# Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu we Flandrii — kto płaci i jak zgłosić usterkę?

- Adres: https://popolsku.be/baza-wiedzy/naprawy-wynajmowane-mieszkanie-flandria/
- Rodzaj: poradnik
- Region: Flandria
- Dział: Dom i mieszkanie › Najem mieszkania
- Stan informacji na dzień: 06.10.2026
- Zweryfikowano: 06.10.2026
- Ostatnia zmiana: 06.10.2026
- Źródła:
  - [Vlaanderen — Onderhoud en herstellingen aan huurwoningen: podział kosztów, zgłaszanie usterek, brak naprawy](https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/huren-en-verhuren/onderhoud-en-herstellingen-aan-huurwoningen)
  - [Vlaamse Codex — Vlaams Woninghuurdecreet, art. 25–28: naprawy właściciela i najemcy, pilne naprawy, obowiązek zgłoszenia](https://codex.vlaanderen.be/printdocument.ashx?geannoteerd=true&id=1029963)
  - [Vlaamse Codex — rozporządzenie wykonawcze do Vlaams Woninghuurdecreet: lista drobnych napraw (załącznik 1)](https://codex.vlaanderen.be/PrintDocument.ashx?id=1030013&datum=&geannoteerd=true&print=false)
  - [Wonen in Vlaanderen — broszura o Vlaams Woninghuurdecreet dla umów od 2019 r.](https://www.vlaanderen.be/publicaties/het-vlaams-woninghuurdecreet-voor-woninghuurovereenkomsten-gesloten-vanaf-1-januari-2019)
  - [Wonen in Vlaanderen — broszura ZieZo! dla najemców: konserwacja i naprawy](https://publicaties.vlaanderen.be/view-file/79504)
  - [Vlaanderen — Hulp bij huurgeschillen: woonloket, Huurdersbond, pomoc prawna, pojednanie](https://www.vlaanderen.be/bouwen-wonen-en-energie/huren-en-verhuren/hulp-bij-huurgeschillen)
  - [Notaris.be — Woninghuur: naprawy i konserwacja we Flandrii](https://www.notaris.be/wonen/huren/woninghuur)
  - [Stad Brugge — zgłaszanie usterek przez najemcę](https://www.brugge.be/wonen-bouwen/huren-verhuren/gebreken-melden-als-huurder)
- Cytowanie: „Naprawy w wynajmowanym mieszkaniu we Flandrii — kto płaci i jak zgłosić usterkę?”, PoPolsku.be, stan informacji na dzień 06.10.2026, https://popolsku.be/baza-wiedzy/naprawy-wynajmowane-mieszkanie-flandria/

---

Coś się zepsuło w wynajmowanym mieszkaniu we Flandrii? Awaria nie oznacza automatycznie, że za naprawę płacisz ty. Flamandzkie prawo najmu dzieli naprawy między najemcę i właściciela, a dużo zależy od tego, czy usterkę szybko zgłosisz.

Ten poradnik dotyczy prywatnego najmu mieszkania, które jest twoim **głównym miejscem zamieszkania** we Flandrii, przy umowie zawartej **od 1 stycznia 2019 r.** Obowiązuje wtedy **flamandzki dekret o najmie mieszkań** — NL: *Vlaams Woninghuurdecreet*. Nie dotyczy najmu studenckiego, mieszkań socjalnych, Brukseli ani Walonii. Starsze umowy opisujemy krótko na końcu.

## Kto płaci za naprawy — w skrócie

| Rodzaj naprawy | Kto płaci? |
|---|---|
| Drobne naprawy i bieżąca konserwacja | najemca |
| Szkoda z powodu złego używania albo zaniedbania | najemca |
| Szkoda, która narosła, bo najemca nie zgłosił usterki | najemca |
| Zużycie wynikające z wieku (starzenie się instalacji, materiałów) | właściciel |
| Szkoda z powodu siły wyższej (np. burza) | właściciel |
| Wszystkie pozostałe naprawy potrzebne, by mieszkanie nadawało się do użytku | właściciel |

Podstawa: art. 25 i 26 Vlaams Woninghuurdecreet oraz strona rządu flamandzkiego o konserwacji i naprawach.

## Za co odpowiada właściciel?

Właściciel — NL: *verhuurder* — musi utrzymywać mieszkanie w takim stanie, by mogło służyć do celu, w jakim zostało wynajęte. W czasie najmu wykonuje **wszystkie potrzebne naprawy**, z wyjątkiem tych, które prawo przypisuje najemcy.

