# Kupujesz dom we Flandrii z EPC E lub F — kiedy musisz osiągnąć label D?

- Adres: https://popolsku.be/baza-wiedzy/obowiazek-renowacji-flandria-epc-e-f-do-d-6-lat/
- Rodzaj: poradnik
- Region: Flandria
- Dział: Dom i mieszkanie
- Stan informacji na dzień: 10.10.2026
- Zweryfikowano: 10.10.2026
- Ostatnia zmiana: 10.10.2026
- Źródła:
  - [Vlaanderen — Renovatieverplichting voor residentiële gebouwen](https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/kopen-en-verkopen/een-huis-of-appartement-kopen/renovatieverplichting-voor-residentiele-gebouwen)
  - [KBC — Renoveren in 2026? Dit zijn de nieuwe regels](https://www.kbc.be/particulieren/nl/thema/myhome/artikels/renoveren-in-2026-dit-zijn-de-nieuwe-regels.html)
- Cytowanie: „Kupujesz dom we Flandrii z EPC E lub F — kiedy musisz osiągnąć label D?”, PoPolsku.be, stan informacji na dzień 10.10.2026, https://popolsku.be/baza-wiedzy/obowiazek-renowacji-flandria-epc-e-f-do-d-6-lat/

---

Jeżeli kupujesz we Flandrii dom lub mieszkanie z **EPC label E albo F**, sprawdź obowiązek renowacji jeszcze przed podpisaniem aktu. Nowy właściciel takiej nieruchomości musi obecnie co do zasady doprowadzić ją do co najmniej **EPC label D w ciągu 6 lat** i potwierdzić wynik nowym świadectwem EPC.

To nie jest dobrowolna rekomendacja energetyczna ani warunek uzyskania premii. To odrębny **obowiązek renowacji** — NL: *renovatieverplichting* — związany z określonymi sposobami przeniesienia praw do nieruchomości. Obowiązuje od 1 stycznia 2023 r.

## Kiedy obowiązek powstaje

Flamandzki obowiązek dotyczy energochłonnych budynków mieszkalnych, które w chwili przeniesienia mają EPC E lub F.

Według Vlaanderen.be może uruchomić się m.in. przy:

- sprzedaży pełnej własności,
- zamianie,
- darowiźnie,
- wniesieniu nieruchomości do osoby prawnej,
- ustanowieniu prawa zabudowy (**opstalrecht**),
- ustanowieniu prawa długoterminowej dzierżawy (**erfpacht**),
- przeniesieniu istniejącego opstalrecht albo erfpacht na inną osobę,
- wniesieniu lub przeniesieniu działu przedsiębiorstwa (NL: *bedrijfstak*) albo całości majątku (NL: *algemeenheid*).

Obowiązek obejmuje więc nie tylko **ustanowienie** (NL: *vestigen*) tych praw, ale też **przeniesienie** (NL: *overdragen*) już istniejącego opstalrecht albo erfpacht. Nie powstaje natomiast przy samym przedłużeniu takiego prawa między tymi samymi stronami.

Nie należy sprowadzać reguły wyłącznie do klasycznego zakupu za pieniądze. Samo nabycie użytkowania (NL: *vruchtgebruik*) albo nagiej własności nie uruchamia obowiązku.

Obowiązku nie uruchamia też dziedziczenie — ale jeśli obowiązek już biegł, przechodzi na spadkobierców. Wyłączone są również, na określonych warunkach, przeniesienia między osobami fizycznymi w związku z rozwodem lub zakończeniem wspólnego życia.

Według Vlaanderen.be obowiązek nie powstaje także przy fuzji lub przejęciu spółki, przy podziale spółki ani przy sprzedaży udziałów (*share deal*) — zmienia się wtedy akcjonariat, a nie właściciel budynku. Wyłączone jest też przeniesienie części własności między osobami fizycznymi, które już są współwłaścicielami budynku mieszkalnego, jeżeli jedna z nich nadal ma w nim główne miejsce zamieszkania; obowiązek, który już biegnie, pozostaje jednak w mocy.

