalnym konflikcie interesów.

W relacji z konsumentem dochodzą szczególne wymogi wynikające z przepisów o umowach pośrednictwa nieruchomościowego. Sam kodeks deontologiczny nie zastępuje tych reguł.

Jak sprawdzić prowizję?

Od 1 października 2026 r. kodeks wymaga, aby sposób ustalania wynagrodzenia był znany przed zawarciem relacji umownej.

Nie wystarczy ogólne „standardowa prowizja według taryfy”.

Sprawdź:

• czy prowizja jest procentowa czy kwotowa;
• od jakiej podstawy liczy się procent;
• czy kwota obejmuje VAT;
• czy w cenie są zdjęcia, publikacja ogłoszeń, wizyty, przygotowanie dokumentów i inne czynności;
• jakie koszty mogą pojawić się dodatkowo;
• kiedy prowizja staje się należna;
• co się dzieje, jeśli sam znajdziesz kupującego lub najemcę;
• co się dzieje po zakończeniu umowy.

W umowach z konsumentami obowiązujące przepisy wymagają w praktyce bardziej szczegółowej informacji o łącznym wynagrodzeniu. Jeżeli agent podaje tylko stawkę bez wyjaśnienia VAT i kosztów, poproś o pełne rozpisanie.

Czy agent może doliczać dowolne „koszty administracyjne”?

Nie.

Kodeks wskazuje, że agent może żądać wynagrodzenia, zwrotu kosztów lub odszkodowania, które mają podstawę w prawie albo umowie i nie wprowadzają w błąd.

Dlatego przed podpisaniem poproś o listę wszystkich możliwych opłat.

Szczególnie sprawdź:

• opłatę za wykonanie zdjęć;
• płatne ogłoszenia premium;
• przygotowanie dossier;
• certyfikaty i dokumenty zamawiane od podmiotów trzecich;
• koszty rezygnacji;
• ewentualne odszkodowanie przy naruszeniu wyłączności.

Nie zakładaj jednak automatycznie, że każda dodatkowa opłata jest niedozwolona. Kluczowe są jej podstawa, przejrzystość i zgodność z umową oraz prawem konsumenckim.

Co z konfliktem interesów?

Agent powinien działać tak, aby klient wiedział o istotnych powiązaniach mogących wpływać na jego niezależność.

Zwróć uwagę, gdy agent poleca:

• konkretną firmę remontową;
• rzeczoznawcę;
• wykonawcę certyfikatu;
• pośrednika kredytowego;
• ubezpieczyciela;
• inną spółkę powiązaną osobowo lub kapitałowo.

Samo powiązanie nie musi oznaczać naruszenia, ale powinno być ujawnione wtedy, gdy tworzy konflikt interesów lub jest istotne dla klienta.

Jeżeli agent kieruje cię do konkretnej firmy, zapytaj wprost:

• czy firmy są powiązane;
• czy agent otrzymuje prowizję lub inną korzyść;
• czy możesz wybrać innego usługodawcę.

Czy agent może używać ChatGPT albo innego AI do ogłoszeń i dokumentów?

Tak, używanie AI nie jest samo w sobie zakazane.

Nowy kodeks wprowadza jednak wyraźne obowiązki.

Agent:

• nadal odpowiada za swoje obowiązki zawodowe i prawne;
• powinien krytycznie sprawdzać informacje wygenerowane przez AI;
• powinien mieć wystarczającą wiedzę, aby kontrolować używany system;
• nie może używać AI w celu wprowadzania ludzi w błąd;
• nie może wprowadzać danych osobowych do otwartego systemu AI;
• ma obowiązek przejrzystości wobec osób trzecich w takim zakresie, w jakim wynika to z obowiązujących przepisów.

Oznacza to, że zdanie „to napisała sztuczna inteligencja” nie zwalnia agenta z odpowiedzialności za błędny opis nieruchomości.

Jakie dane są szczególnie wrażliwe przy użyciu AI?

Jeżeli agent korzysta z otwartego systemu AI, nie powinien wprowadzać do niego danych osobowych.

Przy transakcjach nieruchomościowych mogą to być np.:

• imiona i nazwiska;
• numery telefonów i adresy e-mail;
• adres wraz z danymi identyfikującymi właściciela lub najemcę;
• kopie dowodów osobistych;
• numery rachunków;
• dokumenty płacowe;
• informacje o dochodach;
• dossier kandydatów na najemców.