Na koszt właściciela są zawsze naprawy, które są potrzebne **wyłącznie z powodu wieku** rzeczy (zużycie, NL: *slijtage*, *ouderdom*) albo **siły wyższej** (NL: *overmacht*). Jeżeli więc stary piec, instalacja albo okno po prostu „dożyły” swojego wieku, a ty używałeś ich normalnie, naprawa nie powinna obciążać ciebie.

## Za co odpowiada najemca?

Najemca — NL: *huurder* — płaci za:

- **drobne naprawy**, NL: *kleine herstellingen*;
- naprawy potrzebne dlatego, że mieszkanie było używane niezgodnie z przeznaczeniem albo niestarannie (prawo mówi o używaniu „jak dobry ojciec rodziny”, NL: *als een goede huisvader*);
- naprawy potrzebne dlatego, że **nie zgłosiłeś** właścicielowi usterki, która była po jego stronie.

Strona Vlaanderen podaje jako przykłady drobnych napraw m.in. **koszenie trawy, wymianę stłuczonej szyby i wymianę gniazdek elektrycznych**.

### Czy istnieje oficjalna lista drobnych napraw?

Tak. Rząd flamandzki ustalił **listę drobnych napraw** — NL: *lijst van kleine herstellingen* — jako załącznik do rozporządzenia wykonawczego do dekretu. Lista jest też przedrukowana w oficjalnej broszurze **„Het Vlaams Woninghuurdecreet voor woninghuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019”** (od strony 81).

Praktyczne przykłady bieżącej konserwacji po stronie najemcy podaje też flamandzka broszura dla najemców **„ZieZo!”**, np.:

- utrzymywanie drożności odpływów;
- nieblokowanie otworów wentylacyjnych i wietrzenie mieszkania;
- odkamienianie kranów;
- czyszczenie rynien w zasięgu zwykłej drabiny;
- wymiana zgubionych kluczy.

Zanim zapłacisz za naprawę, sprawdź konkretną pozycję na oficjalnej liście. Jeżeli czegoś na niej nie ma, nie oznacza to automatycznie, że płaci najemca.

### Czy umowa może przerzucić na mnie więcej napraw?

Przepisy dekretu o najmie mają co do zasady charakter bezwzględnie obowiązujący. Art. 26 pozwala natomiast, żeby strony w umowie **ograniczyły albo całkowicie wyłączyły** obowiązek napraw po stronie najemcy — czyli zmiana jest możliwa na twoją korzyść.

Jeżeli w umowie widzisz zapis typu „wszystkie naprawy na koszt najemcy”, nie zakładaj, że jest on wiążący. Skonsultuj go z doradcą (patrz niżej).

## Dlaczego zgłoszenie usterki jest tak ważne?

Najemca ma **obowiązek zgłoszenia** właścicielowi napraw, które są potrzebne i należą do właściciela (art. 28 § 2 dekretu).

Jeżeli tego nie zrobisz, a szkoda się powiększy, za naprawy wynikające z braku zgłoszenia możesz odpowiadać ty. Wyjątek: wykażesz, że właściciel i tak wiedział o problemie na czas.

Przykład: przecieka dach, ale nie mówisz o tym właścicielowi przez kilka miesięcy. Woda niszczy sufit i podłogę. Sam przeciek był sprawą właściciela, ale za szkody, które narosły przez brak zgłoszenia, właściciel może próbować obciążyć ciebie.

## Jak zgłosić usterkę krok po kroku?

1. **Zrób zdjęcia lub nagranie** usterki z datą. Zanotuj, kiedy ją zauważyłeś.
2. **Zabezpiecz mieszkanie przed większą szkodą**, jeżeli możesz to zrobić bezpiecznie (np. zakręć wodę, wyłącz bezpiecznik).
3. **Powiadom właściciela od razu**, najlepiej na piśmie (e-mail lub wiadomość, którą możesz zachować). Opisz usterkę, miejsce, datę i dołącz zdjęcia.
4. **Wyznacz rozsądny termin** na reakcję i zaproponuj terminy, w których możesz wpuścić fachowca.
5. **Jeżeli właściciel nie reaguje**, wyślij **wezwanie listem poleconym** — NL: *aanmaning per aangetekende brief*. Gmina Brugia wprost zaleca zgłaszanie usterek w wynajmowanym mieszkaniu listem poleconym.
6. **Zachowaj kopie** całej korespondencji, potwierdzenia nadania i rachunki.