## Jaki poziom trzeba osiągnąć

Obecny podstawowy wymóg dla budynku mieszkalnego objętego obowiązkiem to co najmniej **EPC label D**.

Wcześniej planowano dalsze zaostrzanie wymogu od 2028 r. Vlaanderen.be podaje, że flamandzka umowa koalicyjna na lata 2024–2029 **zapowiada** ograniczenie obowiązku do obecnego poziomu label D i rezygnację z tej ścieżki zaostrzeń. KBC (luty 2026) opisuje, że pozostaje wyłącznie obowiązek osiągnięcia label D. Zapowiedź z umowy koalicyjnej to jeszcze nie przepis — przed aktem sprawdź u notariusza aktualny wymóg dla twojej daty przeniesienia.

Wynik trzeba potwierdzić **nowym EPC**. Samo wykonanie prac, posiadanie faktur albo deklaracja wykonawcy nie zastępują świadectwa pokazującego wymagany poziom energetyczny.

Jeżeli już planujesz większą modernizację, warto przed rozpoczęciem prac sprawdzić, czy zatrzymanie się dokładnie na D ma sens ekonomiczny. Obowiązek prawny wyznacza minimum, ale docelowy zakres remontu może być szerszy.

## Ile masz czasu

Termin wynosi obecnie **6 lat**.

Liczy się go od daty:

- podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność albo
- ustanowienia erfpacht lub opstalrecht.

Przykład: jeżeli akt został podpisany 1 czerwca 2026 r., wymagany poziom powinien zostać wykazany najpóźniej przed upływem sześciu lat od tej daty.

Flamandzka administracja potwierdza, że okres został wydłużony z 5 do 6 lat zarówno dla nowych, jak i dla trwających obowiązków. Ta zmiana została ostatecznie zatwierdzona 12 grudnia 2025 r.

## Co sprawdzić przed złożeniem oferty

### 1. Poproś o aktualne EPC

Nie opieraj się wyłącznie na kolorze lub opisie w ogłoszeniu. Sprawdź świadectwo, numer EPC, datę jego sporządzenia i rzeczywisty label.

### 2. Ustal, czy nieruchomość jest mieszkaniem w rozumieniu tych zasad

Znaczenie ma faktyczne przeznaczenie jednostki w chwili aktu. Inne zasady mogą dotyczyć budynków niemieszkalnych.

### 3. Wpisz koszty renowacji do budżetu zakupu

Cena zakupu nie jest jedynym kosztem. Przy label E lub F trzeba uwzględnić prace, nowy EPC, finansowanie i czas na wykonawców.

### 4. Sprawdź elementy wspólne w apartamencie

Obowiązek jest oceniany na poziomie jednostki mieszkalnej, ale osiągnięcie lepszego EPC może wymagać prac dotyczących dachu, elewacji lub instalacji wspólnych. W budynku wielorodzinnym część decyzji może zależeć od wspólnoty właścicieli.

## Czy 6 lat zaczyna się od nowa po odsprzedaży

Nie. Jeżeli sprzedasz nieruchomość, zanim zakończysz biegnący obowiązek renowacji, nowy nabywca musi go wypełnić w **pozostałej części terminu**, a nie w nowym pełnym okresie sześciu lat.

Dlatego przy zakupie nieruchomości, która niedawno zmieniała właściciela, zapytaj notariusza:

- czy obowiązek już biegnie,
- od jakiej dokładnie daty,
- jaki termin pozostał,
- jaki label trzeba osiągnąć.

Nie zakładaj, że data twojego aktu zawsze zeruje wcześniejszy licznik.

## Czy dotyczy drugiego domu lub mieszkania wakacyjnego

Tak. Oficjalna strona wskazuje, że dla samego obowiązku znaczenia nie ma to, czy ustanowisz w lokalu główne miejsce zamieszkania ani czy używasz go jako drugiego domu.

Jeżeli jednostka ma charakter mieszkalny i spełnia pozostałe warunki, brak domicylu nie stanowi automatycznego zwolnienia.

## Co z apartamentem

Obowiązek dotyczy jednostki mieszkalnej, a nie automatycznie całego budynku jako jednego obiektu.