Kodeks używa pojęcia „otwartego systemu AI”, ale nie daje prostej listy produktów, które zawsze zaliczają się do tej kategorii. Nie należy więc sprowadzać zasady do konkretnej marki aplikacji.

Czy każde użycie AI musi być oznaczone?

Nie można z nowego kodeksu wyprowadzić ogólnej zasady, że każdy e-mail albo opis utworzony z pomocą AI musi mieć etykietę „wygenerowano przez AI”.

Kodeks nakazuje przejrzystość w takim zakresie, w jakim wymagają jej obowiązujące przepisy.

W praktyce ważniejsze dla klienta jest to, czy:

• informacja jest prawdziwa;
• agent sprawdził rezultat;
• dane osobowe były chronione;
• użycie AI nie prowadzi do manipulacji.

Co zrobić, jeśli opis nieruchomości zawiera błąd?

Zachowaj dowody.

Przydatne będą:

• zrzut ogłoszenia z datą;
• wersja PDF oferty;
• e-maile od agenta;
• karta nieruchomości;
• projekt umowy;
• wiadomości, w których potwierdzano cechę nieruchomości;
• dokument urzędowy pokazujący rozbieżność.

Błąd wygenerowany przez system AI nadal może być błędem w informacji przekazywanej przez profesjonalnego pośrednika.

Nie przyjmuj automatycznie, że każdy błąd daje prawo do unieważnienia transakcji albo zwrotu prowizji. Skutek zależy od znaczenia informacji, etapu transakcji, umowy i odpowiedzialności konkretnej strony.

Jak sprawdzić rachunek, na który masz wpłacić pieniądze?

Jeżeli agent przyjmuje środki należące do klienta lub osoby trzeciej, mogą mieć zastosowanie zasady dotyczące compte de tiers / derdenrekening.

Przed przelewem:

1. sprawdź odbiorcę;
2. porównaj numer rachunku z dokumentami agencji;
3. nie zmieniaj rachunku tylko na podstawie nagłego e-maila;
4. przy dużej kwocie potwierdź instrukcję innym kanałem;
5. zachowaj potwierdzenie przelewu.

Nowy kodeks wymaga również wskazywania numeru właściwego rachunku osób trzecich na dokumentach i stronie internetowej, jeśli taki rachunek jest wymagany.

Czy nowy kodeks zastępuje umowę konsumencką?

Nie.

Kodeks IPI/BIV określa obowiązki zawodowe agenta. Osobno obowiązują m.in.:

• przepisy Code de droit économique / Wetboek van economisch recht;
• królewski dekret dotyczący umów pośrednictwa nieruchomościowego z konsumentami;
• ogólne prawo umów;
• regionalne przepisy dotyczące najmu i informacji o nieruchomości.

Dlatego fakt, że agent spełnia kodeks IPI, nie oznacza jeszcze, że każdy zapis umowy z konsumentem jest prawidłowy.

Co zrobić przed podpisaniem — lista kontrolna

• Sprawdź numer IPI/BIV i dane przedsiębiorstwa.
• Zachowaj projekt zlecenia.
• Sprawdź zakres usług.
• Sprawdź pełny sposób obliczenia prowizji.
• Zapytaj o VAT i koszty dodatkowe.
• Sprawdź wyłączność oraz zasady zakończenia umowy.
• Zapytaj o ewentualne powiązania z polecanymi usługodawcami.
• Ustal zasady przetwarzania dokumentów i danych.
• Przy przelewie sprawdź rachunek osób trzecich, jeśli ma zastosowanie.
• Zachowaj ogłoszenia, e-maile i wersje dokumentów.

Co zrobić, jeśli podejrzewasz naruszenie?

Najpierw poproś agenta na piśmie o wyjaśnienie i wskaż konkretny problem.

W zależności od sprawy może chodzić o:

• spór umowny lub konsumencki;
• nieprawidłową informację;
• ochronę danych;
• konflikt interesów;
• naruszenie zasad zawodowych IPI/BIV.

Nie wszystkie te problemy rozstrzyga ta sama instytucja. Skarga dyscyplinarna do IPI/BIV nie zastępuje roszczenia cywilnego ani reklamacji konsumenckiej.

Od 1 października 2026 r. nowe zasady deontologiczne dają klientowi dodatkowe punkty kontrolne. Najpraktyczniejsze są trzy: identyfikacja agenta, przejrzysta prowizja i odpowiedzialne używanie AI.