Porównaj usterkę z **opisem stanu mieszkania** z początku najmu. Jeżeli problem był w nim odnotowany, łatwiej wykazać, że nie powstał z twojej winy. Więcej: [Opis stanu mieszkania we Flandrii — jak przygotować plaatsbeschrijving i chronić kaucję?](/baza-wiedzy/opis-stanu-mieszkania-flandria-plaatsbeschrijving/)

> Uwaga: nie zlecaj na własną rękę kosztownej naprawy, która należy do właściciela, licząc na późniejszy zwrot. Bez jego zgody albo orzeczenia sądu odzyskanie pieniędzy może być trudne.

## Co jeśli właściciel nie chce naprawić?

Według strony rządu flamandzkiego najemca może:

- wysłać **wezwanie listem poleconym**;
- zażądać przed sądem, by właściciel wykonał swoje obowiązki;
- zwrócić się do **sędziego pokoju** — NL: *vrederechter* — o rozwiązanie umowy;
- domagać się **odszkodowania**.

Właściwy jest sędzia pokoju dla miejsca położenia mieszkania. Zanim złożysz pozew, możesz poprosić sąd pokoju o bezpłatne **postępowanie pojednawcze** — NL: *verzoening*. Jest dobrowolne i nie wymaga adwokata.

W niektórych gminach, gdy nie dojdziecie do porozumienia, usterki można też zgłosić do gminnej służby kontroli jakości mieszkań — tak robi np. Brugia. Sprawdź to w swoim **woonloket** (gminnym punkcie informacji mieszkaniowej).

> Uwaga: nie wstrzymuj czynszu na własną rękę. Zaległość w płatnościach może osłabić twoją pozycję w sporze. Przed takim krokiem skorzystaj z porady prawnej.

## Pilne naprawy w czasie najmu

Jeżeli mieszkanie wymaga **pilnej naprawy**, której nie da się odłożyć do końca najmu, musisz ją **tolerować** — także wtedy, gdy jest uciążliwa (art. 27 dekretu).

- Jeżeli prace trwają **dłużej niż 30 dni**, czynsz zmniejsza się proporcjonalnie.
- Jeżeli prace uniemożliwiają normalne mieszkanie, możesz **rozwiązać umowę**.

## Gdzie szukać pomocy?

- **Woonloket** w gminie — bezpłatny pierwszy punkt kontaktu dla najemców i właścicieli.
- **Huurdersbond** — związek najemców z biurami w całej Flandrii; porada prawna dla członków (płatna składka roczna, zależna od oddziału).
- **Juridische eerstelijnsbijstand** — bezpłatna pierwsza porada prawna adwokata, m.in. w domach sprawiedliwości i OCMW.
- **Helpdesk Private Huur** agencji Wonen in Vlaanderen — odpowiada na pytania o zasady najmu przez [formularz kontaktowy](https://dv.formulieren.vlaanderen.be/content/forms/af/vlaamse-overheid/agentschap-wonen-in-vlaanderen/contactformulier-helpdesk-private-huur.html).
- **Mediacja najmu** w gminie — wiele gmin oferuje ją bezpłatnie.

## A co z umowami sprzed 2019 r.?

Dla umów zawartych **przed 1 stycznia 2019 r.** strona Vlaanderen opisuje podobny podział: właściciel odpowiada za utrzymanie mieszkania, z wyjątkiem drobnych napraw najemcy i szkód z jego winy, a zużycie i siła wyższa zawsze obciążają właściciela. Różni się m.in. próg przy pilnych naprawach: obniżka czynszu przysługuje przy pracach trwających **dłużej niż 40 dni**.

## Lista kontrolna

- sprawdź, czy umowa jest z 2019 r. lub późniejsza i czy to twoje główne miejsce zamieszkania;
- ustal, czy usterka to drobna naprawa, twoja szkoda, czy zużycie lub siła wyższa;
- zgłoś usterkę właścicielowi od razu i na piśmie, ze zdjęciami;
- przy braku reakcji wyślij list polecony;
- nie wstrzymuj czynszu i nie zlecaj dużych napraw bez porady;
- przy sporze skorzystaj z woonloket, Huurdersbond albo postępowania pojednawczego u sędziego pokoju.

Przy wyprowadzce stan mieszkania wpływa na rozliczenie kaucji: [Kaucja we Flandrii — ile wynosi, gdzie ją wpłacić i jak odzyskać?](/baza-wiedzy/kaucja-we-flandrii-huurwaarborg/)