To jednak może powodować praktyczny problem: właściciel mieszkania nie zawsze może samodzielnie zdecydować o ociepleniu dachu, elewacji lub wymianie wspólnej instalacji.

Przed zakupem mieszkania z E lub F warto więc przeczytać:

- protokoły ostatnich zebrań wspólnoty,
- planowane inwestycje,
- stan funduszu rezerwowego,
- informacje o dachu, elewacji, ogrzewaniu i częściach wspólnych.

## Czy rozbiórka zwalnia z renowacji do D

Oficjalne zasady przewidują wyjątek, jeżeli budynek zostanie **rozebrany w okresie objętym obowiązkiem**. Jeżeli taki jest plan, nie wystarczy sama deklaracja przyszłej rozbiórki — trzeba spełnić warunki właściwe dla tego wyjątku i procedur budowlanych.

Nie rozpoczynaj kosztownego remontu wyłącznie po to, by spełnić EPC, jeżeli nieruchomość zgodnie z legalnym projektem ma zostać rozebrana; najpierw potwierdź konsekwencje z notariuszem i właściwym urzędem.

## Budynki chronione i dziedzictwo

Według Vlaanderen.be budynek mieszkalny, który jest **chronionym zabytkiem**, należy do chronionego zespołu miejskiego lub wiejskiego albo figuruje w **inwentarzu dziedzictwa architektonicznego**, jest zwolniony z obowiązku renowacji.

Jeżeli nieruchomość może mieć taki status, nie stosuj automatycznie zwykłej procedury E/F → D. Poproś notariusza o potwierdzenie, czy konkretny obiekt jest objęty zwolnieniem.

## Co zrobić po zakupie

### Krok 1. Zanotuj datę aktu i ostateczny termin

Nie licz sześciu lat od przeprowadzki, przekazania kluczy ani daty oferty.

### Krok 2. Zamów analizę energetyczną przed remontem

Ustal, które prace rzeczywiście podniosą EPC. Przy starszym domu najczęściej trzeba patrzeć łącznie na izolację, stolarkę, ogrzewanie, wentylację i produkcję energii.

### Krok 3. Sprawdź pozwolenia i decyzje wspólnoty

Nie wszystkie prace można wykonać od razu albo samodzielnie.

### Krok 4. Zostaw czas na nowe EPC

Nie czekaj z wykonaniem końcowego świadectwa do ostatnich dni przed terminem. To nowy EPC ma wykazać osiągnięty poziom.

## Co zrobić, jeśli nie zdążysz

Brak osiągnięcia wymaganego labelu może uruchomić postępowanie administracyjne i karę administracyjną. Według Vlaanderen.be grozi za to grzywna administracyjna **od 500 do 200 000 euro**. Projekt dekretu zmieniającego, zatwierdzony przez rząd flamandzki co do zasady 15 grudnia 2023 r., przewiduje dla jednostki mieszkalnej niższy przedział — od 500 do 5000 euro — ale to projekt, a nie obowiązujący przepis. Aktualny stan sprawdź u notariusza albo w Vlaams Energie- en Klimaatagentschap.

Zapłata kary nie usuwa samego obowiązku — urząd wyznacza nowy termin na doprowadzenie budynku do zgodności.

Jeżeli widzisz, że remont się opóźnia, nie czekaj na upływ sześciu lat. Zbierz dokumentację prac i skontaktuj się z właściwą administracją lub doradcą, aby ustalić sytuację przed terminem.

## Najważniejsza checklista dla kupującego

Przed podpisaniem aktu sprawdź:

- EPC i label nieruchomości,
- czy label to E lub F,
- czy wcześniejszy obowiązek renowacji już biegnie,
- ile czasu faktycznie zostało,
- czy planowane prace wymagają zgody wspólnoty lub pozwolenia,
- koszt osiągnięcia co najmniej D,
- czy nieruchomość nie podlega szczególnemu wyjątkowi.

Przy nieruchomości z E lub F obowiązek renowacji powinien być elementem decyzji zakupowej równie ważnym jak cena, kredyt i stan techniczny.